Nhà đầu tư có những đặc điểm này sẽ bình yên đi qua mùa giông bão để "hái quả ngọt"

Nguyễn Minh Hằng

"Khi thị trường ở đâu cũng tăng thì ai cũng là nhà đầu tư tài năng, nhưng khi thị trường vào giai đoạn "thủy triều rút" thì chỉ những nhà đầu tư có tài chính bền vững, thu nhập ổn định,... mới là những người bình yên đi qua mùa giông bão".

Thị trường diễn biến ra sao?

Theo Nhịp sống kinh tế, sau một loạt tác động từ chính sách "siết lại" thị trường của các cơ quan chức năng đã khiến diễn biến của kênh đầu tư bất động sản có sự thay đổi. Đánh giá về động thái này, theo các chuyên gia, thị trường cần có sự điều chỉnh lại cho hợp lý. PGS.TS, Đinh Trọng Thịnh cho biết, sau khoảng thời gian phát triển nóng, các chính sách siết lại thị trường được ban hành là hoàn toàn cần thiết. Theo vị chuyên gia này, thị trường sẽ có những lo ngại nhưng nhìn về dài hạn thì đây là tín hiệu tốt, giúp thị trường bất động sản trở nên minh bạch hơn.

Cùng quan điểm, TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính - ngân hàng bình luận, trong ngắn hạn, nhà đầu tư, doanh nghiệp cũng như người mua nhà sẽ gặp khó khăn. Tuy nhiên, về dài hạn, thị trường sẽ phát triển bền vững sau khoảng thời gian tăng trưởng nóng.

Dưới góc độ nhà đầu tư, ông Lê Quốc Kiên, chuyên gia bất động sản, người có nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực này cho hay: "Thời gian gần đây, khi các chính sách quản lý nhà nước bắt đầu thể hiện "sức nặng" trong việc kiềm chế thị trường bất động sản, cũng là lúc các nhà đầu tư bắt đầu lộ rõ "ai còn mặc quần" khi thủy triều rút. Vậy đâu là con đường đầu tư bền vững trong giai đoạn chông gai sắp tới?"

dau-tu-1-1652934070.jpg
Tác động từ chính sách "siết lại" thị trường của các cơ quan chức năng khiến diễn biến của kênh đầu tư này có sự thay đổi

Ông Kiên cho biết, trên thị trường hiện có thể phân ra thành 4 nhóm mua bất động sản. Nhóm thứ nhất là mua bất động sản với nhu cầu sử dụng thật như: để ở, làm nhà xưởng sản xuất, làm văn phòng doanh nghiệp, làm nơi khai thác kinh doanh. Nhóm thức hai, mua bất động sản với nhu cầu tích trữ tài sản, làm của để dành, tránh đồng tiền mất giá. Nhóm thứ ba, mua bất động sản với nhu cầu là "đồ trang sức", khẳng định vị trí bản thân. Nhóm thứ tư, mua bất động sản với mục đích đầu tư kiếm lời trong thời gian ngắn.

Theo đó, với nhóm 1,2,3 thường sẽ giữ tài sản trong thời gian dài. Còn nhóm 4 thường là các nhà đầu tư ngắn hạn dưới 1 năm, hoặc các F0 "sản xuất hàng", F1 - F2 mua lại hàng lẻ của F0 rồi mua đi bán lại liên tục trong thời gian ngắn.

Trừ nhóm mua bất động sản với nhu cầu sử dụng thật ra, 3 nhóm nhà đầu tư còn lại sẽ có những mục tiêu ưu tiên khác nhau. Có nhóm cần sự an toàn, giữ tài sản tránh mất giá đồng tiền, lại có nhóm chủ đích chấp nhận rủi ro đầu tư "làm giàu nhanh", hay có nhóm mua bất động sản với nhu cầu làm "đồ trang sức" khẳng định giá trị bản thân trong xã hội.

