Nhìn lại bức tranh toàn cảnh của các doanh nghiệp bất động sản quý 2/2022

Một số doanh nghiệp ghi lãi lớn từ hoạt động khác

Theo Doanh Nghiệp & Kinh Doanh, thống kê cho thấy, tính đến ngày 2/8 có 60 doanh nghiệp bất động sản niêm yết đã công bố báo cáo kết quả kinh doanh quý 2 với mức doanh thu đạt hơn 32.000 tỷ đồng và 7.680 tỷ đồng lợi nhuận, so với cùng kỳ năm ngoái lần lượt giảm 43% và 51%. Trong số này, có 28 doanh nghiệp ghi nhận lợi nhuận tăng trưởng. Cũng trong bối cảnh ngành bán lẻ dần hồi phục sau đại dịch COVID-19, CTCP Vincom Retail (Mã: VRE) đã ghi nhận kết quả kinh doanh tăng trưởng trong quý 2 với doanh thu thuần đạt gần 1.850 tỷ đồng (tăng 22,5%) còn lãi ròng đạt mức 773 tỷ đồng (tăng 99,5). Trong đó, hoạt động cho thuê tại các trung tâm thương mại tăng trưởng 33%, đóng góp hơn 1.800 tỷ đồng doanh thu. 

Trong khi đó, có hai ông lớn nhất trên thị trường bất động sản hiện nay là CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland, Mã: NVL) và CTCP Vinhomes (Mã: VHM) cũng đều ghi nhận lợi nhuận giảm so với cùng kỳ năm ngoái. Chi tiết, CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va ghi nhận gần 2.660 tỷ đồng doanh thu thuần và gần 1.651 tỷ đồng doanh tài chính, so với cùng kỳ tăng lần lượt là 4,5% và 24%. Lãi ròng của doanh nghiệp giảm trên 43% so với cùng kỳ về mức 749 tỷ đồng, trong khi đó cùng kỳ doanh nghiệp có khoản lợi nhuận khác đột biến hàng nghìn tỷ đồng. 

Còn kết quả kinh doanh quý 2 của Vinhomes cũng ghi nhận mức thấp nhất kể từ năm 2018. Trong đó, doanh thu thuần đạt trên 10.232 tỷ đồng còn lãi ròng xấp xỉ 509 tỷ đồng, so với cùng kỳ giảm 84% và 95%. Riêng doanh thu từ việc chuyển nhượng bất động sản cũng đạt hơn 2.000 tỷ đồng, trong khi đó cùng kỳ trên 15.300 tỷ đồng. 

Tuy nhiên, cả Vinhomes và Novaland đều là hai doanh nghiệp ghi nhận tiền khách hàng mua dự án đã thanh toán trước cao nhất ngành tính đến ngày 30/6, lần lượt hơn 48.975 tỷ đồng và 12.562 tỷ đồng. Và số tiền này sẽ được hạch toán vào doanh thu khi các doanh nghiệp hoàn thành cũng như bàn giao cho khách hàng. 

Ngoài ra, tăng trưởng kết quả kinh doanh của CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (Mã: KDH) đến từ việc tăng biên lãi gộp cũng như tiết giảm chi phí, trong khi doanh thu mảng bất động sản lại giảm. Hơn thế, dòng tiền kinh doanh của Khang Điền mất cân đối khi ghi nhận âm hơn 2.000 tỷ đồng trong nửa đầu năm, nhất là quý 2 âm hơn 1.500 tỷ đồng bởi tồn kho và phải trả tăng mạnh. Doanh nghiệp cũng vừa mua lại dự án Đoàn Nguyên Bình Trưng Đông hồi quý I từ đó cũng ghi nhận hơn 3.100 tỷ đồng tại dự án này. 

Còn Nhơn Hội New City tiếp tục giúp CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (Mã: PDR) ghi nhận tăng trưởng 59% doanh thu và gần 64% lãi ròng so với cùng kỳ khi lần lượt đạt 853 tỷ đồng và 413 tỷ đồng. Và tính đến ngày 30/6 thì Phát Đạt đã ghi nhận 2.700 tỷ đồng phải thu từ nhóm Danh Khôi Holdings - các công ty phân phối cũng đã nhận chuyển nhượng sản phẩm tại một số dự án của Phát Đạt. 

Có thể thấy, hai vị trí top đầu lợi nhuận toàn ngành bất ngờ đã thuộc về nhóm bất động sản công nghiệp bao gồm Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc - CTCP (Mã: KBC) và Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp - CTCP (Becamex IDC, Mã: BCM), trong khi đó cùng kỳ các doanh nghiệp này ghi nhận lần lượt xếp ở vị trí 9/60 và 3/60. Dù cho doanh thu từ mảng kinh doanh chính là bất động sản ghi nhận giảm 47% so với cùng kỳ nhưng Kinh Bắc lại có nhiều nguồn thu khác bù đắp. Đáng chú ý, nguồn thu nhập khác là 1.913 tỷ đồng cũng đã giúp cho Kinh bắc lãi ròng gần 1.900 tỷ đồng trong quý và gấp 3 - 4 lần lợi nhuận của Novaland và Vinhomes - đây chính là 2 doanh nghiệp dẫn đầu lợi nhuận của toàn ngành trong nhiều năm qua. Và nếu như loại trừ khoản thu nhập bất thường này thì lợi nhuận thuần của Kinh Bắc giảm 72% về mức 62 tỷ đồng. 

