TS. Nguyễn Văn Đính: Vài trăm nghìn tỷ nới “room” không thấm tháp gì với thị trường bất động sản

Thông tin khiến mọi người chú ý nhất trong thời gian gần đây chính là việc nới room tín dụng. Cụ thể, vào ngày 7/9 vừa qua, Ngân hàng Nhà nước đã phát đi thông cáo cho biết đã thực hiện việc điều chỉnh chỉ tiêu tăng trưởng hạn mức tín dụng năm nay đối với những tổ chức tín dụng có đề nghị, đồng thời cũng đã gửi thông báo đến những tổ chức tín dụng này. 

Theo đó, hạn mức tăng trưởng tín dụng được điều chỉnh trong khoảng còn lại của mục tiêu 14%, đồng nghĩa với việc sẽ có khoảng 457.000 tỷ đồng được phân bổ về cho các ngân hàng. Mức dự báo hạn mức bổ sung sẽ rơi vào khoảng từ 3 đến 5%, tùy thuộc vào tình hình “sức khỏe” của từng ngân hàng.

Bộ phận phân tích Chứng khoán SSI (SSI Research) ước tính, trong đợt điều chỉnh này, mức tăng trưởng tín dụng của toàn hệ thống ước tính tăng thêm khoảng 2%, con số này tương đương với khoảng 200.000 tỷ đồng. Liên quan đến vấn đề này, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đã nêu ra những quan điểm trong diễn đàn “Tháo gỡ điểm nghẽn về chính sách và nguồn vốn để nâng cao hiệu quả thị trường bất động sản” mới diễn ra gần đây.

Cụ thể, TS. Nguyễn Văn Đính cho biết, hiện nhiều ngân hàng đã được nới room nhưng số tiền lại không nhiều, chỉ ở mức vài trăm nghìn tỷ đồng. Tuy nhiên nếu so với thị trường bất động sản thì con số này lại không thấm tháp gì. Tuy nhiên cũng phải hết sức cân nhắc rằng, dòng vốn này không nên dễ dãi đưa vào các hoạt động không mang đến lợi ích thiết thực cho xã hội và phù hợp với nhu cầu sử dụng và khai thác kinh doanh thì mới cho tiếp cận. Đồng thời, cũng phải tạo điều kiện cho những dự án sắp hoàn thành để những dự án này có thể tiếp tục hoạt động, mang đến lợi ích cho cả doanh nghiệp, xã hội cùng với nền kinh tế.  

Ngoài ra, ông Đính cho biết, việc dòng tiền trên thị trường địa ốc gặp vấn đề đang ảnh hưởng trực tiếp đến nhiều chủ đầu tư dự án, khách hàng cùng với những ngành có liên quan. Cụ thể, TS. Nguyễn Văn Đính cho biết: “Tôi đang mường tượng trong khoảng tháng 10 tới, rất nhiều doanh nghiệp đã đến hạn phải trả lãi trái phiếu. Vậy, lấy tiền đâu để trả, vấn đề này đang đối mặt với rất nhiều hệ lụy, khiến khó khăn dồn khó khăn. Khó khăn này khiến nguồn cung ra thị trường bị giảm xuống, do dự án bị dừng lại”.

Theo thống kê của Hội môi giới cho biết, nguồn cung của những dự án lần đầu vào thị trường bất động sản vào năm 2018 là khoảng 200.000 sản phẩm mới, trong khi năm 2019 là hơn 100.000 sản phẩm. Đến giai đoạn 2020 và 2021, con số này đã giảm xuống chỉ còn 60.000 sản phẩm; sau đó là hơn 20.000 trong 6 tháng đầu năm 2022. Được biết, đây là những sản phẩm chính thống ở thị trường. Còn đối với những sản phẩm không chính thống, sản phẩm tự phát ở những địa phương cũng đã được tung ra vào thị trường so với sản phẩm chính thống đã cao hơn gấp 1,5 lần. 

