TS. Võ Trí Thành: Thị trường BĐS thời gian tới có đi lên hay không còn phụ thuộc vào bối cảnh kinh tế nói chung năm 2023

Năm 2023, kinh tế thế giới được dự báo bước vào chu kỳ suy thoái nhưng mức độ nghiêm trọng còn phụ thuộc nhiều vào diễn biến thực tế với nhiều kịch bản khác nhau. Lãi suất, nợ công và khủng hoảng năng lượng ở châu  u, chuỗi cung ứng cũng tiếp tục bị gián đoạn đó là các rủi ro lớn nhất. Cũng trong bối cảnh này, Việt Nam được đánh giá là vẫn phải đối mặt với không ít thách thức. Thị trường bất động sản theo đó cũng sẽ chịu ảnh hưởng khá nhiều. 

Chia sẻ ở một tọa đàm diễn ra mới đây, Viện trưởng Viện nghiên cứu chiến lược Thương hiệu và Cạnh tranh - TS. Võ Trí Thành cho biết, khi nói đến thị trường bất động sản là nói đến câu chuyện dòng tiền vô cùng lớn, quyện rất chặt với thị trường tài chính và cụ thể là hệ thống tài chính ngân hàng. Chính vì thế, bên cạnh mối quan hệ thúc đẩy lẫn nhau cũng như phát triển lành mạnh giữa các thị trường tài chính thì nó còn chứa đựng rất nhiều rủi ro. 

TS. Võ Trí Thành nói rằng: “Vì thế, cái khéo, cái giỏi của quốc gia chính là làm sao thúc đẩy được hai thị trường bao gồm tài chính và bất động sản phát triển, từ đó nâng cao được chất lượng cuộc sống, đảm bảo kinh doanh. Nhưng phải tránh đổ vỡ, những điểm nghẽn và những khó khăn mà chính bản thân của chúng ta tạo ra, đặc biệt là lĩnh vực tài chính, tiền tệ. Chính vì thế mà nếu như chúng ta muốn nhìn cách xử lý thì phải nhìn tổng thể cùng tất cả chiều cạnh liên quan đến phát triển thị trường bất động sản”. 

Cũng theo chuyên gia, câu chuyện đầu tiên chính là quy hoạch, các nước đều cần quy hoạch một cách chuẩn chỉnh. 

Thứ hai đó chính là câu chuyện pháp lý, Việt Nam có rất nhiều bộ luật liên quan đến vấn đề này bao gồm Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản.

Thứ ba đó là sự phát triển thị trường tài chính, trong đó đối với các nước Đông Á thì thị trường vốn chưa thật sự phát triển. 

TS. Võ Trí Thành  dẫn chứng, Việt Nam thời gian vừa qua đã chứng kiến sự bùng nổ thị trường trái phiếu doanh nghiệp. Vậy nhưng để có thể phát triển chuẩn chỉnh thị trường vốn này là câu chuyện rất lớn. Các nước Đông Á, trong đó có cả Việt Nam phần lớn vẫn còn dựa vào vốn tín dụng của ngân hàng. Mặc dù vậy thì bản chất của các ngân hàng chính là huy động vốn ngắn hạn, tuy nhiên đối với bất động sản lại là cho vay trong trung và dài hạn. Ngoài việc phát triển các thị trường vốn và thị trường tín dụng thì các định chế tài chính khác nhau như các loại hình quỹ phát triển bất động sản khác nhau cũng rất cần tại Việt Nam lại rất thiếu. 

Ông Thành nói thêm rằng, những vấn đề bất ổn của thị trường bất động sản đã được cảnh báo từ năm 2019 nhưng vừa qua chúng ta quá bận rộn với cuộc khủng hoảng vì COVID-19 gây ra nên đã không dồn tâm, dồn sức để có thể giải quyết khiến cho vấn đề của thị trường bất động sản trở nên nghiêm trọng hơn - đó cũng chính là bài học. Ông cũng nhấn mạnh là phòng bệnh hơn chữa bệnh. Nếu như chúng ta muốn phát triển thị trường này lành mạnh, còn rất nhiều việc phải làm ở trong trung và dài hạn. 

Cũng theo như vị này thì thông thường cách xử lý của các quốc gia chính là tập trung vào hai góc độ quan trọng nhất. Thứ nhất là cam kết chính trị và bảo đảm được tính minh bạch của thị trường. Bởi vì đây chính là một phần không thể thiếu để có thể tạo dựng được lòng tin khi mà thị trường bị đổ vỡ, bị đóng băng và thậm chí là khủng hoảng. 

