Thị trường BĐS có dấu hiệu đầu cơ: Hơn 65% người mua để đầu tư hơn là nhu cầu ở thực

Nguyễn Minh Hằng

Chuyên gia Savills cho rằng, nhờ hạ tầng phát triển cùng quỹ đất dồi dào, các dự án bất động sản liền thổ tại nhiều khu vực đạt tỷ lệ hấp thụ cao. Tuy nhiên, thị trường bất động sản có dấu hiệu đầu cơ, với khoảng 65% người mua để đầu tư hơn là nhu cầu ở thực.

65% người mua để đầu tư hơn là nhu cầu ở thực

Theo Nhịp sống kinh tế, ông Troy Griffiths, Phó Tổng Giám Đốc Savills Việt Nam cho biết, nguồn cung nhà liền thổ tại TP. Hồ Chí Minh tiếp tục ở mức thấp, do đó nhu cầu nhà ở đang dần hướng về các tỉnh lân cận như Bình Dương và Đồng Nai.

Những năm gần đây, khi nguồn cung nhà ở giá phải chăng ở các thành phố lớn trở nên khan hiếm, người mua cũng như các chủ đầu tư đã mở rộng đầu tư ở các tỉnh thành lân cận như Đồng Nai và Bình Dương. Nhờ hạ tầng phát triển cùng quỹ đất dồi dào, các dự án bất động sản liền thổ ở Đồng Nai đạt tỷ lệ hấp thụ 85% và Bình Dương đạt 67% trong quý 1/2022. Tuy nhiên, thị trường lại xuất hiện dấu hiệu đầu cơ, với khoảng 65% người mua để đầu tư hơn là nhu cầu ở thực.

dau-tu-bat-dong-san-1-1651283919.jpg
Nguồn cung nhà liền thổ tại TP. HCM tiếp tục ở mức thấp, do đó nhu cầu nhà ở đang dần hướng về các tỉnh lân cận như Bình Dương và Đồng Nai

Trong báo cáo của đơn vị này về phân khúc bất động sản liền thổ đã chỉ ra, trong 3 tháng đầu năm 2022, nguồn cung sơ cấp đã phục hồi sau thời gian dài thiếu hụt do dịch bệnh. Nhờ tỷ lệ tiêm chủng vaccine cao đã hỗ trợ sự tăng trưởng nguồn cung và khôi phục hoạt động bán hàng. Cụ thể, nguồn cung sơ cấp đạt gần 490 căn, tăng 23% theo quý và 3% theo năm. Nguồn cung mới chủ yếu đến từ 10 dự án mới được mở bán và các giai đoạn mở bán tiếp theo của hai dự án hiện hữu tại Quận 9, 12, Bình Chánh, Thủ Đức và Tân Phú. Nguồn cung tiếp tục trở nên khan hiếm khi các chủ đầu tư dời kế hoạch mở bán bảy dự án sang năm 2023.

Bên cạnh đó, lượng tiêu thụ chỉ ghi nhận ở mức trung bình. Trong đó, nguồn cung mới chiếm 76% lượng bán và có tỷ lệ hấp thụ 59%. Nguyên nhân tình hình bán thấp được cho là bởi các dự án mới có quy mô nhỏ và chủ đầu tư nhỏ, không thu hút được người mua, các dự án biệt thự có giá cao trên 100 tỷ đồng/căn và tỷ lệ bán thấp của các căn tồn kho.

Nhà phố thương mại là phân khúc đạt tỷ lệ hấp thụ cao nhất. Quận 12 dẫn đầu về lượng giao dịch, chiếm 42% lượng bán và có tỷ lệ hấp thụ là 67%. Các dự án tại khu vực này được hưởng lợi từ hạ tầng giao thông được cải thiện, giá bán cạnh tranh cũng như chương trình chiết khấu trong đợt mở bán đầu.

