3 Cách kiếm tiền nhanh chóng trong bất động sản - Tài chính

Kiếm tiền bằng Bất Động Sản thương mại

Đây là một trong những Cách kiếm tiền nhanh chóng trong bất động sản thương mại. Khái niệm này cũng có thể được gọi là trò chơi giá trị. Bất cứ khi nào bạn nhìn vào một thương vụ, hãy luôn tìm cách để ép giá tăng lên so với khả năng tự nhiên của thị trường địa phương. 

Để có thể ép giá tăng lên, bạn phải tìm được một hợp đồng có vấn đề. Đó không phải là vấn đề đối với bạn, mà là vấn đề đối với người chủ cũ. Có thể ông ta sợ khi tăng giá thuê, khách thuê sẽ bỏ đi. Hoặc ông ta đang thu một số tiền thuê hợp lý, nhưng có nhiều phòng trống hơn bình thường. Có thể chi phí của ông ta đang rất cao.

Luôn có cơ hội để mua một bất động sản để thu được lợi nhuận, một khi bạn mua dựa trên các con số thực. Đó là chìa khóa để mua đúng các bất động sản thương mại.

Luôn có những con số mà một người bán thường đưa ra. Hầu hết người bán cố gắng bán theo những con số dự đoán hoặc theo quy ước. Điều này có nghĩa là họ đang đưa ra giá dựa vào số tiền bạn sẽ kiếm được sau khi mua tài sản đó. Vấn đề với những con số quy ước là chúng không có thực. Bạn đang mua dựa trên các dòng tiền tương lai trong khi chúng không bao giờ trở thành hiện thực.

Đó là trò chơi của một nhà đầu cơ, và quá nguy hiểm cho tôi. Nếu muốn đánh bạc, bạn hãy đến Vegas. Nếu bạn muốn đầu tư thật sự, hãy dựa vào những kết quả cụ thể. .

Quay trở lại với vấn đề tăng giá ép buộc: tất cả những điều bạn phải làm là tăng giá thuê lên trên mức giá thị trường. Đầu tiên, bạn phải đợi cho đến khi hợp đồng cho thuê hết hạn, vì những hợp đồng này cũng chuyển đổi cùng với quyền sở hữu. Thông thường, thời gian | thuê các chung cư là một năm. Các tòa nhà văn phòng hay những bất động sản thương mại khác lại có thời gian cho thuê từ 3 đến 20 năm.

Đây là lý do tại sao tăng giá thuê cũng là tăng giá trị tài sản của bạn: Bất động sản thương mại được tính bằng cấp số nhân của dòng tiền. (Có hai cách định giá mà tôi sẽ đề cập thêm trong phần sau cuốn sách, nhưng dòng tiền là cách chính. Điều này có nghĩa rằng mỗi lần bạn tăng thu nhập ròng, bạn đã tăng giá trị tài sản của mình nhờ nhiều lần tăng giá.

Một trong những trò chơi giá trị ưa thích của tôi là tìm ra bất động sản với chi phí cao hơn mức bình thường. Hầu hết các bất động sản được vận hành với chi phí tương đương 50% doanh thu gộp. Khi bạn thấy các khoản tài chính thức của một động sản với chi phí cao hơn bình thường, hãy xác định liệu bạn có thể giảm chi phí đến mức không. (Tôi sẽ hướng dẫn cho bạn làm như thế nào ở phần sau.) Nếu có thể, bạn đã nắm chắc thắng lợi trong tay. Không cần phải làm nhiều việc, bạn vẫn có thể cải thiện thu nhập ròng và thật sự tăng giá trị bất động sản.

Tái định vị

Đây là một thể loại đặc biệt của trò chơi giá trị, và cũng là một trong những điều tôi quan tâm. Khi tái định vị, bạn thay đổi hắn bất động sản hoặc thay đổi diện mạo của bất động sản. Đôi khi, bạn làm cả hai việc cùng lúc.

Có thể bạn phải tìm ra một bất động sản đang cần người thuê đến chăm sóc. Chúng tôi gọi điều này là bảo trì bị trì hoãn. Có thể bất động sản đó ổn, nhưng nó chưa được nâng cấp trong một thập kỷ nay. Nó có thể trông già cỗi và lỗi thời. Hoặc những người thuê chúng không thích hợp.

Quay trở lại thời gian khi tôi bị khánh kiệt, tôi đã đến một trung tâm mua sắm tại vùng ngoại ô Hingham, Massachusetts. Người thuê chủ yếu của trung tâm này (thuê cửa hàng lớn nhất) là một chuỗi cửa hàng giảm giá. Thậm chí ở một cửa hàng khác, người thuê còn giảm giá nhiều hơn: cửa hàng này chuyên bán đồ nội thất và quần áo bị lỗi. Trong trung tâm cũng có những kiểu cửa hàng điển hình khác như một cửa hàng bánh pizza và cửa hàng giặt là tự động. Trong nhiều năm, đây là trung tâm mua sắm của tầng lớp người lao động. 

Đồng thời vào lúc đó, dân số của Hingham đã tăng lên. Ngày nay, thành phố này có thể cung cấp nhân lực cho những công ty cao cấp hơn. Trung tâm mua sắm của tầng lớp lao động mang một bộ mặt mới và được định vị lại thành trung tâm mua sắm cao cấp đầu tiên trong nước. Nhiều cửa hàng cao cấp như Williams Sonoma, Whole Foods và Panera Bread đã được chuyển đến, thay thế các cửa hàng dành cho người lao động chân tay. Trung tâm này đã trở thành một trong những khu mua sắm sầm uất nhất của thành phố.