Bên cạnh đó, ông Kiên cũng chỉ ra 3 dấu hiệu cảnh báo tình trạng rất nguy hiểm cho nhà đầu tư như sau: Một, dùng đòn bẩy vượt khả năng "tiền bỏ heo". Nhóm này thường không đủ thu nhập để trả ngân hàng, nhưng lại không cưỡng lại được sức hút từ đà tăng giá của bất động sản, mạo hiểm vay dư ra rồi dùng tiền vay để đóng ngược lại cho ngân hàng. Hai, bị sụt giảm thu nhập ngoài dự tính do ảnh hưởng nặng nề của dịch Covid-19 làm "tiền bỏ heo" bị sụt giảm đột ngột. Điều này dẫn đến hụt hơi khoản tiền phải đóng hàng thắng trong ngân hàng. Ba, dùng tiền vốn sản xuất kinh doanh - huyết mạnh tạo ra của cải vật chất, công ăn việc làm cho xã hội - bỏ vào bất động sản và các cuộc chơi tài chính trái sở trường.

Ông Kiên cho rằng, với nhóm 1,2, nếu tài sản thanh khoản không tốt, khi đó họ có thể sẽ phải cắt lỗ 5-15% giá trị tài sản để thu hồi vốn ngân hàng.

dau-tu-1652934070.jpg
Ảnh minh họa

Đầu tư thế nào trong thời điểm biến động?

Ông Lê Quốc Kiên cho biết, giai đoạn từ này đến hết năm 2023, phương án đầu tư "cần sự an toàn" có thể sẽ lên ngôi. Lựa chọn này yêu cầu các sản phẩm có thể thanh khoản nhanh chóng, dễ dàng. Để đạt được thanh khoản tốt thì bất động sản phải có tính pháp lý rõ ràng và có thể sử dụng được ngay.

Muốn sử dụng được ngay thì bất động sản cần có vị trí ở các nơi có mật độ dân cư tương đối ổn, tiện ích cơ bản tối thiểu để sinh hoạt. Đặc biệt, sản phẩm được ngân hàng sẵn sàng cho vay trên 70% giá thị trường sẽ được coi là sản phẩm tốt.

Với những nhà đầu tư có nền tảng tài chính tốt, nguồn tiền nhàn rỗi cũng như có dòng tiền thu nhập đều đủ mạnh, đặc biệt không bị áp lực đòn bẩy ngân hàng, có thể cân nhắc tới phương án đầu tư "làm giàu nhanh, nhân x lần tài sản trong thời gian trung dài hạn" bằng các bất động sản có thể bật tăng giá mạnh như: bất động sản hình thành tương lai, đất lớn ở tỉnh/ vùng ven,… Tuy nhiên, lựa chọn này sẽ đi kèm với các rủi ro: Dự án trục trặc không thể về đích, thanh khoản kém chôn vốn lâu,chính sách nhà nước thay đổi hoặc điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất. Theo đó, phương án này chỉ phù hợp với những người trích từ 20% - 30% tài sản nhàn rỗi, chấp nhận không cần đụng tới khoản tiền này trong khoảng ít nhất 3-5 năm vẫn sống khỏe.

dau-tu-2-1652934070.jpg
Giai đoạn từ này đến hết năm 2023, phương án đầu tư "cần sự an toàn" có thể sẽ lên ngôi

Với những người sở hữu nhiều tài sản còn có thêm một nhu cầu mua bất động sản, xem bất động sản như một món trang sức, khẳng định giá trị bản thân, đồng thời cũng là nơi tích trữ tài sản. Nhóm này thường dựa vào độ khan hiếm hoặc tính biểu tượng của bất động sản, có thể kể đến như nhà ở các khu vực đắt đỏ, mang tính biểu tượng nhưng hiếm có người bán, nhà mặt tiền tại các trục đường chính, biệt thự nghỉ dưỡng ở các khu resort cao cấp, shophouse ở các đại dự án hoành tráng.

Sau cùng, ông Kiên nhấn mạnh rằng, khi toàn thị trường gần như ở đâu cũng tăng - thì ai cũng là nhà đầu tư tài năng, ai cũng thắng lợi. Nhưng khi thị trường vào giai đoạn "thủy triều rút" thì chỉ những nhà đầu tư có nền tảng tài chính bền vững, thu nhập tốt và ổn định từ sản xuất kinh doanh hoặc làm thuê, khoản đầu tư phần lớn bằng "tiền nhàn rỗi, tiền bỏ heo", biết cách kiểm soát tốt đòn bẩy (nếu có) trong khả năng cho phép và sở hữu những tài sản có khả năng thanh khoản tốt mới là những người bình yên đi qua mùa giông bão để hái quả ngọt về sau.