Ông Nguyễn Văn Đính: Nghị định 08 là tín hiệu tốt để doanh nghiệp BĐS hồi phục “sức khỏe” sau “trận ốm”

Nghị định 08 được kỳ vọng sẽ tháo gỡ những khó khăn về gánh nặng trái phiếu cho doanh nghiệp

Theo Nhịp sống thị trường, chuyên gia kinh tế trưởng BIDV - Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - tiền tệ Quốc gia, TS. Cấn Văn Lực cho biết, năm nay tổng giá trị trái phiếu đáo hạn lên đến 280.000 tỷ đồng.

Mặc dù vậy, thời gian qua cũng đã có một số doanh nghiệp mua lại trái phiếu trước hạn, chính vì thế khối lượng trái phiếu đáo hạn trong năm 2023 còn khoảng 200.000 tỷ đồng. Trong đó, có đến 120.000 tỷ đồng là trái phiếu bất động sản đáo hạn. Chưa kể, khối lượng trái phiếu doanh nghiệp bất động sản đáo hạn trong năm 2024 cũng vào khoảng 110.000 tỷ đồng. Cũng do khối lượng trái phiếu đáo hạn lớn, trong khi đó có nhiều doanh nghiệp đang trong tình trạng thiếu thanh khoản và đói vốn,...

Cũng liên quan đến vấn đề này, mới đây Chính phủ đã vừa ban hành Nghị định số 08/2023/NĐ-CP nhằm mục đích sửa đổi, bổ sung cũng như ngưng hiệu lực thi hành một số điều tại các Nghị định quy định về việc chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ ở thị trường trong nước đồng thời chào bán trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường quốc tế.

Chi tiết, đầu tiên cho phép các doanh nghiệp thanh toán gốc, lãi trái phiếu đến hạn bằng tài sản khác. Đối với trái phiếu chào bán ở thị trường trong nước, trường hợp doanh nghiệp phát hành không thể thanh toán đầy đủ, đúng thời hạn nợ gốc, lãi trái phiếu bằng đồng tiền Việt Nam và doanh nghiệp có thể đàm phán với người sở hữu trái phiếu để thanh toán bằng tài sản khác. 

Mặc dù vậy, quy định này cũng dựa trên 3 nguyên tắc chính đó là tuân thủ quy định của pháp luật dân sự cũng như pháp luật có liên quan; Phải được người sở hữu trái phiếu chấp thuận; Doanh nghiệp cũng phải chịu hoàn toàn trách nhiệm về tình trạng pháp lý của tài sản sử dụng để tiến hành thanh toán gốc và lãi trái phiếu theo đúng quy định của pháp luật. 

Thứ hai đó là cho phép kéo dài kỳ hạn trái phiếu tối đa không quá thời gian 2 năm. Mặc dù vậy, trong trường hợp người sở hữu trái phiếu không chấp thuận thay đổi điều kiện cũng như điều khoản của trái phiếu thì doanh nghiệp phát hành sẽ có trách nhiệm đàm phán để có thể đảm bảo được quyền lợi của nhà đầu tư. 

Thứ ba đó là hoãn quy định về nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp, thời gian phân phối trái phiếu của từng đợt phát hành cũng như yêu cầu kết quả xếp hạng tín nhiệm đối với các doanh nghiệp phát hành trái phiếu cho đến ngày 31/12/2023.

Và việc Chính phủ ban hành Nghị định 08 được đánh giá có thể sẽ giúp cho các doanh nghiệp bất động sản giảm bớt áp lực về trái phiếu đến hạn. Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam - ông Nguyễn Chí Thanh cho biết, các chủ đầu tư hiện nay đang rất khó khăn cho nên không đủ tiền để tiến hành đáo hạn trái phiếu. Nghị quyết 08 hợp thức hóa hành lang pháp lý để có thể tạo điều kiện gỡ khó cho các chủ đầu tư. 