Đôi khi, khu chung cư cũng là một ứng cử viên cho việc tái định vị. Trong trường hợp bạn tìm ra một khu chung cư cũ kỹ trong một khu vực đẹp.

Để tái bố trí khu nhà này, đầu tiên bạn phải sửa lại phần ngoại thất, tập trung vào bề mặt, mái và nơi đỗ xe. Bạn nên nâng cấp cả cảnh quan, cho khu nhà một hình ảnh mới, và thậm chí xây dựng khu văn phòng cho thuê đẹp. Như vậy, bạn đang thực hiện chiến lược cải thiện cho bất động sản đó.

Sau khi hoàn thành việc trang trí, bạn có thể chọn lựa lại đối tượng thuê. Bạn hoàn toàn có thể từ chối và loại bỏ những người thuê chậm thanh toán hoặc không chịu trả tiền thuê và thay vào đó bằng những người thuê tốt hơn.

Để thực hiện được điều này, bạn sẽ mất nhiều thời gian và tiền bạc. Tuy nhiên, những thành quả đạt được là khá hấp dẫn. Không chỉ có nhiều phòng được thuê, mà bạn còn nhanh chóng có thể thu mức tiền thuế cao hơn. Vì bất động sản của bạn được tính theo cấp số nhân, giá trị bất động sản của bạn sẽ tăng lên nhanh chóng.

Nếu bạn gặp bất kỳ bất động sản nào giống với kiểu như tôi vừa mô tả, hãy xem xét tái định vị nó. Tôi đã viết toàn bộ một cuốn sách với nhan đề Multi-family Millions (Những triệu phú gia đình) do John Wiley & Sons xuất bản. Khái niệm tạo ra sự thay đổi với chi phí thấp hơn, thu nhập cao hơn cho cả bất động sản và người thuê là khái niệm rất hay.

  

Tuyên ngôn Độc lập có nói: mọi người sinh ra đều là bình đăng, nhưng rõ ràng Chính phủ cũng tạo điều kiện hơn cho những nhà đầu tư bất động sản! - Không chỉ chúng ta có thể khấu hao giá trị khoản bất động sản đầu tư, mà còn có thể tạo dựng công cụ đầy quyền lực được gọi là Điều 1031 Luật giao dịch trì hoãn thuế. 1 Điều này giống với một tài khoản hưu trí. Về luật pháp, bạn có thể bán một bất động sản và mua một bất động sản mới trong khi có thể trì hoãn việc nộp thuế thu nhập. Điều này nghe có vẻ không mấy ấn tượng nhưng nó thật sự hữu hiệu.

Ví dụ, bạn mua tòa nhà với giá một triệu đô-la, sau hai năm, bạn bán lại với giá 1,5 triệu đô-la. Để cho đơn giản, chúng ta giả sử không có chi phí trong quá trình mua bán. Vậy, bạn sẽ có lợi nhuận là 500.000 đô-la.

Nhưng bạn sẽ không thể có hết số tiền đó vì Cơ quan thuế liên bang (IRS) sẽ thu 15% lợi nhuận của bạn dưới dạng thuế thu nhập vốn dài hạn. Vậy bạn phải đóng 75.000 đô-la, và bạn chỉ còn 425.000 đô-la để tái đầu tư.

Nếu bạn phải trả trước 20% trong lần mua bất động sản kế tiếp, giả sử không có chi phí mua bán, bạn có thể mua được một khu nhà giá 2.125.000 đô-la. Không tồi chút nào.

Với cách sử dụng điều khoản giao dịch hoãn thuế 1031, bạn có thể nói với Cơ quan IRS rằng bạn đã đầu tư toàn bộ lợi nhuận vào bất động sản kế tiếp. (Có những quy định chi tiết để làm việc này, nhưng ở đây tôi chỉ trình bày những nguyên tắc cơ bản.) Với cách làm này, IRS chắc chắn sẽ đồng ý. 

Vì có thể dùng toàn bộ tiền thu được đầu tư vào bất động sản kế tiếp, bạn có thể mua được khu nhà trị giá 2,5 triệu đô-la (500.000 đô-la tương đương 20% của 2,5 triệu đô-la). Như vậy, bạn sẽ mua được bất động sản lớn hơn 375.000 đô-la.

Bạn có thể làm việc này nhiều lần. Tất nhiên, cuối cùng bạn vẫn chỉ đóng thuế trên lợi nhuận thu được, có điều, lợi nhuận lúc đó của bạn lớn hơn nhiều vì toàn bộ tiền được sử dụng vào kinh doanh, thay vì bạn phải mất một phần cho việc đóng thuế sau mỗi lần mua bán.

Đây là quá trình hoàn toàn chính đáng và hợp pháp. Và tuyệt vời hơn là bạn sẽ kiếm được nhiều tiền hơn.

Hãy tưởng tượng khi mua bán bất động sản qua lại nhiều lần, sau nhiều lần giao dịch, bạn dễ dàng mua được những bất động sản trị giá hàng triệu, chục triệu hoặc thậm chí nhiều hơn thế.