Có được chuyển nhượng đất tái định cư không?

Hỏi:

Sau khi nhà nước thu hồi đất để phục vụ dự án, chúng tôi được tổ chức tái định cư tại cách nơi ở cũ khoảng 20 km. Nhưng vì điều kiện không thích hợp, chúng tôi muốn chuyển nhượng phần đất tái định cư này cho người khác. Tôi muốn hỏi, đất tái định cư có được chuyển nhượng không? Có được tách sổ không? Xin cảm ơn.

(Anh Lê Đại, Phú Thọ).

Trả lời:

Cảm ơn anh đã gửi câu hỏi tới chuyên mục, nội dung anh thắc mắc luật sư Vũ Thị Quyên, Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội xin tư vấn như sau:

1. Trường hợp nào được bồi thường đất tái định cư?

Hiểu một cách đơn giản, tái định cư là phương án bố trí chỗ ở của Nhà nước cho người dân bị thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở. Hình thức hỗ trợ tái định cư có thể là đất tái định cư, nhà ở hoặc chung cư…

Trong đó, đất tái định cư là đất nằm trong quy hoạch được sử dụng cho mục đích tái định cư với cá nhân, hộ gia đình phải di chuyển chỗ ở. Cụ thể, trường hợp thu hồi đất được bố trí tái định cư gồm (căn cứ  Điều 79 Luật Đất đai 2013 và Điều 6 Nghị định 47/2014/NĐ-CP):

- Trường hợp thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở mà hộ gia đình, cá nhân không còn đất ở, nhà ở khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi;

- Trường hợp hộ gia đình có nhiều thế hệ, nhiều cặp vợ chồng cùng chung sống trên một thửa đất ở thu hồi nếu đủ điều kiện để tách thành từng hộ riêng hoặc có nhiều hộ gia đình có chung quyền sử dụng một thửa đất ở thu hồi thì UBND cấp tỉnh quyết định mức đất ở tái định cư cho từng hộ gia đình.

2. Đất tái định cư có được chuyển nhượng không?

Về bản chất, đất tái định cư cũng là đất ở, do đó người được bồi thường đất tái định cư cũng có những quyền sử dụng đất tương tự với đất ở thông thường, trong đó có quyền chuyển nhượng đất. Đồng thời, pháp luật cũng không có quy định cấm chuyển nhượng đất tái định cư.

Tuy nhiên, việc chuyển nhượng đất tái định cư phải đáp ứng các điều kiện theo quy định pháp luật. Theo đó, khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định người sử dụng đất được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau:

- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai năm 2013.

- Đất không có tranh chấp.

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

- Trong thời hạn sử dụng đất.

3. Thủ tục chuyển nhượng đất tái định cư thế nào?

Dưới đây là hướng dẫn về hồ sơ, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

- Hồ sơ yêu cầu công chứng:

Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng, giao dịch theo mẫu;

Dự thảo hợp đồng (nếu có);

Bản sao giấy tờ tuỳ thân;

Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng mà pháp luật quy định phải có.

- Hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất:

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Giấy tờ khác.

Bước 2: Công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Bước 3: Nộp hồ sơ đăng ký sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và môi trường cấp huyện nơi có đất.

Bước 4: Xác định nghĩa vụ tài chính cần thực hiện

Căn cứ vào hồ sơ, cơ quan quản lý đất đai sẽ kiểm tra, xác định vị trí thửa đất và gửi cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính (nếu có).

Bước 5: Thực hiện nghĩa vụ tài chính

Các khoản phí, lệ phí cần nộp gồm:

- Lệ phí trước bạ;

- Thuế thu nhập cá nhân;

- Lệ phí địa chính.

Bước 6: Nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Sau khi đã nộp thuế, chủ sử dụng đất nộp biên lai thu thuế, lệ phí trước bạ cho cơ quan quản lý đất đai để nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

4. Đất tái định cư có được tách sổ đỏ không?

Luật Đất đai hiện hành không có quy định về việc không cho phép tách Sổ đỏ đối với đất tái định cư. Theo đó, người sử dụng đất này hoàn toàn có các quyền sử dụng đất như đối với đất ở thông thường khác, trong đó có tách Sổ đỏ.

Tuy nhiên, việc tách Sổ đỏ đất tái định cư chỉ được coi là hợp pháp khi đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật. Cụ thể, căn cứ khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và khoản 1 Điều 2 Thông tư 09/2021/TT-BTNMT, để được tách Sổ đỏ đất tái định cư cần đáp ứng các điều kiện sau:

- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

- Đất không có tranh chấp.

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên bảo đảm thi hành án.

- Đất còn thời hạn sử dụng.

- Thửa đất đáp ứng được điều kiện về diện tích và kích thước chiều cạnh tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành.

Bước 1: Nộp hồ sơ

- Nộp hồ sơ trực tiếp tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất nếu hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu.

- Nếu không nộp tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất:

Trường hợp địa phương đã tổ chức Bộ phận một cửa để tiếp nhận và trả kết quả thủ tục hành chính thì hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại Bộ phận một cửa cấp huyện.

Trường hợp địa phương chưa tổ chức Bộ phận một cửa thì nộp trực tiếp tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện nơi có thửa đất hoặc nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện nếu chưa tổ chức Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai.

Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ

Lưu ý: Người nộp hồ sơ phải đề nghị bộ phận tiếp nhận ghi và đưa cho giấy tiếp nhận và trả kết quả nếu không thấy bộ phận tiếp nhận hồ sơ đưa cho giấy này.

Bước 3: Giải quyết yêu cầu

Bước 4. Trả kết quả

Trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày có kết quả giải quyết phải trả kết quả cho người nộp hồ sơ.