Ông Thanh nói rằng: “Mặc dù vậy, không phải chủ đầu tư nào cũng có hàng để trả ngay bởi vì nhiều dự án vẫn đang trong quá trình hoàn thiện về mặt pháp lý, đưa vào thi công. Ngoài ra, những chủ đầu tư muốn đổi sản phẩm bất động sản để lấy trái phiếu cũng nên cân nhắc về mức giá. Hiện nay, mức giá bất động sản cũng đang khá cao, nếu như vẫn giữ nguyên giá niêm yết thì có thể các trái chủ khó chấp nhận. Song song với đó, bất động sản cũng đang gặp tình trạng khó khăn về thanh khoản”. 

Vẫn cần những quy định chặt chẽ về trái phiếu doanh nghiệp

Còn về vấn đề có thể gia hạn thêm trái phiếu đến hạn tối đa không quá thời gian 2 năm, ông Thanh nhận định, đây chính là yếu tố rất tốt để có thể giải quyết khó khăn cho doanh nghiệp bất động sản. Bởi vì một dự án bất động sản sẽ cần thời gian dài để hoàn thiện và đưa đến tay của người tiêu dùng. Chính vì thế, các doanh nghiệp cũng cần thời gian để thu xếp nguồn hàng, ổn định tình hình hoạt động. 

Và với vấn đề hoãn quy định, xác định tư cách nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp, ông Thanh cho rằng sẽ giúp cho các doanh nghiệp có thêm nguồn tiền từ các nhà đầu tư nghiệp dư tham gia vào quá trình đầu tư. Mặc dù vậy, vị này cũng cho biết thêm, thời gian qua một số bê bối liên quan đến trái phiếu đã khiến cho niềm tin của nhà đầu tư xuống thấp. Chính vì thế, nếu như muốn huy động trái phiếu ở thời điểm này thì các doanh nghiệp sẽ phải có kế hoạch kinh doanh khả thi cũng như tài sản đảm bảo rõ ràng. Cùng với đó, nguồn tiền sau huy động doanh nghiệp sẽ phải sử dụng đúng với mục đích.

Vị này chia sẻ: “Việc đàm phán vẫn phải nhìn từ 2 phía, phía doanh nghiệp nếu như muốn đổi hàng và gia hạn trái phiếu thì phải công khai, minh bạch và giữ lời hứa. Còn về phía trái chủ cũng cần phải có sự đồng hành, chia sẻ với doanh nghiệp để vượt qua được khó khăn. Bởi vì, nếu như doanh nghiệp làm ăn được thì các nhà đầu tư mới có thể lấy lại được cả gốc và cả lãi. Mặc dù vậy, quyết định cuối cùng vẫn phải dựa vào sự thỏa thuận của hai bên”. 

Cũng đồng quan điểm đó, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam - ông Nguyễn Văn Đính cho rằng, Nghị định 08 là tín hiệu tốt để cho doanh nghiệp bất động sản hồi phục sức khỏe sau trận ốm. Ông Đính khẳng định: “Doanh nghiệp bất động sản sẽ bớt áp lực và nhẹ gánh hơn về trái phiếu đến hạn. Mặc dù vậy, tất cả vẫn phải dựa vào việc đàm phán của bên trái chủ và doanh nghiệp để đi đến thỏa thuận đảm bảo lợi ích tốt nhất của cả hai bên. Cơ chế đã có, phần còn lại thì doanh nghiệp bất động sản vẫn phải chủ động khắc phục hậu quả”. 

Ngoài ra, để cho các nhà đầu tư yên tâm đồng hành cùng với doanh nghiệp, ông Nguyễn Văn Đính cho biết vẫn cần những quy định chặt chẽ về trái phiếu doanh nghiệp để cho các nhà đầu tư yên tâm tham gia. Bởi vì đây chính là kênh dẫn vốn rất quan trọng cho doanh nghiệp cũng như nền kinh tế.