Thị trường BĐS năm 2022: Rất có thể xuất hiện nhóm nhà đầu tư "mua dễ, bán khó"

Nguyễn Minh Hằng

Các chuyên gia khuyến nghị, thị trường bất động sản giai đoạn hiện nay còn nhiều thách thức nhưng vẫn có một số cơ hội, điều quan trọng là trước khi xuống tiền mua tài sản, nhà đầu tư phải ưu tiên tính thanh khoản.

Mua rất dễ nhưng bán được hay không mới khó

Bước sang năm 2022, giá bất động sản đã tăng mạnh suốt quý 1, khiến thanh khoản thị trường bị thách thức. Theo đó, nhiều nhà đầu tư F0 thiếu kinh nghiệm, không thận trọng trong việc sử dụng đòn bẩy tài chính rất có thể gặp rủi ro, khó khăn trong việc ra hàng.

Nhiều chuyên gia cảnh báo nhà đầu tư, trước khi có ý định mua bất động sản giai đoạn này, khi mà lạm phát nguy cơ, giá bất động sản liên tục biến động cần cân nhắc có bán được hay không rồi mới xuống tiền.

Theo khuyến nghị của các chuyên gia, giai đoạn hiện nay, thị trường bất động sản còn nhiều thách thức nhưng vẫn còn một số cơ hội, điều quan trọng trước khi xuống tiền mua tài sản, người mua cần ưu tiên về tính thanh khoản.

Chia sẻ trong buổi tọa đàm trước đó, ông Trần Khánh Quang, một chuyên gia bất động sản cho rằng, nhà đầu tư trước khi mua nhà đất cần phải tính xem tài sản này sau khi mua có bán được hay không? Bởi mua dễ bán khó có thể được xem như là tử huyệt đối với nhà đầu tư trong thời điểm nhạy cảm, thị trường phụ thuộc rất lớn vào việc kiểm soát dịch bệnh cũng như các yếu tố vĩ mô còn nhiều biến động.

dau-tu-bds-2-1649394216.jpg
Với nhà đầu tư F0, ít kinh nghiệm, nếu dùng đến đòn bẩy để đầu tư rất có khả năng là "mua dễ, bán khó"

Với những nhà đầu tư F0, ít kinh nghiệm càng phải thận trọng hơn. Bởi đây là đối tượng nếu dùng đến đòn bẩy để đầu tư rất có khả năng gặp phải tình trạng "mua dễ, bán khó", khi không đủ kinh nghiệm để thẩm định về tính thanh khoản của bất động sản đó.

Ông Quang cho rằng, nhà đầu tư cần kiểm tra pháp lý trước khi mua, kế đến phải ưu tiên loại bất động sản có thể bán được dễ dàng, đảm bảo dòng tiền có thể thu hồi về sau đó mới tính đến vấn đề lợi nhuận. Đây cũng chính là thời điểm mà lợi nhuận được xếp sau hàng loạt tiêu chí quan trọng khác.

Điều đáng nói, trong bối cảnh này, nhà đầu tư chỉ nên sử dụng tiền nhàn rỗi để đầu tư và nếu có vay thì tỷ lệ vay chỉ nên chiếm tối đa 30% trên nguồn vốn tự có. Bên cạnh đó, khi mua bất động sản, hãy lựa chọn khu vực mình am hiểu pháp lý và quy hoạch, tài sản có thể bán được dễ dàng đồng thời đừng bao giờ quên câu thần chú "mua rất dễ nhưng bán được hay không mới khó".

Bất động sản năm 2022 sẽ phân hóa xu hướng

Đồng quan điểm, TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cho hay, khi tham gia thị trường bất động sản giai đoạn này, nhà đầu tư có thể lưu ý 2 nguyên tắc phòng vệ. Nguyên tắc thứ nhất là chỉ cân nhắc mua khi biết rõ có thể bán được. Điều này có nghĩa cần xem xét đến tính thanh khoản của bất động sản trước khi nghĩ đến lợi nhuận.