Theo Savills đánh giá, xung đột giữa Nga-Ukraine đã đẩy chi phí nguyên vật liệu tăng cao, giá thép, giá xi măng có mức tăng lên tới 3% theo quý và lên đến 15% theo năm, gây ảnh hưởng trực tiếp lên giá nhà và chi phí xây dựng. Trong bối cảnh giá hàng hóa tăng cao cùng với kinh tế hồi phục, áp lực lạm phát sẽ gia tăng.

dau-tu-bat-dong-san-2-1651283919.jpg

Đầu tư bất động sản tỉnh, lợi nhuận thường đi kèm rủi ro

Được biết, trong giai đoạn 2022-2023, Chính phủ sẽ chi 350 nghìn tỷ đồng dành cho chương trình phục hồi và phát triển kinh tế, trong đó phần lớn nhất (hơn 113 tỷ đồng) sẽ được dùng cho phát triển hạ tầng. Kết nối giao thông được cải thiện cùng cơ sở hạ tầng phát triển chính là lợi  thế lớn cho các nhà phát triển bất động sản sở hữu quỹ đất trong khu vực lân cận thúc đẩy giá bán. Trong Báo cáo Chỉ số tâm lý người tiêu dùng bất động sản của Batdongsan.com đã chỉ ra, 92% người khảo sát có mong muốn sở hữu nhà trong tương lai, trong đó TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội là hai thị trường thu hút nhất, tiếp đến là các đô thị vệ tinh.

Trong một khảo sát của Vhome tiến hàng vào cuối năm 2021 cho thấy, có đến 75,3% độc giả tham gia khảo sát cho biết đang quan tâm đến bất động sản với mục đích đầu tư. Trong số đó, 63,9% độc giả muốn rót vốn vào bất động sản với kỳ vọng tăng giá; 11,4% muốn mua để cho thuê. Mặt khác, 20% người mua bất động sản tham gia khảo sát cho biết họ có nhu cầu tìm bất động sản với mục đích mua để ở và 4,9% để dùng mặt bằng kinh doanh.

Trước đó, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc bộ phận nhà ở CBRE chia sẻ, với bất động sản tỉnh đa phần khách mua (chiếm tỷ trọng khoảng 90%) đều chờ tăng giá bán để chốt lời. Với các khu vực mới như những trục đô thị thuộc vùng ven, nhóm khách hàng đầu tiên luôn là các nhà đầu tư bởi họ có trong tay lợi thế về nguồn tài chính sẵn có. Còn người mua để ở xếp cuối cùng, khi nào về sống tại các khu đô thị vệ tinh còn phục thuộc vào tiện ích và hạ tầng đồng bộ đến đâu. Thông thường, các nhà đầu tư sẽ đón những đợt sóng đầu tiên còn vấn đề khi nào người có nhu cầu ở thật về sinh sống thì chủ đầu tư sẽ trả lời vì các doanh nghiệp chính là chủ thể hoạch định dự án, thực hiện các cam kết với người mua. 

dau-tu-bat-dong-san-1651283919.jpg
Nhiều chuyên gia cảnh báo, khi đầu tư bất động sản tỉnh, lợi nhuận thường đi kèm rủi ro

Trước đó, nhiều chuyên gia cũng từng cảnh báo, khi đầu tư bất động sản tỉnh, lợi nhuận thường đi kèm rủi ro. Chính vì thế, người mua cần chuẩn bị trước tâm lý cho nhiều tình huống khác nhau, trong đó bao gồm cả tình huống kỳ vọng có thể không thành hiện thực. Lý do bởi, không phải dự án nào cũng phục vụ nhu cầu ở ngay, nếu chưa thể mua đi bán lại nhanh thì buộc phải chờ đợi thêm. 

Về thị trường bất động sản năm 2022 được kỳ vọng sẽ có nhiều chuyển biến tích cực sau giai đoạn thị trường bắt đầu trở lại "bình thường mới".

Hầu hết các chuyên gia trong ngành đều cho rằng, thị trường bất động sản năm 2022 sẽ hấp dẫn và lạc quan hơn so với năm 2020 và 2021 cả về nguồn cung lẫn sức cầu. Niềm tin của thị trường trở lại, kinh tế phục hồi hỗ trợ rất lớn cho thị trường bất động sản.

Theo dự báo của CBRE, nguồn cung trên toàn thị trường sẽ tăng trở lại trong năm 2022 vì nhiều dự án đã tạm hoãn kế hoạch triển khai do tình hình dịch bệnh trong năm 2021. Chính vì điều này, các chủ đầu tư sẽ cố gắng tận dụng giai đoạn thị trường ổn định sau giãn cách để triển khai các kế hoạch kinh doanh của mình.