"Siết" tín dụng bất động sản: Vẫn còn nhiều tín hiệu lạc quan cho nhà đầu tư

Nguyễn Minh Hằng

Theo giới chuyên gia, trong thời điểm nhiễu loạn thông tin như hiện nay, các nhà đầu tư nên xem xét xuống tiền với những sản phẩm thật sự chất lượng, mang lại giá trị thực và có tầm nhìn trung, dài hạn thay vì “lướt sóng” ngắn hạn.

"Siết" tín dụng bất động sản

Theo Nhịp sống kinh tế, trong mấy năm gần đây, bất chấp ảnh hưởng của đại dịch Covid-19, giá đất nền, nhà ở tại nhiều địa phương vẫn ghi nhận sốt nóng. Có thể thấy, dòng tiền chảy vào địa ốc ngày càng nhiều, nhưng chủ yếu là đầu tư và đầu cơ còn mua ở thực không có quá nhiều. Một số nhà đầu cơ còn sử dụng đòn bẩy tài chính để “lướt sóng” kiếm lợi nhuận, không tạo ra giá trị cho xã hội.

Theo số liệu được Bộ Xây dựng công bố về nhà ở và thị trường bất động sản quý I/2022, nhiều địa phương đã ghi nhận giá và lượng giao dịch đất nền tăng nhanh trong quý vừa qua.

Với dự án đầu tư xây dựng hạ tầng để chuyển nhượng quyền sử dụng đất xây dựng nhà ở, có 9 dự án được hoàn thành trong quý, với số lượng 1.850 ô đất nền, bằng khoảng 64% so với quý IV/2021.

181 dự án đang triển khai xây dựng với 47.723 ô đất nền. Số lượng dự án bằng khoảng 103% so với quý trước. Ngoài ra, có 13 dự án với 4.854 ô đất nền đang được cấp phép mới. Số lượng dự án bằng khoảng 45% quý trước.

Đặc biệt, trong quý có 153.537 giao dịch đất nền thành công, tổng lượng giao dịch bằng khoảng 242% so với quý IV/2021. Trong đó, miền Bắc có 20.726 giao dịch, miền Trung có 42.722 giao dịch và miền Nam có 90.089 giao dịch.

dau-tu-1652698409.jpg
Có thể thấy, dòng tiền chảy vào địa ốc ngày càng nhiều, nhưng chủ yếu là đầu tư và đầu cơ còn mua ở thực không có quá nhiều

Bộ Xây dựng nhận định, nhìn chung, trong quý I, giá đất nền và nhà ở riêng lẻ có biên độ tăng cao hơn so với căn hộ chung cư, tăng bình quân khoảng 5-10% so với quý trước. Đáng chú ý, thời điểm cuối tháng 3/2022, tại một số địa phương như vùng ven Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, các tỉnh Thái Bình, Lâm Đồng, Khánh Hoà, Đà Nẵng, Đồng Nai... lại xuất hiện hiện tượng giá và lượng giao dịch đất nền tăng nhanh. Một số nơi mức giá tăng tới 15-20% so với cuối năm 2021, tương tự thời điểm cuối quý I đầu quý II năm 2021, tuy nhiên mức độ lan rộng cũng như biên độ tăng giá thấp hơn.

Trên thực tế, nhiều nhà đầu cơ còn sử dụng đòn bẩy tài chính để "lướt sóng" kiếm lời, không tạo ra giá trị cho xã hội. Trước thực trạng này, Ngân hàng Nhà nước đã có công văn gửi các tổ chức tín dụng, các chi nhánh ngân hàng yêu cầu thực hiện nghiêm một số vấn đề đảm bản an toàn hoạt động. Đặc biệt yêu cầu thực hiện kiểm soát các khoản cấp tín dụng với những lĩnh vực rủi ro như  đầu tư, kinh doanh bất động sản, chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp…

Ngay lập tức, lần lượt một số ngân hàng đã đồng loạt thông báo dừng cho vay bất động sản. Gần đây nhất, Ngân hàng Nhà nước chi nhánh TP. HCM đã có văn bản yêu cầu hạn chế tín dụng cho đầu cơ bất động sản, bất động sản cao cấp, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng... trên địa bàn thành phố.

