Trót "ôm đất" lúc đỉnh sốt, nhiều nhà đầu tư "điêu đứng" sau khi đất hạ nhiệt

Trần Ngọc Đức

Theo chuyên gia bất động sản, những nhà đầu tư "chốt vì sốt đất" đa phần là những nhà đầu tư F0 mới tham gia thị trường, tâm lý đầu tư theo đám đông, nắm bắt thông tin chậm, ít kiến thức và non kinh nghiệm thị trường.

Giá đất nhiều nơi tăng mạnh

Theo Tiền phong, số liệu từ Bộ Xây dựng, các hiệp hội và đơn vị phân phối bất động sản cho thấy, cơn "sốt đất" trong quý 1/2022 đã khiến mặt bằng giá nhà đất tại nhiều địa phương tăng chóng mặt. Trong đó, hầu hết là do sự tham gia của lực lượng nhà đầu tư F0 với kỳ vọng lướt sóng, kiếm lời nhanh.

Trong quý đầu tiên của năm 2022, số liệu thống kê cho thấy thị trường liên tục ghi nhận giá đất nền thổ cư tại nhiều địa phương tăng mạnh kèm theo nhu cầu giao dịch tăng. Điển hình là tại thị trường miền Bắc, giá đất thổ cư tại các huyện Đông Anh, Gia Lâm, Quốc Oai của Hà Nội, ghi nhận tăng 20-26%. Trong khi ở Bắc Giang, giá đất thổ cư tăng 35%, tại Bắc Ninh, Quảng Ninh giá đất tăng lần lượt từ 16-20%, còn Hải Phòng tăng 29%.

sot-dat-2-1652893007.jpg
Cơn "sốt đất" trong quý 1/2022 đã khiến mặt bằng giá nhà đất tại nhiều địa phương tăng chóng mặt

Đối với thị trường khu vực Đông Nam Bộ, đất nền tại Đồng Nai, Tây Ninh và Long An đội giá 7-13%, Bình Phước và Bình Dương leo thang 23-27%. Còn tại thị trường miền Trung, đất thổ cư tại Thanh Hóa tăng 35%, Bình Thuận tăng giá 13%, Khánh Hòa tăng 26%. Các tỉnh Đà Nẵng, Khánh Hòa và Lâm Đồng cũng ghi nhận lượng tìm kiếm đất nền tăng lần lượt là 32%, 35% và 41%.

Bên cạnh đó, số liệu từ DKRA Việt Nam cũng cho thấy, giao dịch đất nền tại TP.HCM và các vùng phụ cận đạt 1.240 nền trong quý đầu năm 2022, tăng mạnh so với quý IV/2021. Đặc biệt, giá đất nền trên thị trường sơ cấp tăng phổ biến ở mức 3-7%, sôi động nhất là giao dịch tại các địa bàn Long An, Bà Rịa – Vũng Tàu, Bình Phước, Tây Ninh.

Nhà đầu tư "sống dở chết dở" khi đất hạ nhiệt

Từ những tín hiệu "sốt đất" nêu trên, để đảm bảo thị trường phát triển lành mạnh cũng như hạn chế đầu cơ, Ngân hàng Nhà nước cùng các nhân hàng thương mại đã có động thái "phanh" hoạt động cho vay để kinh doanh bất động sản, thuế áp giá cao theo thị trường.

sot-dat-1-1652893007.jpg
Theo chuyên gia bất động sản, xu hướng lướt sóng khi thị trường nóng hổi hay bắt đáy để chờ thời cơ chỉ dành cho những đầu tư chuyên nghiệp, thành thạo thị trường và có tầm nhìn dài hạn, chiến lược

Cùng với đó, nhiều địa phương như Hà Nội, Vĩnh Phúc, Bình Phước, Lâm Đồng,... đã đồng loạt ra văn bản chỉ đạo, tạm dừng cấp quyền sử dụng đất để ngăn chặn hình thức phân lô, bán nền. Đồng thời, tăng cường hoạt động thanh, kiểm tra với hiện tượng bán nhà "hai giá" (giá bán thực tế cao hơn so với giá ghi trong hợp đồng mua bán nhằm trốn thuế). Do đó, thị trường bất động sản tại nhiều địa phương đã bắt đầu hạ nhiệt và dần trở lại ổn định hơn.

