"Sốt đất" đẩy giá tăng ảo, nhà đầu tư cần hành động thế nào khi có hiện tượng này?

Nguyễn Minh Hằng

Trước thực trạng giá bất động sản neo cao, điều khó khăn đối với các nhà đầu tư là cần xác định được mức giá hợp lý của dự án, mức giá đó là thật hay ảo. Bên cạnh đó tình trạng "mua dễ bán khó" đã xảy ra ở một số khu vực đất được cho là "sốt nóng". Vậy trong bối cảnh như hiện nay, nhà đầu tư cần làm thế nào?

Giá bất động sản liên tục neo cao

Theo Nhịp sống kinh tế, các đơn vị nghiên cứu về thị trường bất động sản đánh giá, giá nhà đất đã tăng liên tục trong 5 năm qua, chỉ số nhà ở của Việt Nam cao hơn gấp 20 lần so với thu nhập trung bình của xã hội khiến nhiều cười khó có thể sở hữu được nhà ở. 

Số liệu của Bộ Xây dựng cho thấy, giá căn hộ chung cư tại các địa phương đều có xu hướng tăng, tỷ lệ tăng bình quân khoảng 3% so với thời điểm cuối năm 2021. Giá nhà chung cư tại Hà Nội tăng khoảng 4-5% cao hơn so với TP. Hồ Chí Minh khoảng 1-2% so với cuối năm ngoái.

Bên cạnh đó, giá nhà ở riêng lẻ và đất nền có biên độ tăng cao hơn so với căn hộ chung cư, bình quân tăng khoảng 5-10% so với quý trước.

Tới cuối tháng 3 năm nay, tại một số địa phương như vùng ven Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh và các tỉnh Thái Bình, Lâm Đồng, Khánh Hòa, Đà Nẵng, Đồng Nai… lại xuất hiện hiện tượng giá và lượng giao dịch đất nền tăng nhanh, một số nơi mức giá đã tăng 15-20% so với thời điểm cuối năm 2021. Tình trạng này tương tự cuối quý I đầu quý II năm 2021, tuy nhiên mức độ tăng lan rộng và biên độ tăng thấp hơn.

dau-tu-1-1652322663.jpg
Giá nhà đất đã tăng liên tục trong 5 năm qua

Giá bất động sản tăng cao như vậy trong khi kinh tế đi xuống được cho bởi những lý do sau: Một, nguồn cung dự án khan hiếm chuyển sang đầu cơ. Hai, nhà đầu tư kỳ vọng lớn đối với sự kiến tạo của Chính phủ, đối với sự thay đổi hạ tầng. Việc thổi giá ở một số nơi cục bộ được tạo bởi những nhà “cá mập” đầu cơ và một bộ phận nhà đầu cơ, môi giới đầu tư cọc lướt. 

Trước thực trạng giá bất động sản neo cao như hiện nay, điều khó khăn đối với các nhà đầu tư là xác định được mức giá hợp lý của dự án bất động sản, mức đó là thật hay ảo. Đồng thời, đã có những phản ánh về tình trạng "mua dễ bán khó" gia tăng ở một số khu vực đất được cho là "sốt nóng". Vậy trong bối cảnh như vậy, làm thế nào để xác định được đâu là mức giá đất hợp lý?

Các yếu tố để xác định giá bất động sản hợp lý

Chia sẻ về vấn đề này, tại một buổi talkshow mới diễn ra gần đây, ông Đinh Quang Tuấn, Phó Tổng Giám đốc Kinh doanh và Tiếp thị Đất Xanh Miền Bắc cho biết: "Có nhiều yếu tố để xác định được mức giá hợp lý của dự án bất động sản, trong đó cần lưu tâm 3 yếu tố chính, đó là nhu cầu thị trường ở khu vực dự án, động lực tăng giá, mặt bằng giá đang được giao dịch ở khu vực dự án".

dau-tu-1652322663.jpg
Giá bất động sản neo cao khiến nhà đầu tư khó xác định được mức giá hợp lý của dự án bất động sản

Theo ông Tuấn, nhiều người chỉ quan tâm đến hiệu quả, nhưng vấn đề quan trọng nhất ở đây là pháp lý. Nếu pháp lý không tốt hiệu quả đầu tư chắc chắn cũng không có được, thậm chí có thể mất trắng. Chính vì thế, việc tìm hiểu thông tin dự án, quy hoạch là điều vô cùng quang trọng.

