Tổng quan những điều cần biết về đầu tư chung cư

Nguyễn Thị Thùy

Đầu tư chung cư là xu hướng chung hiện nay, được nhiều người quan tâm. Tuy nhiên, không phải ai cũng hiểu rõ mọi khía cạnh về vấn đề đầu tư này.

Chung cư là gì?

Chung cư là nhà mà ở trong đó có nhiều căn hộ riêng biệt và độc lập với nhau. Tuy nhiên, những căn hộ này lại có diện tích hoặc trang thiết bị sử dụng chung.  

Khoản 3 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014 quy định rằng: Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 3 Thông tư số 28/2016/TT-BXD: Cụm nhà chung cư là tập hợp từ 02 tòa nhà chung cư trở lên được xây dựng theo quy hoạch và hồ sơ dự án do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

tong-quan-nhung-dieu-can-biet-ve-dau-tu-chung-cu-1-1643269284.jpg
Ảnh: minh họa

Phần diện tích và trang thiết bị dùng chung ở chung cư thuộc sở hữu của chủ nhà, hoặc sở hữu chung của tất cả những chủ sở hữu căn hộ độc lập trong chung cư đó. Phần tiện ích chung là phần sở hữu không thể phân chia. 

Hiện nay, căn hộ chung cư là phân khúc nhà đất được giới đầu tư kinh doanh bất động sản vô cùng ưa chuộng. Đầu tư chung cư có khả năng thanh khoản cao, lựa chọn đa dạng, khách hàng nhiều. 

Các hình thức đầu tư căn hộ cho thuê hiện nay

Đầu tư lướt sóng căn hộ chung cư

Đầu tư lướt sóng là hình thức kiếm lời nhanh, rất hiệu quả tại phân khúc đất nền. Việc đầu tư lướt sóng chịu chi phối của nhiều yếu tố. Nhà đầu tư phải am hiểu cả sản phẩm và thị trường, có mối quan hệ rộng để đảm bảo đầu ra nhanh chóng trong khoảng thời gian ngắn. Với việc đầu tư căn hộ chung cư theo hình thức lướt sóng, nhà đầu tư có thể áp dụng “chiêu thức” chia nhỏ số tiền để đầu tư vào nhiều căn hộ, sau đó sang tên nhanh để hưởng số tiền chênh lệch. 

Đầu tư chung cư làm tài sản tích lũy

tong-quan-nhung-dieu-can-biet-ve-dau-tu-chung-cu-5-1643269297.jpg
Ảnh: minh họa

Hình thức đầu tư căn hộ chung cư kiểu này được đánh giá khả quan hơn so với gửi tiền tiết kiệm tại ngân hàng. Tuy nhiên để tích lũy hiệu quả, nhà đầu tư phải chọn dự án có chính sách thanh toán dễ dàng, phương án vay mua nhà thông minh và hiệu quả. 

Đầu tư căn hộ chung cư để bán lại

Mục tiêu của nhà đầu tư chọn hình thức này là đợi rồi bán ra để hưởng lợi nhuận. Thời gian chờ đợi có thể từ 2-3 năm hoặc là lâu hơn. Hình thức đầu tư này nghe có vẻ khá ổn định nhưng nhà đầu tư phải nắm giữ được các yếu tố liên quan và nắm bắt được thời cơ. 

Đầu tư chung cư cho thuê

Đầu tư chung cư cho thuê là hình thức sinh lời cộng thêm thời gian sở hữu. Hiểu đơn giản, đây là khoản tiền kiếm được khi đang ở trong giai đoạn tích lũy, chờ bán lại hoặc sử dụng. Tỷ suất sinh lời từ đầu tư chung cư cho thuê có thể không quá cao nhưng đảm bảo tính ổn định, khách hàng phong phú.

Nếu nhà đầu tư muốn vừa tích lũy vừa có thể đầu tư thì nên mua chung cư ngay đợt đầu dự án mở bán để có thể hưởng mức giá cùng với chính sách hỗ trợ tốt nhất.  

Đầu tư chung cư như có những ưu nhược điểm gì?

Ưu điểm

Các dự án căn hộ chung cư có ưu điểm nổi bật về mức giá. Nếu so sánh với những sản phẩm bất động sản khác như nhà phố, biệt thự, giá căn hộ chung cư thấp hơn, phù hợp với mức tài chính của nhiều người. Đây cũng là lý do nhiều nhà đầu tư săn đón loại hình bất động sản này. 