Đáng chú ý, khi cơn "sốt đất" qua đi, nhiều nhà đầu tư "ăn theo" độ nóng của thị trường, sử dụng đòn bẩy tài chính để đầu tư đã buộc phải bán tháo, thoát hàng nhanh giữa vòng xoáy giảm nhiệt của thị trường nhà đất.

Theo chuyên gia bất động sản Phan Công Chánh, đầu tư khi "sốt đất" thực tế chỉ có khoảng 20% nhà đầu tư là có tầm nhìn trung và dài hạn, 80% còn lại là các nhà đầu cơ với mong muốn thu được biên độ lợi nhuận trong thời gian ngắn, thậm chí là lướt sóng khi thị trường bắt đầu lên đến khi chạm đỉnh.

Vị chuyên gia này thẳng thắn cho rằng, xu hướng lướt sóng khi thị trường nóng lên hay bắt đáy rồi chờ thời cơ chỉ dành cho những nhà đầu tư chuyên nghiệp, có tầm nhìn dài hạn, chiến lược. Còn các nhà đầu tư "chết vì sốt đất" thường là những nhà đầu tư F0, mới tham gia vào thị trường, đầu tư theo đám đông, nắm bắt thông tin chậm, ít kiến thức, non kinh nghiệm thị trường.

Đồng quan điểm, chuyên gia bất động sản Trang Bùi thừa nhận, việc đầu cơ hay đầu tư kiếm lợi nhuận nhanh chóng có thể mang lại lợi nhuận cao cho nhà đầu tư F0, nhưng đó chỉ là số ít, không phải số đông để đại diện cho thị trường bất động sản.

Vì vậy, người mua cần tỉnh táo về công năng sử dụng khi mua, đặc biệt với đất tỉnh lẻ được rao bán với giá khoảng 600-800 triệu đồng/diện tích lớn, mặc dù đây là mức giá rất hấp dẫn, nhưng chủ yếu là đất nông nghiệp, đất trồng cây lâu năm. Do đó, việc chuyển đổi để làm "sổ đỏ" là rất khó khả thi. Theo đó, người mua cần xem xét thật kỹ về hành lang pháp lý xem có được chuyển đổi mục đích sử dụng đất hay không.

sot-dat-1652893007.jpg
Trước khi quyết định xuống tiền mua đất, người mua nên so sánh, phân tích cũng như nghiên cứu kỹ mặt bằng giá so với các khu vực tương tự hoặc giá các năm trước

Đồng thời, vị này cũng khuyến cáo rằng, trước khi quyết định xuống tiền mua đất, người mua nên so sánh, phân tích cũng như nghiên cứu kỹ mặt bằng giá so với các khu vực tương tự hoặc giá các năm trước. Bởi, nếu mức tăng của khu đất ấy là 50%, 100% thậm chí hơn trong vòng một thời gian ngắn, thì có thể đó là giá ảo , không đúng với giá trị thực của khu đất ấy.

Cũng về vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) đưa ra cảnh báo, hiện tượng các đầu nậu, cò đất, hay những doanh nghiệp bất lương lợi dụng thông tin từ các cuộc họp về quy hoạch đất nhằm trục lợi, loan tin "vịt" làm thị trường nóng lên, giá đất tăng vọt, điển hình như ở Củ Chi, Hóc Môn (TP. Hồ Chí Minh).

Thêm vào đó, chủ tịch HoREA cho biết, yếu tố hạ tầng giao thông tốt hay việc chính quyền thúc đẩy phát triển ở khu vực nào thì giá đất ở đó tăng theo. Tuy nhiên, người mua cần cân nhắc bởi không phải khu vực nào cũng phù hợp quy hoạch. Nếu may mắn chọn đúng khu vực phát triển dân cư thì sẽ được lợi nhưng nếu "ôm" phải khu vực quy hoạch công viên cây xanh hay đường sá thì chắc chắn người mua sẽ lãnh đủ, còn cò hay đầu nậu lại là người hưởng lợi.

"HoREA đã cảnh báo nhưng nhiều người vẫn liều, nhắm mắt mua đất giá cao rồi không bán được. Trước đây, đã có nhiều doanh nghiệp làm “đầu nậu”, thổi giá đất bị xử lý, người mua chịu thiệt hại. Vì thế, những người có ý định mua đất lúc này phải tỉnh táo, phải tìm hiểu kỹ, đừng để tiền mất tật mang", Chủ tịch HoREA cảnh báo.