Ngân hàng hợp đồng và đặt cọc-[Khóa học: Giải Mã Kỹ Năng Đỉnh Cao Của Môi Giới BĐS] – Phần 22

0
91

Chi tiết vật liệu bàn giao hợp đồng là những thông tin quan trọng mà bạn phải truyền tải đến khách hàng tránh những hiểu lầm không đáng có dẫn tới mất đơn hàng, đó là những chia sẻ mà tôi đã cùng bạn khám phá trong nội dung của bài  trước, ngày hôm nay tôi sẽ cùng bạn tìm hiểu một vấn đề  cũng rất hay chính là  ngân hàng hợp đồng và đặt cọc. 

khoa hoc giai ma ky nang dinh cao cua moi gioi bds p22 - Ngân hàng hợp đồng và đặt cọc-[Khóa học: Giải Mã Kỹ Năng Đỉnh Cao Của Môi Giới BĐS] - Phần 22 - khoa-hoc-bat-dong-san

Đây là một nội dung quan trọng bởi khi bạn dẫn khách hàng tới nhà mẫu, họ đã có những cảm nhận và muốn mua thì chắc chắn có rất nhiều vấn đề họ cần tìm hiểu từ bạn trong đó điển hình là vay ngân hàng.

Vay ngân hàng 

Hiện tại đa phần các giao dịch mua bán bất động sản đều là vay ngân hàng, kể cả những người muốn mua lần đầu chưa đủ tiền cho tới những nhà đầu tư họ đều đi vay. 

Đối với các ngân hàng hiện tại, thì nếu muốn được xét duyệt khách hàng phải có 30% số tiền trên tổng giá mua. Chẳng hạn căn hộ giá 3 tỷ thì khách hàng bắt buộc có trước 900 triệu và khách hàng sẽ phải đi vay 2,1 tỷ. Khách hàng sẽ phải chứng minh tài chính, hiện tại đối tượng được vay dễ nhất là làm công ăn lương và được trả lương qua ngân hàng

1aagiao dich tai ngan hang - Ngân hàng hợp đồng và đặt cọc-[Khóa học: Giải Mã Kỹ Năng Đỉnh Cao Của Môi Giới BĐS] - Phần 22 - khoa-hoc-bat-dong-san
Các giao dịch mua bán bất động sản đa phần đều là vay ngân hàng

Ví dụ: Khách hàng đi mua căn hộ 2 tỷ thì họ vay 70% tương đương 1,4 tỷ, chúng ta sẽ tính khoản tiền phải trả hàng tháng trong 20:

  • Ta lấy 1,4 tỷ / 240 tháng thì áng chừng mỗi tháng khachs hàng phải trả hơn 6 triệu tiền gốc
  • Nếu lãi suất từ 0,8 – 0,9 hàng tháng thì tương đương 13, 14 triệu
  • Tổng số tiền mà khách hàng phải trả đâu đó khoảng 20 triệu một tháng

Những điều kiện được vay tiền tại ngân hàng

Để thỏa mãn điều kiện vay tiền tại các ngân hàng, họ sẽ yêu cầu:

Giấy tờ nhân thân

Chứng minh nhân dân, hộ khẩu của cả 2 vợ chồng nếu đã kết hôn, còn nếu chưa kết hôn thì yêu cầu bạn phải có giấy xác minh tình trạng độc thân

Chứng minh thu nhập

chia nho so tien - Ngân hàng hợp đồng và đặt cọc-[Khóa học: Giải Mã Kỹ Năng Đỉnh Cao Của Môi Giới BĐS] - Phần 22 - khoa-hoc-bat-dong-san
Chứng minh thu nhập, sao kê bản lương trong 3 tháng

Tiếp theo ngân hàng sẽ yêu cầu những người vay phải sao kê bảng lương trong 3 tháng. Thông thường họ rất thích khách hàng được trả lương qua ngân hàng vì dễ kiểm tra.

Trong ngân hàng thì có một công thức tính được khoản tiền vay của khách hàng, chẳng hạn khách hàng vay 1,4 tỷ khách hàng trả 18 – 20 triệu một tháng thì thu nhập của khách hàng phải ở  30 – 40 triệu/ tháng đó là những ngân hàng ở nước ngoài. Còn ở Việt Nam họ linh động giảm thiểu số tiền thu nhập, chẳng hạn họ tính một gia đình nhỏ có 2 vợ chồng họ tính toán mỗi người một tháng xài hết 4 triệu là 8 triệu, vì vậy mà tổng thu nhập của họ chỉ cần 28 triệu là đủ vay rồi.

Tuy nhiên về cơ bản ở hầu hết các ngân hàng đều yêu cầu số tiền để giành trả ngân hàng bằng ½ tổng thu nhập hàng tháng của người đi vay. 

Các khoản tiền vay hiện hữu

Sau đó các ngân hàng sẽ trừ đi các khoản vay hiện hữu, tức là một người khi nộp hồ sơ vay ngân hàng sẽ check hệ thống thông tin tín dụng tập trung để biết người đó có khoản vay nào ở ngân hàng khác hay không?