Thực tế, không phải hiện nay dòng vốn tín dụng chảy vào bất động sản mới bị kiểm soát mà trong nhiều năm qua, từ tháng 5/2021, Ngân hàng Nhà nước cũng đã yêu cầu các nhà băng thận trọng cấp tín dụng tại các địa phương đang có sốt đất, các dự án tiềm ẩn mức độ rủi ro cao.

Trước đó vào tháng 4/2021, Thủ tướng Phạm Minh Chính cũng yêu cầu Ngân hàng Nhà nước quản lý đảm bảo dòng vốn vào tín dụng phục vụ nhu cầu tiêu dùng bất động sản thực sự của người dân, tránh đầu cơ.

Thị trường bất động sản sẽ hạ nhiệt

Chia sẻ tại một talkshow được tổ chức vừa qua, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com chi nhánh TP. Hồ Chí Minh cho biết, việc siết tín dụng vào bất động sản tác động mạnh đến thị trường. Đây là chính sách kịp thời để hạ nhiệt nhanh cả nguồn cung và cầu, giúp thị trường cân bằng hơn.

Theo ông Tuấn phân tích, thị trường bất động sản hiện nay đang có tình trạng lệch pha cung cầu. Trong khi nhiều người có nhu cầu thực sự thì không tìm được bất động sản phù hợp, còn các nhóm đầu cơ lại đang sử dụng đòn bẩy tài chính và những nguồn vốn vay khác để mua bất động sản cho mục đích đầu tư. Theo đó, việc siết chặt nguồn vốn đầu vào thời điểm này sẽ có tác động ngay lập tức đối với thị trường, làm nhu cầu mua giảm xuống, đặc biệt với nhóm đầu cơ.

dau-tu-1-1652698408.jpg
Việc siết chặt nguồn vốn đầu vào thời điểm này sẽ làm nhu cầu mua giảm xuống, đặc biệt với nhóm đầu cơ

Ngoài ra, chính sách này cũng gây ảnh hưởng tới các chủ đầu tư, khiến việc triển khai các dự án gặp khó khăn do tốc độ giải ngân chậm lại.

"Tôi cho rằng thị trường bất động sản sẽ hạ nhiệt nhanh chóng trong thời gian tới, trước mắt là đối với những sản phẩm có tỷ lệ sử dụng đòn bẩy tài chính cao như phân khúc cao cấp, nghỉ dưỡng và phân khúc dành cho nhóm đầu cơ là đất nền. Ngược lại, những người có nhu cầu mua nhà ở thực sẽ ít bị ảnh hưởng", ông Tuấn nhận định.

Bên cạnh việc thắt chặt nguồn vốn, thị trường bất động sản còn đang đối mặt với một số thách thức khác như lạm phát tăng, giá nguyên vật liệu tăng cao, khủng hoảng nguồn cung... Tình trạng này khiến nhiều sản phẩm được "găm" trên thị trường với giá cao nhưng thanh khoản thấp.

Chuyên gia kinh tế Huỳnh Phước Nghĩa nhận định, từ nay đến cuối năm 2022, dòng tiền vào bất động sản sẽ tiếp tục gặp khó khăn. "Thị trường bất động sản đang khá khắc nghiệt. Các nhà đầu tư cá nhân, nhà đầu tư thứ cấp - những người có ảnh hưởng rất lớn đến thanh khoản thị trường đang phải chịu áp lực về tín dụng. Một số doanh nghiệp thì đang bị kiểm tra, nhất là những chủ đầu tư liên quan đến việc huy động trái phiếu, huy động nguồn vốn. Do đó, việc đầu tư cũng bị trì trệ", ông Nghĩa cho biết.

Còn ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho rằng, thị trường bất động sản thời gian qua phát triển thiên về đất nền nhiều hơn. Tại nhiều nơi, doanh nghiệp có ít tiền nhưng cũng san đất, cắm mốc làm vài con đường rồi bán nền thu tiền, trong khi đó người mua không cần nhiều vốn, chỉ 1-2 tỷ đồng là có thể mua được một nền đất.

Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đánh giá, nếu như thị trường đất nền tiếp tục phát triển quá nóng, có thể dẫn đến nhiều hệ lụy: Thứ nhất, có thể xảy ra cơn sốt không đáng có. Thứ hai, rõ ràng đất nền chỉ để đầu tư, lướt sóng kiếm lời, không phục vụ sản xuất cũng như giúp thị trường phát triển lành mạnh.