Nguyên tắc thứ 2, nhà đầu tư cần ưu tiên quản trị rủi ro, rà soát, sàng lọc hàng loạt các tiêu chí như: rủi ro pháp lý, quy hoạch, rủi ro dòng tiền, rủi ro khi sử dụng đòn bẩy tài chính...

dau-tu-bds-1649394216.jpg
Mặc dù giá bất động sản tăng lên nhưng thị trường không có khả năng mua cũng như tính thanh khoản không có

TS. Khương cho biết, mặc dù giá bất động sản tăng lên nhưng thị trường không có khả năng mua cũng như tính thanh khoản không có. Bên cạnh đó, nhiều nhà đầu tư cũng dùng các đòn bẩy tài chính để đầu tư bất động sản, khiến các tài sản có tính thanh khoản thấp trở thành gánh nặng lớn cho họ và gây áp lực lớn lên hệ thống ngân hàng.

Vì vậy, trong bối cảnh phức tạp như hiện nay, việc cân nhắc kỹ lưỡng trước khi sử dụng các đòn bẩy tài chính để đầu tư bất động sản là cực kỳ quan trọng, tránh gặp phải tình trạng "chết trên đống tài sản" như đã từng xảy ra trong quá khứ. 

Dự báo trong 9-12 tháng tới, việc một số nhà đầu tư buộc phải bán tháo tài sản do không gánh được sức ép từ các công cụ hỗ trợ tài chính là hoàn toàn có thể xảy ra. Tuy nhiên, tính đầu cơ của nhóm này không lớn, khó có thể thao túng thị trường, ảnh hưởng đến mặt bằng giá.

Vị chuyên gia này cũng nhấn mạnh, đối với các nhà đầu tư, trước khi quyết định xuống tiền, cần chú ý về giá cả và tính pháp lý của bất động sản đó. Còn với nhà đầu tư có ý định bán bất động sản thời điểm này, cần cân nhắc kỹ đến mục đích sử dụng của khoản tiền thu về sau khi bán tài sản đó. Sẽ là hợp lý nếu khoản tiền này được sử dụng vào những kênh đầu tư hiệu quả hơn trong bối cảnh dịch bệnh, bất ổn chính trị quốc tế.

Theo một nghiên cứu cho thấy, nhóm nhà đầu tư F0 hiện đang có xu hướng tăng lên. Nhóm này ước tính chiếm 15% tổng giao dịch toàn thị trường bất động sản hiện nay. Dù mới gia nhập, nhưng nhà đầu tư F0 bị tác động mua nhà đất bởi tâm lý sợ lỡ cơ hội, thậm chí nhiều trường hợp sẵn dàng dùng đòn bẩy tài chính để đón đầu cơ hội tăng giá.

Một chuyên gia trong ngành cho hay, với tâm lý thích chốt lời để hiện thực hóa dòng tiền nhưng ít kinh nghiệm, nhà đầu tư F0 thường sử dụng vốn vay một cách thiếu thận trọng hơn so với phần còn lại của thị trường. Theo đó, trong năm 2022, nhóm này có thể sẽ gặp nhiều khó khăn trong việc xả hàng do thanh khoản thị trường diễn biến chậm và phổ biến tình trạng mua dễ bán khó.

dau-tu-bds-1-1649394216.jpg
Các chuyên gia nhận định, bất động sản năm 2022 sẽ phân hóa xu hướng

Trong khi đó, những người mua bất động sản với mục đích ở thực hoặc khai thác cho thuê, thuộc nhóm nhu cầu thật đủ khả năng chi trả, đang bị lép vế so với các nhà đầu tư F0. Ngoài ra, đây cũng là nhóm thường sử dụng tài sản sau cùng và thường thận trọng hơn khi ra quyết định mua hàng, không bán lại ngay và có xu hướng nắm giữ ổn định lâu dài. Trong năm 2022, nhóm này cũng phải chịu nhiều thiệt thòi do tác động của trượt giá và lạm phát tăng nhanh khiến giá bất động sản tăng cao, nhưng họ thường có phản ứng chậm đối với các biến động trên thị trường địa ốc.

Các chuyên gia nhận định, bất động sản năm 2022 sẽ phân hóa xu hướng, đối với người mua có nhu cầu thật, giá bất động sản tăng khiến họ khó ra quyết định mua nhà do phải cân nhắc biến số tài chính. Còn với nhà đầu tư F0, cơ hội để chốt lời hoặc xả hàng là không cao bởi thanh khoản thị trường có xu hướng giảm do lạm phát tăng.