Nếu có nợ xấu thì không được vay còn nếu không nợ xấu ngân hàng sẽ trừ đi các khoản như thẻ tín dụng nếu có. Chẳng hạn, người khách hàng có khoản vay cũ 10 triệu người ta sẽ cộng thêm tương đương với khách hàng phải có thu nhập 60 triệu mới có thể được vay.

Bạn cần hiểu cách thức cho vay của ngân hàng để tư vấn cũng như sàng lọc khách hàng. Chẳng hạn bạn tính được khách hàng phải trả 20 triệu hàng tháng nhưng thu nhập của họ chỉ ở khoảng 20 triệu bạn phải cân nhắc và tính toán có khả năng người này sẽ bị ngân hàng từ chối vì họ không đủ điều kiện, bạn sẽ dễ dàng bỏ qua khách hàng, không phải mất thời gian hoặc có thể hướng người đó qua một căn nhà khác với mức giá tốt hơn.

Nếu các bạn làm quen với ngân hàng, ngân hàng sẽ có cách giúp các bạn, họ sẽ tăng thu nhập của khách hàng lên và làm hồ sơ sao cho đẹp, hợp lệ để khách hàng vay được tiền.

1aatien vay ngan hang - Ngân hàng hợp đồng và đặt cọc-[Khóa học: Giải Mã Kỹ Năng Đỉnh Cao Của Môi Giới BĐS] - Phần 22 - khoa-hoc-bat-dong-san
Tính toán các khoảng vay hiện hữu

Những thông tin tôi đã chia sẻ với bạn ở trên là khách hàng cá nhân, còn đối với những nhà đầu tư họ cũng vay rất nhiều, có thể họ không chỉ mua một căn mà họ mua tới 3 căn với khoản tiền vay lớn hơn.

Họ sẽ phải chứng minh từ thu nhập của công ty, cổ tức, cổ phiếu, bạn phải hỏi những người đó xem dòng tiền mà họ có đến từ đâu, cổ phần, cổ phiếu cổ tức hàng năm như thế nào? tiền tiết kiệm như thế nào thu nhập của công ty ra sao? Thu nhập công ty sẽ được chứng minh bằng báo cáo tài chính và báo cáo đó phải có kiểm toán đó là cách thức hoạt động và xét duyệt của các ngân hàng quốc tế.

Nhưng một số ngân hàng một ngân hàng Việt Nam họ chỉ dựa vào sổ nội bộ, các số liệu lời lãi thực từ đó tính được thu nhập của người này có đủ để trả khoản nợ hàng tháng hay không họ sẽ cho vay dựa trên dòng tiền và thu nhập của họ,

Đây là điều kiện để bạn có thể giới thiệu cho khách hàng, gia tăng khả năng mua hàng của họ

Đặt cọc

Thông thường trong các giao dịch bất động sản thì thường đặt cọc khoảng 50, 100 triệu tuy nhiên không phải lúc nào người ta cũng mang theo tiền, do đó bạn có thể yêu cầu đặt trước vài triệu, quẹt thẻ ATM hoặc bạn hẹn khách hàng trong vòng 3 ngày bạn đến tận nhà để nhận tiền cọc, là một môi giới hiện đại, chúng ta phải như vậy mới chốt được.

nhung dieu can luu y khi dat coc mua nha - Ngân hàng hợp đồng và đặt cọc-[Khóa học: Giải Mã Kỹ Năng Đỉnh Cao Của Môi Giới BĐS] - Phần 22 - khoa-hoc-bat-dong-san
Yêu cầu khách hàng đặt cọc trước vài triệu phòng trường hợp khách không đem theo nhiều tiền

Bạn nên chốt cọc càng nhanh càng tốt nhất là khi khách hàng đang ở nhà mẫu lúc đó  họ đang có cảm xúc, đừng để lý do tiền bạc ảnh hưởng tới thương vụ của bạn. Nếu họ không đem sẵn tiền bên người có thể yêu cầu họ đặt cọc vài triệu cũng được, rồi đưa ra các phương án như nhận tiền tại nhà, quán cafe.

Thời điểm họ xuống tiền rất quan trọng do đó bạn phải chốt sale thật sớm bởi khi người ta về tới nhà sẽ lại trở về cuộc sống thường nhật biết đâu họ sẽ hỏi bạn bè hỏi vợ dẫn tới quyết định lung lay.

Chẳng hạn khi chia sẻ với đồng nghiệp, tuy nhiên người đồng nghiệp của họ lại ghen ăn tức ở nói xấu về căn nhà đôi khi sẽ ảnh hưởng tới quyết định của khách hàng.

Tôi kết thúc bài chia sẻ của mình về vấn đề đặt cọc và ngân hàng ở tại đây, cảm ơn bạn đã lắng nghe, chúng ta sẽ còn gặp nhau trong những nội dung tiếp theo, xin chân thành cảm ơn

Xem lộ trình khóa học giải mã kỹ năng đỉnh cao của môi giới BĐS – Henry Khánh

Rate this post
Subscribe
Notify of
guest
0 Comments
Inline Feedbacks
View all comments