Thông thường, những dự án chung cư còn được chủ đầu tư liên kết với các ngân hàng và quỹ tín dụng tài chính. Từ đó, việc vay vốn để mua chung cư cũng có nhiều điểm thuận lợi, từ thủ tục hành chính đến xác minh giấy tờ cũng sẽ đơn giản hơn.

tong-quan-nhung-dieu-can-biet-ve-dau-tu-chung-cu-3-1643269297.jpg
Ảnh: minh họa 

Nếu quyết định đầu tư căn hộ chung cư, người mua không chỉ được hỗ trợ về thủ tục vay tiền, họ còn được mua nhà với nhiều hình thức linh động như trả góp, cho vay thời gian dài hạn trong 10 năm, 20 năm, 30 năm tùy theo số tiền vay. Người mua có thể lựa chọn phương thức thanh toán linh hoạt với mức lãi suất ưu đãi nhất.  

Ngoài ra, đầu tư căn hộ chung cư rất dễ cho thuê lại, thậm chí có thuê với mức giá cao. Đầu tư chung cư cho thuê còn có thêm ưu điểm khác bởi chung cư cho thuê phù hợp với nhiều người có thu nhập khá, mức giá vừa phải hơn rất nhiều so với nhà mặt đất. Bên cạnh đó, tiện nghi và không gian sống của chung cư tốt hơn nhà mặt đất và nhà phố. 

Người dân sống tại căn hộ chung cư sẽ được hưởng thụ những tiện ích về cơ sở vật chất, hạ tầng tốt nhất như các khu mua sắm, khu sinh hoạt cộng đồng, trung tâm thương mại, khu vui chơi giải trí, trường học, bệnh viện… Đặc biệt, những chung cư hiện đại, cao cấp luôn được trang bị đầy đủ các phương án về thoát hiểm, phòng cháy chữa cháy, được bảo vệ an ninh và an toàn trật tự 24/7. 

Nhược điểm

Đầu tư căn hộ chung cư bên cạnh những ưu điểm nêu trên thì còn có những nhược điểm như: 

Một trong những nhược điểm đầu tiên chính là rủi ro đến từ các chủ đầu tư. Cần xem xét các chủ đầu tư căn hộ có uy tín không. Trong thời buổi kinh doanh nhiều bất cập, nhiều chủ đầu tư quảng cáo quá đà, bất chấp tất cả để bán được sản phẩm. Không ít chủ đầu tư không trung thực, áp dụng nhiều chiêu trò khiến khách hàng gặp nhiều khó khăn. Cũng có những chủ đầu tư hứa hẹn quá nhiều để thu hút vốn đầu tư từ khách hàng, cuối cùng lại không thể triển khai do năng lực yếu kém; họ phải sang nhượng cho những chủ đầu tư khác, đẩy khách hàng vào hoàn cảnh phải chấp nhận rủi ro.

tong-quan-nhung-dieu-can-biet-ve-dau-tu-chung-cu-2-1643269297.jpg
Ảnh: minh họa

Rủi ro tiếp theo là về mức giá đầu vào và đầu ra. Ai cũng biết giá chung cư phổ thông khá hợp lý, nhưng nhiều dự án lại có giá biến động theo thời gian. Khi mở bán trong quá trình đang thi công với mức giá rẻ, nhiều người đổ xô đặt cọc khiến mức giá tăng lên đột biến. Khi tới giai đoạn đặt cọc lần 2, số lượng có nhu cầu giảm xuống khiến mức giá giảm đi. Từ đó, những người đầu tư căn hộ chung cư ở đợt 1 đã bị thiệt hại không nhỏ.

Với những người đầu tư chung cư để bán lại, họ kỳ vọng một mức lũy kế cao hơn trong tương lai. Thế nhưng, dù mức giá có thể tăng nhưng nhanh hay chậm còn tùy thuộc vào vị trí địa lý cùng các tiện ích công cộng và khả năng quảng bá của chủ đầu tư.  

Với những người đầu tư chung cư cho thuê, họ kỳ vọng khả năng hoàn vốn nhanh. Thực tế, mức giá cho thuê phải cao thì mới có thể hoàn vốn nhanh. Mức giá cao sẽ khiến phạm vi khách hàng thu nhỏ lại, giới hạn ở những người có thu nhập khá trở lên. Từ đó, việc tìm kiếm khách hàng cho thuê cũng khó khăn hơn. Thậm chí chủ nhà phải chấp nhận những khoảng thời gian không có ai thuê. 

Kinh nghiệm đầu tư chung cư có lời

Để đầu tư chung cư có lãi, các chủ đầu tư cần để ý đến những yếu tố quan trọng dưới đây. 