"Tôi thấy rằng nguyên nhân dẫn đến thực trạng trên, chủ yếu là đất nền dễ làm, dễ đầu tư nhưng cũng có nguyên nhân nữa là do sự buông lỏng quản lý trong việc phát triển dự án làm thị trường méo mó đi", lãnh đạo VNREA nhấn mạnh.

Theo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, dù vẫn suy trì được sức hút và đánh giá cao về khả năng sinh lời, tuy nhiên, khi thị trường bị siết chặt với những động thái "phanh" tín dụng của hàng loạt ngân hàng thì nhà đầu tư, đặc biệt là những người mới tham gia vào thị trường cần thận trọng hơn để tránh bị "chôn vốn" do dễ mua, khó bán.

dau-tu-2-1652698409.jpg
Ảnh minh họa

Cũng theo ông Hà, thị trường bất động sản 2 năm qua rất khó khăn, có lúc phải đóng cửa công trường xây dựng, hầu như không có công trường nào thi công được, đặc biệt thị trường bất động sản nghỉ dưỡng ngưng trệ do không có khách quốc tế lẫn nội địa.

Cũng trong giai đoạn này, giới bất động sản mong muốn Chính phủ và các cơ quan quản lý Nhà nước quan tâm cũng như có cơ chế chính sách phù hợp để tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển, đóng góp vào tăng trưởng kinh tế.

Vẫn còn nhiều tín hiệu lạc quan

Đánh giá về triển vọng thị trường bất động sản thời gian tới, lãnh đạo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, nhu cầu về bất động sản tại Việt Nam vẫn rất cao. Tỷ lệ đô thị hóa nước ta hiện nay vào khoảng 405, nhưng ở các nước phát triển là 70%, thậm chí còn hơn, người dân sống ở đô thị chiếm 70 - 80% dân số. Đến năm 2050, đô thị hóa của Việt Nam nếu đạt 60 - 70% thì sẽ có khoảng 60 - 70 triệu dân sống ở đô thị, nhu cầu nhà ở là rất lớn.

Ngoài ra, bất động sản công nghiệp được đánh giá là phân khúc điểm sáng, phát triển mạnh mẽ ngay cả trong đại dịch Covid-19. Còn thị trường bất động sản du lịch đã "vỡ trận" do nhu cầu du lịch bùng nổ trở lại khi dịch bệnh được kiểm soát.

Chuyên gia kinh tế Huỳnh Phước Nghĩa cho biết, có nhiều cơ sở để tiếp tục lạc quan với thị trường bất động sản. Đơn cử như vẫn còn những chủ đầu tư không quá bị áp lực bởi trái phiếu và còn quỹ đất để triển khai dự án. Bên cạnh đó, thị trường vẫn có những nhà đầu tư với ngân sách dưới 2 tỷ đồng đang tìm kiếm cơ hội ở những khu đô thị mới nổi, tạo ra các "cơn sốt" nhỏ, là cơ hội cho thị trường phát triển.

Cũng theo chuyên gia Huỳnh Phước Nghĩa, chính sách tín dụng vào bất động sản có thể sẽ bắt đầu được nới lỏng hơn từ thời điểm tháng 9 - 10 năm nay.

Theo ông Nghĩa, ngoài việc siết tín dụng thì Chính phủ còn có những giải pháp chuẩn bị cho nguồn cung, hạ tầng, quy hoạch và chiến lược phát triển những đô thị mới. Cùng với đó là những dự án trọng điểm như sân bay Long Thành, cao tốc Bắc - Nam hay những dự án công nghiệp với mô hình mới...

"Những điểm nhấn vĩ mô đó sẽ là động lực để chúng ta lạc quan vào thị trường bất động sản trong dài hạn. Nếu nhìn thấy mặt tích cực này, các nhà đầu tư có thể suy nghĩ về việc tái đầu tư, xem xét lại danh mục của mình”, chuyên gia nhấn mạnh nhà đầu tư cần chấp nhận sự khắc nghiệt trong ngắn hạn và nhìn vào sự lạc quan của thị trường dài hạn.

Theo giới chuyên gia, trong thời điểm nhiễu loạn thông tin như hiện nay, phần lớn mọi người trở nên thận trọng hơn khi đầu tư để tránh những rủi ro không đáng có. Các nhà đầu tư nên xem xét xuống tiền với những sản phẩm thật sự chất lượng, mang lại giá trị thực và có tầm nhìn trung, dài hạn thay vì “lướt sóng” ngắn hạn.