Theo các chuyên gia, việc bơm tiền vào những hoạt động mua bán bất động sản trong giai đoạn trước vô cùng dễ dàng. Dòng vốn này đã dẫn đến tình trạng bong bóng và khủng hoảng thị trường một cách nhanh chóng hơn. Đồng thời, giá bán cũng bị đẩy nhanh hơn, đất nền gia tăng phi mã gây ra làn sóng tăng giá của hàng loạt sản phẩm chính thống trong đó bao gồm những căn hộ chung cư. Đây cũng chính là một trong số những nguyên nhân quan trọng khiến ngân hàng này phải kìm hãm lại dòng vốn vào thị trường bất động sản. Có thể nói, động thái này là hoàn toàn hợp lý, các ngân hàng sẽ cần phải bảo vệ an toàn cho hệ thống. 

TS. Cấn Văn Lực: Vẫn còn dư địa để tiếp tục cho vay bất động sản

Theo TS. Cấn Văn Lực - Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, đồng thời là Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách Tài chính - tiền tệ Quốc gia, mức tăng trưởng tín dụng trong 8 tháng đầu năm đã ghi nhận mức tăng mạnh, con số này so với mức tăng cùng kỳ của 3 năm trước đã cao hơn đáng kể. 

Trong thời gian gần đây, tín dụng bất động sản vẫn ghi nhận mức tăng trưởng tích cực; cụ thể tăng 14% tính từ đầu năm cho đến nay. Đáng chú ý, tín dụng đối với phân khúc nhà ở đã tăng 17%, trong khi bất động sản đầu tư là trên 8%. Thời điểm hiện tại, tín dụng cho vay bất động sản đã chiếm đến 20,6% tổng dư nợ của toàn bộ nền kinh tế. Điều đáng nói, mức này đồng nghĩa với việc vẫn còn dư địa để tiếp tục cho vay bất động sản. Nguyên nhân bởi, hầu hết các quốc qua trên thế chỉ chiếm từ 28 cho đến 30% tổng dư nợ của hệ thống ngân hàng. 

Thời điểm hiện tại, nhu cầu vốn chính là khó khăn chung của nhiều lĩnh vực. Trong khi đó, lĩnh vực bất động sản được đánh giá vẫn còn tiềm ẩn khá nhiều rủi ro, thế nên những tổ chức tín dụng cũng có xu hướng thận trọng hơn trong việc giải ngân. Liên quan đến vấn đề này, TS. Cấn Văn Lực cũng nhận định, cần phải có sự phân định rõ hơn về những rủi ro này, tức là phân chia rủi ro dựa theo phân khúc bất động sản. trong đó bao gồm bất động sản nhà ở, bất động sản công nghiệp, bất động sản nghỉ dưỡng, bất động sản du lịch và bất động sản văn phòng cho thuê…

Thế nhưng, theo nhiều chuyên gia nhận định, bất động sản nghỉ dưỡng và bất động sản du lịch không nên quá phụ thuộc và trông chờ vào tín dụng ngân hàng, bởi phân khúc này so với những phân khúc bất động sản khác sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro hơn, chưa kể vấn đề pháp lý cũng không tốt bằng. Bên cạnh đó, ở những quốc qua khác trên thế giới, phân khúc này thông thường sẽ được huy động vốn từ các nhà đầu tư và các quỹ đầu tư cả trong lẫn ngoài nước. 

Trong một diễn biến khác, theo VNDirect Research, trong bối cảnh lãi suất huy động đã tăng trở lại, dự báo có thể tăng 30 - 50 điểm cơ bản trong 6 tháng cuối năm, lãi suất mua nhà đã tăng lên đáng kể. Đặc biệt, trong bối cảnh tín dụng hạn chế, điều này khiến lãi suất cho vay thế chấp của nhiều ngân hàng tư nhân sự báo sẽ tăng lên 10 - 10,5%/năm vào cuối năm, tuy nhiên so với thời điểm trước đại dịch vẫn thấp hơn so với mức 11 - 11,5%/năm.

Các chuyên gia phân tích thuộc Công ty Chứng khoán Rồng Việt (VDSC) nhận định, ngành bất động sản trong ngắn hạn vẫn gặp nhiều khó khăn. Hoạt động tín dụng bất động sản thời điểm hiện nay sẽ được kiểm soát chặt chẽ hơn cùng với khả năng tăng lãi suất sẽ ảnh hưởng lớn đến tính thanh khoản của các dự án, dòng tiền cùng với lợi nhuận của doanh nghiệp năm 2022 - 2023.