Lựa chọn loại hình đầu tư phù hợp

Thời điểm hiện nay, không chỉ có một mà tới tận 3 loại hình chung cư để các nhà đầu tư lựa chọn để kinh doanh. Điều quan trọng khi đầu tư căn hộ chung cư là phải lựa chọn loại hình phù hợp với điều kiện tài chính cùng mục đích kinh doanh. Theo kinh nghiệm của những người thành công, có 3 loại hình chính nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ gồm: 

Đầu tư vào dự án chung cư đang xây dựng

Đây là loại hình được nhiều nhà đầu tư lựa chọn. Ưu điểm lớn nhất là tiết kiệm chi phí bởi có mức giá thấp. Theo tính toán chung, nếu dự án chung cư hoàn thành đúng tiến độ thì khi bán ra, trung bình nhà đầu tư sẽ thu về được 20 - 30% mức lợi nhuận. Con số này khá hấp dẫn, bởi ban đầu nhà đầu tư không cần bỏ ra vốn quá nhiều, được đóng theo từng đợt mà không phải đóng toàn bộ. 

Tuy nhiên, loại hình này cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro. Nguyên nhân chính từ các chủ đầu tư. Vì vậy, khi quyết định đầu tư chung cư đang xây dựng, nhà đầu tư cần khảo sát, kiểm tra thông tin một cách tỉ mỉ, kỹ càng. Nếu tình trạng chậm tiến độ xảy ra, số vốn ban đầu sẽ bị đóng băng, giảm khả năng thu hồi vốn. 

Đầu tư vào chung cư nghỉ dưỡng bình dân

Rất nhiều nhà đầu tư đề cập tới loại hình đầu tư dạng nghỉ dưỡng bình dân. Đây được xem là loại hình mới nhưng tiềm năng phát triển khá lớn bởi thị trường du lịch tại Việt Nam phát triển ngày càng mạnh, nhu cầu nghỉ dưỡng tăng cao.  

tong-quan-nhung-dieu-can-biet-ve-dau-tu-chung-cu-4-1643269297.jpg
Ảnh: minh họa

Đối với hình thức đầu tư này, nhà đầu tư chỉ nên tập trung vào những vị trí có tiềm năng về phát triển du lịch hoặc đang phát triển du lịch mạnh. Nhà đầu tư cũng cần chú ý đến những biện pháp cải tiến, phát triển căn hộ chung cư nghỉ dưỡng phù hợp với thị hiếu khách hàng

Đầu tư dự án chung cư mini cho thuê

So với 2 hình thức ở trên, đầu tư vào dự án chung cư mini cho thuê mang tới nguồn sinh lời ổn định. Dạng căn hộ này phù hợp với nhiều đối tượng đa dạng khác nhau như: Hộ gia đình, người đi làm, sinh viên… Lượng khách hàng thuê lớn, nhà đầu tư không phải lo về nguồn khách hàng bị gián đoạn hay thu nhập bị ảnh hưởng.  

Theo kinh nghiệm đầu tư của những người lâu năm trong nghề, các nhà đầu tư cần phải chú ý đến khả năng thu hồi vốn. Nếu cho thuê với mức giá thấp, khả năng thu hồi vốn chậm thì số tiền sinh lời nhà đầu tư nhận được sẽ thấp theo. 

Nắm vững những lưu ý khi đầu tư

Nhà đầu tư chung cư muốn có lời cần phải nắm được những lưu ý quan trọng gồm:

Chọn mua căn hộ chung cư có mức giá trung bình, giúp hạn chế tối đa rủi ro.

Chọn lựa căn hộ có vị trí đẹp, điều kiện phát triển thuận lợi.

Tận dụng những chung cư bán lại, sau đó đầu tư để thu nhiều lợi nhuận hơn.

Lựa chọn chủ đầu tư dự án chất lượng và uy tín.  

Tham khảo kinh nghiệm từ những nhà đầu tư đi trước

Để đầu tư chung cư thành công, các nhà đầu tư cần phải tham khảo kinh nghiệm của những người đi trước hoặc tham gia các khóa học bất động sản để trau dồi kinh nghiệm. Họ cần nắm vững được cách phân tích thị trường, rót vốn theo chu kỳ, chọn loại hình đầu tư phù hợp, cách thức để hạn chế rủi ro.  

Trên đây là các thông tin về đầu tư chung cư. Hi vọng bài viết giúp mọi người hiểu hơn về lĩnh vực này, rút ra bài học kinh doanh thành công và hạn chế được tối đa những rủi ro có thể xảy ra.