Thứ hai là nhóm liên quan đến pháp lý tài chính và tiền tệ. Hai thứ này gắn liền với nhau bởi vì nếu như không xử lý vấn đề pháp lý thì dòng tiền không thể nào dịch chuyển được bình thường giữa các ngân hàng với các doanh nghiệp bất động sản. 

Theo TS. Võ Trí Thành, Trung Quốc vừa qua đã bị một đòn rất mạnh về bất động sản đó là Evergrande, quy mô của Tập đoàn này là rất lớn và có liên quan chặt chẽ đến hệ thống tài chính, đáng chú ý là các ngân hàng thương mại. 16 điểm của Trung Quốc cũng đang nhằm vào các điểm nói trên nhưng nổi bật nhất là phải kể đến ba chính sách, cụ thể: 

Thứ nhất đó chính là tháo gỡ khó khăn để cho dòng tín dụng tiếp tục chảy vào các dự án đảm bảo một số điều kiện nhất định. Thứ hai đó là để cho các doanh nghiệp đó tiếp tục phát hành được trái phiếu, có thể là để đảo nợ và có thể sẽ là triển khai dự án,...

Thứ hai điều quan trọng là họ chuyển dịch sang chính sách để có thể chú trọng phát triển hệ thống cung - cầu thật hơn. Cũng như Việt Nam định hướng phát triển nhà ở thương mại giá phải chăng hay là nhà ở công nhân, nhà ở xã hội. 

Theo chuyên gia, trong giai đoạn này không phải chỉ chỉnh sửa. Việc vận hành trở lại thị trường vô cùng quan trọng, tuy nhiên đồng thời cũng phải nhìn nhận tổng thể để có công cuộc cải cách với thị trường này. Cụ thể là phải tiến hành tái cấu trúc, cải tổ thị tường từ cấp vĩ mô cho đến vi mô để thị trường có thể bật dậy. 

Cuối năm 2023, tín hiệu sẽ có phần tốt hơn

Theo TS. Võ Trí Thành, thị trường bất động sản trong thời gian tới có thể đi lên hay không còn phải phụ thuộc nhiều vào bối cảnh kinh tế nói chung của năm 2023. Trong khi đó thì chúng ta cũng còn đang gặp phải hai cơn gió ngược đó chính là suy thoái kinh tế thế giới cũng như điều kiện tài chính tiền tệ ngặt nghèo. 

Mặc dù vậy thì điểm tích cực chính là chính sách tiền tệ có thể sẽ được nới lỏng dần bởi lạm phát trên thế giới đã qua đỉnh, cường độ cũng như tần suất tăng của các ngân hàng cũng sẽ giảm so với năm 2022. Cũng từ đó, áp lực điều hành kinh tế vĩ mô của Việt Nam cũng đỡ hơn. Chưa kể mục tiêu lạm phát trong năm 2023 cũng cao hơn so với dư địa ít nhiều để chính sách tiền tệ linh hoạt hơn. 

Ngoài ra thì năm 2023 cũng sẽ tiếp tục đẩy mạnh đầu tư công và thực hiện tốt hơn Chương trình phục hồi phát triển kinh tế - xã hội. Đây cũng chính là những yếu tố vô cùng thuận lợi trong bối cảnh năm 2023 có thể có nhiều thách thức cũng như khó khăn. 

Cũng theo lời vị chuyên gia này, tình hình thị trường bất động sản trong năm 2023 còn phụ thuộc vào việc tháo gỡ các khó khăn về mặt pháp lý, thủ tục hành chính cũng như tài chính tiền tệ. 

Cũng theo TS. Võ Trí Thành, chính sách tín dụng cũng sẽ được điều hành một cách uyển chuyển, linh hoạt hơn trong thời gian tới. Ngoài gói hỗ trợ lãi suất thì hiện nay cũng đang có kiến nghị Chính phủ có gói hỗ trợ 100.000 tỷ đồng cho phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân. Bên cạnh đó thì Nghị định 65 về trái phiếu doanh nghiệp sửa đổi. 

Chuyên gia dự báo rằng, nhiều khả năng, tình hình thị trường bất động sản sẽ thuận lợi hơn từ nửa cuối năm 2023. Kỳ vọng niềm tin trên thị trường cũng sẽ được phục hồi, nhiều người sẽ xuống tiền trở lại và những vấn đề về thanh khoản, áp lực tỷ giá cũng như là lãi suất sẽ cơ bản được xử lý trong thời gian từ 3 - 5 tháng đầu năm 2023.