Nhà đầu tư bất động sản "đau đầu" với bài toán bỏ cọc, thoát hàng hay gồng nợ?

Nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính lớn rơi vào tình thế khó khăn

Theo Zing, chị Bình (quận 1, TP. Hồ Chí Minh) chia sẻ, ban đầu chị đặt cọc gần 2 tỷ đồng cho một căn nhà phố hình thành trong tương lai tại Biên Hòa (Đồng Nai) chỉ với mục đích đầu tư, nhưng giờ đâu lại đang "đau đầu" với bài toán dòng tiền.

Chị Bình cho biết, chủ đầu tư ân hạn gốc và lãi tối đa là 9,5%/năm trong vòng 2 năm. Tại thời điểm mua, chị thấy đây là ưu đãi rất tốt nên đã đặt cọc 205, dự định vay thêm 80% còn lại. Tuy nhiên, lãi suất hiện tại đã lên quá cao, nếu chấp nhận vay chị sẽ phải bù thêm 5-6%/năm, vượt quá so với dự kiến. Sau khi nhẩm tính sơ bộ, chị Bình muốn "ngã gục" vì dòng tiền của gia đình thời điểm hiện tại cũng không ổn định.

Sắp đến thời hạn giải ngân số tiền còn lại, thế nhưng chị Bình vẫn chần chừ chưa dám ký hợp đồng vay vốn với ngân hàng. Nhà đầu tư này cho biết, muốn sang cọc nhưng rao mãi không ai hỏi han. Nếu giờ bỏ cọc là mất gần 2 tỷ đồng, mà giữ thì có lẽ cũng không gồng nổi.

Cũng không khá khẩm hơn là tình cảnh của anh Cường, sau khi đặt cọc cho một căn hộ tại TP. Thủ Đức (TP. Hồ Chí Minh) thì chờ suốt hơn một tháng qua vẫn chưa được ngân hàng giải ngân khoản vay tương đương với 70% giá trị còn lại. Ban đầu, kế hoạch giải ngân là trong tháng 11, nhưng đến nay ngân hàng vẫn báo chưa có "room". Nếu không vay được, anh Cường không biết phải xoay xở thế nào để thanh toán cho chủ đầu tư. 

"Theo hợp đồng, chậm ngày nào là tôi phải trả thêm phí phạt ngày đó. Cứ kéo dài như thế này, có thể tôi sẽ bị phạt hết số tiền đã cọc", anh Cường chia sẻ.

Thậm chí, những ngày vừa qua, anh Cường liên tục đăng tải thông tin lên mạng xã hội cũng như nhờ nhiều môi giới "sang" cọc, nhưng dường như không ai hứng thú mua hay đầu tư căn hộ ở xa trung tâm này.

Trên thực tế, càng cận kề Tết càng không khó bắt gặp những dòng thông báo như "chủ ngộp cần bán gấp" hay "đất ngộp hạ giá"... trên các trang mạng xã hội. Trong đó, thậm chí một căn nhà 1 trệt, 1 lửng, 2 lầu vị trí trên đường Lê Văn Lương (quận 7, TP. Hồ Chí Minh) được rao bán từ đầu năm đến nay nhưng vẫn chưa "chốt" được người mua dù giá đã giảm liên tục.

Môi giới căn nhà này cho biết, lúc trước căn nhà có giá 10 tỷ đồng, đến nay qua 4 đợt giảm giá chỉ còn 8 tỷ đồng. Nhưng do chủ đất đang "ngộp" nên muốn bán nhanh, nếu khách có nhu cầu vẫn có thể thương lượng thêm.

Cùng thời điểm, một căn nhà 1 trệt, 2 lầu tại phường Phú Thuận (quận 7. TP. Hồ Chí Minh) cũng trải qua 2 lần giảm giá liên tiếp. Hiện tại, giá chào bán chỉ còn 6,7 tỷ đồng nhưng cũng vẫn chưa tìm được khách mua.

Trong khi đó, một căn shophouse diện tích 170m2 tại một khu đô thị tại TP. Thủ Đức (TP. Hồ Chí minh) cũng được rao bán cắt lỗ tới 50 tỷ đồng, giá chỉ còn 150 tỷ đồng. Các sản phẩm khác tương tự tại đây cũng đang được chào bán quanh mức giá từ 130-160 tỷ đồng/căn, tương ứng giảm giá 20-25% so với trước đây.

Nói là "cắt lỗ" nhưng thực sự chỉ là đưa bất động sản về giá trị thực

Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty CP Đầu tư Bất động sản Việt An Hòa xác nhận, hiện đang có rất nhiều trường hợp nhà đầu tư "ngộp", điển hình là với bất động sản ở xa như  Đắk Nông, Đắk Lắk... hay tại các dự án có quá nhiều sản phẩm mà tỷ lệ lấp đầy không cao.

Tuy nhiên, vị chuyên gia nhận thấy bất động sản rao bán hiện tại sẽ khó có người mua, bởi thời điểm này người mua phải giao dịch bằng tiền mặt, khó vay vốn ngân hàng.

Theo ông Quang, giai đoạn này, nếu có tiền mặt, nhà đầu tư sẽ ưu tiên mua bất động sản ở khu vực trung tâm và đáp ứng nhu cầu ở thực. Những bất động sản đẹp, giảm giá tốt sẽ dễ thanh khoản.

Đồng quan điểm, chuyên gia tài chính, bất động sản Nguyễn Duy Chuyền - Doctor Housing lấy dẫn chứng các căn nhà, chung cư hiện hữu tại các khu đô thị hiện nay chỉ giảm tối đa 10-20%. Lý do bởi thị trường này trước đây không bị tăng giá ảo. rong khi đó, những loại hình khác như đất nền vùng ven hay bất động sản nghỉ dưỡng đã tăng giá gấp 10 lần trong vòng 3 năm qua. 

“Nói là cắt lỗ nhưng đây mới chỉ là đưa bất động sản về giá trị thực. Hiện tại giảm một nửa thì giá vẫn cao gấp 5 lần trước kia", ông Chuyền phân tích.

Do đó, với những nhà đầu tư đang nắm giữ bất động sản, vị chuyên gia cho rằng nếu dòng đòn bẩy tài chính thì nên cắt lỗ, thoát hàng hoặc giảm tỷ trọng vay tại các tổ chức tín dụng càng sớm càng tốt. Còn nếu nhà đầu tư mua bằng tiền mặt thì có thể giữ lại, nhưng cần xác định tài sản không có giá trị thực sẽ rất khó tạo được lợi nhuận.

Đặc biệt, ông Chuyền nhấn mạnh, ngay cả với bất động sản có giá trị thực thì nhà đầu tư vẫn cần xem xét kỹ bài toán tài chính. Nếu trường hợp lãi vay tiệm cận 18%/năm thì có trả nổi không, nếu không phải cắt lỗ bằng mọi cách để tránh ảnh hưởng đến gia đình và doanh nghiệp.

Trong bối cảnh nền kinh tế thế giới dự báo còn nhiều biến động, chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh khuyến nghị nhà đầu tư cũng như người mua nhà cần tính toán thận trọng trước khi vay vốn nhằm đảm bảo chi phí đáp ứng nguồn vốn và các khoản dự phòng trong trường hợp lãi suất tăng lên. Theo ông Thịnh, lãi suất ngân hàng từ nay đến cuối năm sẽ không tăng, nhưng có thể sang năm 2023 tiếp tục tăng với mức tăng kỳ vọng từ 0,5-1%/năm.