Đưa ra lời khuyên về vấn đề lựa chọn khu vực đầu tư, ông Nguyễn Hoàng Nam, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần G-Home, cho hay: "Tôi sẽ lựa chọn dựa trên tiêu chí đầu tiên là ổn định chính trị; thứ hai là khu đất ấy có những chủ trương, dự án lớn được phê duyệt; ba là những khảo sát đầu tư mang tầm chiến lược); tiếp nữa là ưu tiên nơi có hạ tầng giao thông và độ lớn của thị trường...".

Những đợt sốt đất diễn ra đồng loạt trong thời gian qua đã đẩy nhiều sản phẩm bất động sản rơi vào miền giá trị ảo khiến nhà đầu tư gặp rủi ro, đồng thời cũng dẫn đến những hệ lụy cho nhiều cá nhân, tổ chức và hoạt động kinh tế...

"Khi có những hiện tượng vượt quá giá trị thực thì các nhà đầu tư cũng nhận thấy cần phải điều chỉnh, không thể đi trên con sóng cao và nhận lại nhiều rủi ro. Chỉ trong điều kiện khu vực được đầu tư có tiềm năng phát triển thì khi đó đầu tư mới là một quyết định nên làm", ông Nam nhận định.

Còn theo ông Trịnh Nguyên Tuấn Anh, Ủy viên thường vụ Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) phụ trách Đông Nam Bộ, Chủ tịch King Broker Group, khuyến nghị rằng, nhà đầu tư cần bỏ ngay suy nghĩ kiếm lời ngay khi mua đầu tư, bởi khả năng này là rất ít.

Theo đó, chuyên gia này cho rằng, các bất động sản có tiềm năng tăng giá tốt mà giá thấp là rất khan hiếm, đầu tư bất động sản đa phần là cơ hội, phải xác định được chu kỳ và tọa độ tăng giá. Trên thực tế có những sản phẩm giá bán rất cao, nhưng nhà đầu tư vẫn đổ tiền vào bởi họ kỳ vọng tiềm năng tăng giá tiếp tục, nhưng cũng có những dự án giá rẻ, giới đầu tư lại cẩn trọng mua vào hoặc không mua vì lo ngại rủi ro.

dau-tu-2-1652322663.jpg
Ảnh minh họa

Ông Tuấn Anh cho rằng, cơ hội đầu tư bất động sản ở Việt Nam rất đa dạng cả về mức vốn lẫn phân khúc. Có những bất động sản đòi hỏi mức đầu tư lên tới vài chục tỷ, nhưng cũng có những phân khúc chỉ cần vài trăm triệu đồng là đã có thể đầu tư được. Vấn đề là nhà đầu tư phải biết lựa chọn bất động sản nào cho phù hợp túi tiền và kiểm soát được rủi ro.

Về triển vọng thị trường bất động sản thời gian tới, các chuyên gia cho rằng, nhu cầu về bất động sản ở Việt Nam rất cao. Tỷ lệ đô thị hóa hiện nay của nước ta loanh quanh 40%, nhưng các nước phát triển 70%, thậm chí còn hơn, tỷ lệ người dân sống ở đô thị chiếm 70-80% dân số. Việt Nam đến năm 2050 mà phát triển lên 60-70% thì ta có khoảng 60-70 chục triệu dân sống ở đô thị, như vậy nhu cầu nhà ở là rất lớn.

Bên cạnh đó, ta cũng có nhu cầu phát triển bất động sản công nghiệp - phân khúc được đánh giá là điểm sáng, tăng trưởng cao và thu hút được nhiều nguồn vốn FDI đổ vào ngay trong dịch Covid-19. Thị trường bất động sản du lịch vừa kết thúc dịch nhưng đã "vỡ trận" do nhu cầu du lịch bùng nổ trở lại.