VARS nhận định: Nếu chưa giải được bài toán dòng vốn thì thị trường bất động sản khó hết cảnh “trầm lắng”

3 tháng cuối năm 2022, mùa thu hoạch nhưng gặp khó

Thống kê của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, tổng nguồn cung căn hộ mới năm 2018 ghi nhận là gần 180.000 sản phẩm mới nhưng bước sang năm 2019 đã giảm xuống còn gần 110.000, năm 2020 chỉ còn hơn 90.000 sản phẩm. Trong năm 2021, thời điểm mà thị trường chịu ảnh hưởng nặng nề nhất của dịch bệnh COVID-19 có nhiều dự án đã phải ngừng thi công cũng như các vướng mắc về cơ chế chính sách vẫn chưa được tháo gỡ một cách triệt để đã khiến cho nguồn cung căn hộ mới đã tiếp tục giảm xuống còn hơn 50.000 sản phẩm. 

Cũng theo thống kê của VARS, trong 9 tháng đầu năm 2022 cho thấy nguồn cung bất động sản đang có xu hướng giảm rõ rệt. Nguồn cung ở trên thị trường chủ yếu thuộc phân khúc trung - cao cấp với mức giá không phù hợp với đa số những người dân có nhu cầu ở thực. Tỷ lệ hấp thụ trong quý 3/2022 chỉ đạt mức 33,5% và đã giảm mạnh so với giai đoạn nửa đầu năm, lượng giao dịch cũng đã giảm hơn 50% so với cùng kỳ năm ngoái. Đây cũng là thống kê sản phẩm chính thống vào thị trường, còn những sản phẩm không chính thống như đất nền tự phát ở các địa phương cũng đã được tung ra thị trường hơn gấp 1,5 lần so với sản phẩm chính thống. 

Thống kê sơ bộ trong tháng 10 năm 2022 cũng cho thấy, tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường ước tính đạt nhỏ hơn 10% - đây là mức thấp kỷ lục và khá giống với tình hình năm 2010 - 2011. 

Cũng theo đó, cả khu vực có thị trường bất động sản sôi động nhất trên cả nước trong năm 2022 ví dụ như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh, Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Thuận, Thanh Hóa, Bình Định, Hải Phòng, Quảng Ninh,... cũng đều đang rơi vào trạng thái trầm lắng, ế ẩm và giao dịch thì lèo tèo. Mặc dù các chủ đầu tư đã vận dụng hết cỡ các chính sách bán hàng theo hướng hỗ trợ cho khách hàng thì tình trạng này vẫn không được cải thiện là mấy. Có nhiều dự án đã phải lùi lịch mở bán và chờ đợi tín hiệu mới từ thị trường. 

Thời điểm 3 tháng cuối năm 2022 được xem là mùa vụ được tổng đợi nhất ở trong năm của thị trường bất động sản. Mặc dù vậy thì năm 2022, Chủ tịch VARS - ông Nguyễn Văn Đính cho biết, bởi vì ảnh hưởng từ nhiều yếu tố mà thị trường có khả năng khó được trở lại như những năm trước. Thị trường bất động sản trong năm 2023 cũng khó có thể có khả năng ổn định và phát triển nếu như mọi con đường dẫn đến dòng vốn không được khơi thông. 

Giải pháp nào để “gỡ khó” cho thị trường bất động sản

Hiện tại, Việt Nam chưa có hoặc chưa phát triển các kênh dẫn vốn khác ví dụ như quỹ đầu tư tín thác bất động sản, quỹ nhà ở,... vậy nên hệ thống vay của các nhà phát triển bất động sản đã gần như bị phụ thuộc hoàn toàn vào tín dụng và trái phiếu doanh nghiệp mà cả hai kênh dẫn vốn vô cùng quan trọng đang bị nghẽn. 

