Quy tắc 50% trong bất động sản nhà đầu tư nào cũng cần nắm rõ

Về khái niệm quy tắc 50% trong đầu tư bất động sản

Nếu là một nhà đầu tư, chắc chắn sẽ biết tới quy tắc 50 trong bất động sản. Có thể hiểu rằng đây là chi phí hoạt động của bất động sản bằng khoảng 50% tổng thu nhập của nó. Quy tắc này được áp dụng để nhà đầu tư ước tính lợi nhuận tiềm năng từ bất động sản cho thuê. 

Quy tắc 50 hay quy tắc 50% trong đầu tư bất động sản nghĩa là chỉ nên phân bổ một nửa tổng thu nhập từ bất động sản cho thuê để sử dụng cho các chi phí hoạt động khi xác định khả năng sinh lời. Chẳng hạn, một bất động sản cho thuê đang tạo ra 1 tỷ đồng trong tổng giá thuê mỗi năm thì 500 triệu đồng trong đó sẽ dành ra để trang trải chi phí theo quy tắc 50%, 500 triệu còn lại chính là lợi nhuận ròng.

Cần lưu ý vấn đề là quy tắc 50% trong đầu tư bất động sản được áp dụng cho những chi phí gồm: Thuế bất động sản; Bảo hiểm bất động sản; Thời điểm bất động sản bỏ trống; Bảo trì và bảo dưỡng; Sửa chữa; Tiện ích. Như vậy cũng có nghĩa, quy tắc 50 này không được áp dụng cho khoản thanh toán thế chấp và chi phí quản lý bất động sản.

Để tính toán quy tắc 50% trong đầu tư bất động sản không hề cần công thức phức tạp mà nó khá đơn giản. Bạn hãy ước tính tổng tiền thuê mà BĐS có thể tạo ra mỗi tháng hoặc mỗi năm rồi chia cho 2.

Ví dụ, bạn đang phân vân về việc đầu tư vào một bất động sản có khả năng tạo ra tổng tiền thuê hàng tháng là 30 triệu đồng. Khi bạn áp dụng quy tắc 50% thì 15 triệu đồng trong đó sẽ dành để chi trả các chi phí, không bao gồm các khoản thanh toán thế chấp và chi phí quản lý bất động sản. Trong trường hợp bất động sản có khoản thanh toán thế chấp 10 triệu đồng/tháng thì lợi nhuận hàng tháng bạn nhận được là 5 triệu đồng. Đây là trường hợp nếu bạn tự quản lý bất động sản của mình thay vì thuê một nhà quản lý khác.

Mục đích của việc sử dụng quy tắc 50% trong đầu tư bất động sản

Quy tắc 50% trong đầu tư bất động sản luôn được xem là kim chỉ nam chứ không chỉ là tiêu chuẩn cố định để đánh giá về khả năng sinh lời. Một quy tắc tuy đơn giản nhưng sẽ giúp nhà đầu tư ước tính được lợi nhuận mà họ có thể đạt được vào mọi loại hình bất động sản. Bên cạnh đó còn giúp họ tránh việc đánh giá thấp chi phí sở hữu bất động sản.

Tuy nhiên, quy tắc 50% sẽ có những hạn chế nhất định, bởi bạn đang tính toán dựa trên số liệu tĩnh. Giả sử bạn mua được một bất động sản cho thuê, 3 tháng sau bỗng có thiên tai xảy ra trong khu vực. Tuy bất động sản của bạn không bị hư hại nhưng các bất động sản khác lại chịu nhiều thiệt hại và đã yêu cầu bồi thường gia tăng, do đó các công ty bảo hiểm phải tăng giá để cân bằng sổ sách của họ. Việc này cũng có nghĩa, bạn sẽ phải trả số tiền nhiều hơn cho bảo hiểm bất động sản. Như vậy, khi bạn áp dụng quy tắc 50% trước đó đã không tính đến trường hợp này.

Câu hỏi đặt ra là, quy tắc 50% có thể là điểm khởi đầu để bạn quyết định có nên đầu tư vào bất động sản cho thuê cụ thể hay không? Ngoài ra, cũng có một số yếu tố khác khiến bạn phải xem xét kỹ ngoài quy tắc 50%. Cụ thể, hãy cân nhắc tới trường hợp thuế tăng, các khoản chi phí phát sinh như bảo hiểm, bảo trì, sửa chữa và tiện ích cũng tăng theo thời gian. Điều này có nghĩa là bạn phải xác định được tăng mức giá thuê sao cho phù hợp. Trước bối cảnh lạm phát tăng cao, chủ sở hữu bất động sản có thể có lợi vì họ được điều chỉnh tăng giá thuê. Tuy nhiên khi đó, họ cũng phải trả nhiều tiền hơn cho các khoản thế chấp trước đó để sở hữu bất động sản.

Điều quan trọng cuối cùng là, bạn nên nâng cao kiến thức khi nghiên cứu về thị trường cho thuê tại địa phương có bất động sản đó. Hãy nghiên cứu kỹ về xu hướng tăng - giảm giá cho thuê, nhu cầu thuê nhà cũng như mức độ quan tâm chung về bất động sản trong khu vực. Đồng thời, tìm hiểu kỹ hơn về giá trị bất động sản, chi phí tiện ích, phí bảo hiểm để hiểu rõ hơn về số tiền bạn có thể chi trả để sở hữu một căn nhà cho thuê tại đây.

Về khái niệm quy tắc 1% trong đầu tư bất động sản

Quy tắc 1% trong đầu tư bất động sản có thể hiểu là tiền thuê hàng tháng của bất động sản phải bằng hoặc không thấp hơn 1% giá mua của bất động sản đó. Quy tắc này có thể áp dụng đồng thời với quy tắc 5%. Như vậy, chẳng hạn bạn đang xem xét đầu tư vào bất động sản cho thuê với giá trị 5 tỷ đồng thì bạn có thể cho thuê lại bất động sản đó với giá ít nhất là 50 triệu đồng/ tháng.

Cả hai quy tắc 50% và 1% trong đầu tư bất động sản đều có thể dùng để đánh giá lợi nhuận mà bất động sản có khả năng tạo ra. Ngoài ra, quy tắc 1% có thể được áp dụng khi quyết định tính tiền thuê. Nhưng cũng tương tự với quy tắc 50%, bạn cần áp dụng dựa trên điều kiện và hoàn cảnh thực tế.

Chung quy lại, quy tắc 50% trong đầu tư bất động sản được sử dụng như một công thức ước tính nhanh để xác định khả năng sinh lời của bất động sản cho thuê. Tuy nhiên, đây là quy tắc không cố định và không phải lúc nào cũng chính xác khi áp dụng vào thực tế. Do đó, khi áp dụng quy tắc 50% hay 1% phải kết hợp với những nghiên cứu bổ sung mới có thể giúp các nhà đầu tư có sự lựa chọn và quyết định đúng đắn nhất .