Còn đối với Becamex IDC, ngoài nguồn thu chính khoảng 441 tỷ đồng từ nhóm liên doanh VSIP trong nhiều năm nay thì báo cáo tài chính của doanh nghiệp còn thể hiện mảng bất động sản dân cư đang trên đà tăng trưởng khi biên lãi gộp đạt 54% trong quý, tương đương với mức lãi gộp 818 tỷ đồng. Cộng với khoản lãi 100 tỷ đồng từ hoạt động chuyển nhượng, bán tài sản và bất động sản đầu tư thì Becamex IDC đã lãi ròng gần 919 tỷ đồng trong quý 2, so với cùng kỳ năm ngoái tăng trưởng 94%. 

Hơn thế, có nhiều doanh nghiệp tăng trưởng lợi nhuận ba chữ số trong quý 2 nhưng không đến từ hoạt động kinh doanh chính ví dụ như CTCP Tư vấn Thương mại Dịch vụ Địa ốc Hoàng Quân (Mã: HQC) ghi nhận lãi đột biến từ việc chuyển nhượng cổ phần ở 3 đơn vị. Còn CTCP Tập đoàn Hà Đô (Mã: HDG) lại có nguồn thu lớn từ mảng năng lượng như thủy điện, điện mặt trời và điện gió. Và tính chung trong 6 tháng đầu năm, nhóm bất động sản niêm yết đạt gần 98.800 tỷ đồng doanh thu thuần và 27.150 tỷ đồng lãi ròng, so với cùng kỳ năm ngoái lần lượt giảm 36% và 39%. Trong đó, 28 doanh nghiệp đã ghi nhận lợi nhuận giảm và 7 doanh nghiệp lỗ. 

Nhóm bất động sản niêm yết lợi nhuận chưa bị ảnh hưởng bởi đang ghi nhận quá khứ

Chuyên gia cao cấp thuộc Trung tâm Phân tích và Tư vấn Đầu tư của CTCP Chứng khoán SSI (SSI Research) - ông Vũ Ngọc Quang nhận định: "Việc ghi nhận doanh thu và lợi nhuận của doanh nghiệp bất động sản có độ trễ so với các ngành khác".  Và theo thông lệ, các doanh nghiệp bất động sản thường sẽ bàn giao sản phẩm cho người mua nhà vào quý 3 và 4. Đây cũng chính là thời điểm thị trường diễn biến sôi động hơn và kỳ vọng lợi nhuận của hai quý cuối năm sẽ có khác biệt, còn trong quý 2 cũng chưa có nhiều đột biến. Hơn thế, lợi nhuận của các doanh nghiệp bất động sản trong năm 2022 chưa có ảnh hưởng rõ rệt bởi kết quả được ghi nhận từ các sản phẩm đã bán trong quá khứ. Chuyên gia của SSI đưa ra phân tích: "Ảnh hưởng nếu có sẽ vào 2023. Nếu năm nay doanh số bán hàng bị ảnh hưởng bởi room tín dụng yếu thì người mua cũng khó tiếp cận vốn và ảnh hưởng đến doanh số bán hàng của các doanh nghiệp trong năm 2023. Thêm nữa, một số yếu tố như dự án đó được xây dựng vào cuối năm 2021 và đầu 2022 – thời điểm giá nguyên vật liệu tăng cao có thể tính vào chi phí, giá thành, qua đó ảnh hưởng đến lợi nhuận gộp và năm 2023 sẽ phản ánh rõ hơn câu chuyện này”.

Và theo ước tính của nhóm chuyên gia SSI, lợi nhuận toàn ngành bất động sản tăng trưởng 12% trong năm 2023 bởi vì một số doanh nghiệp chiếm tỷ trọng lớn tiếp tục dẫn dắt và có mức tăng trưởng nhất định so với mức thấp ở giai đoạn trước đó. Các chuyên gia cũng đưa ra lưu ý, nhà đầu tư khi xem báo cáo tài chính của các công ty bất động sản cần hiểu rõ bản chất doanh thu và lợi nhuận hiện tại đến từ các dự án đã bán trước đó, bây giờ là thời điểm bàn giao, ghi nhận. 

Các chuyên gia nhấn mạnh, muốn tìm cơ hội đầu tư thì chúng ta nên tìm hiểu thêm các khoản mục khác trên báo cáo tài chính như người mua trả tiền trước vì đó chính là sản phẩm đã bán, đã thu tiền từ người mua nhà và chờ đủ điều kiện ghi nhận vào kết quả kinh doanh. Và đây cũng chính là một trong các chỉ báo xem tiềm năng tăng trưởng ghi nhận mức lợi nhuận tương lai của doanh nghiệp có tốt không. Điều thứ hai chính là tồn kho, thông tin này cho biết danh mục cũng như tiến độ dự án được triển khai đến đâu.