Có nhiều doanh nghiệp bất động sản đã buộc phải dừng, giãn cũng như hoãn nhiều dự án đang phát triển. Thậm chí đã có doanh nghiệp sa thải bớt lực lượng lao động bởi vì thuế vốn trong khi đó doanh thu sụt giảm bởi vì lãi suất tăng cao, người vay mua nhà bao gồm cả dự án nhà ở phù hợp và nhà ở xã hội cũng đã bị hạn chế tiếp cận với tín dụng. 

Cũng theo VARS, để cho người dân có thể giải quyết được nhu cầu cấp thiết về nhà ở thì cần phải khẩn trương xây dựng giải pháp đa dạng hóa nguồn vốn cũng như có chính sách thúc đẩy hình thành nên các kênh dẫn vốn như các quỹ đầu tư, tín thác và quỹ mua nhà ở cho người lao động,... khơi thông nguồn vốn cho các lĩnh vực kinh doanh bất động sản để cho các dự án được triển khai liền mạch cũng như giảm sức ép lên thị trường từ đó đưa mức giá bất động sản nhà ở xuống mức dễ chịu hơn đối với những hộ gia đình có nhu cầu ở thực. 

Cũng theo đó, các chủ đầu tư, nhà phát triển dự án nhà ở bình dân và nhà ở xã hội dành cho công nhân, người có thu nhập thấp cũng cần phải tạo ra điều kiện hoãn nợ hay hỗ trợ vay vốn ưu đãi. 

Không những thế cũng cần thúc đẩy nhanh hơn tiến độ chỉnh sửa luật, nội dung sửa cũng cần bám sát thực tế thì phải thực sự tháo gỡ được điểm nghẽn đang hiện hữu. Song song với đó, quá trình sửa luật cũng cần thường xuyên được cập nhật, công khai để xã hội nắm bắt cũng như củng cố niềm tin cho thị trường và nhà đầu tư. 

Còn đối với gói hỗ trợ lãi suất 2% được triển khai theo Nghị định 31 của Chính phủ cũng như Thông tư 03 của Ngân hàng Nhà nước, các cơ quan quản lý nhà nước cũng cần có phương án để có thể phân bổ công bằng cho các lĩnh vực kinh doanh, trong đó có bất động sản, đáng chú ý là với các dự án đã hoàn thiện về mặt pháp lý hay các dự án nhà ở xã hội, không nên dễ dãi đưa vào những hoạt động không mang về lợi ích thiết thực cho xã hội. 

Cũng theo ông Đính, để cho thị trường bất động sản không bị đổ vỡ thì cần đẩy nhanh hơn tiến độ chỉnh sửa luật, nội dung sửa cũng cần bám sát với thực tế và phải thực sự tháo gỡ được điểm nghẽn đang hiện hữu. Đối với gói hỗ trợ lãi suất 2% được triển khai theo Nghị định 31 của Chính phủ, các cơ quan quản lý Nhà nước cũng cần có phương án để có thể phân bổ công bằng cho các lĩnh vực kinh doanh, trong đó có bất động sản, đặc biệt là với các dự án đã hoàn thiện về mặt pháp lý và các dự án nhà ở xã hội. 

Giám đốc Cấp cao Bộ phận Tư vấn Đầu Tư Savills Việt Nam - TS Sử Ngọc Khương cho biết, để thị trường có thể phục hồi mạnh mẽ trở lại cần phải có hỗ trợ về mặt pháp lý trong việc phát triển dự án cho các doanh nghiệp. 

Cũng theo ông Khương dự đoán năm 2023 thị trường bất động sản sẽ chuyển biến khá thận trọng. Phân khúc nhà ở cũng sẽ duy trì được mức thanh toán ổn định, tuy nhiên nguồn cung hạn chế và vắng bóng sản phẩm vừa túi tiền với người tiêu dùng, điều này cũng sẽ ảnh hưởng đến thanh khoản. Còn những phân khúc như bất động sản công nghiệp cũng như văn phòng vẫn hoạt động tốt cùng các doanh nghiệp sẽ tiếp tục có nhu cầu mở rộng.