"Liều ăn nhiều" bỏ tiền tỷ mua đất nền theo hình thức góp vốn, nhà đầu tư ngậm trái đắng ký thanh lý hợp đồng dù giá tăng 60%

Rủi ro khi đầu tư đất nền

Theo Nhịp sống kinh tế, năm 2018, anh Hòa (Hoài Đức) từng bỏ hơn 6 tỷ đồng "đặt trước" cho 6 lô đất nền ở tỉnh. Theo đó, mức giá trung bình mà anh Hòa bỏ ra cho mỗi m2 đất nền là khoảng 19 triệu đồng. Anh Hòa dự tính, nếu dự án triển khai, pháp lý hoàn thiện thì giá chắc chắn có thể tăng gấp đôi. Ở thời điểm xuống tiền, anh cho biết dự án mới có quy hoạch 1/500. Số tiền mà anh mua đất nền được ký theo dạng hợp đồng góp vốn.

Đến năm 2021, lô đất mà anh Hòa mua đã tăng giá 60% so với thời điểm xuống tiền. Thế nhưng, điều khiến nhà đầu tư này bất ngờ, đó là đại diện của công ty liên hệ đến thanh lý hợp đồng với mức lãi suất hỗ trợ 6%. Như vậy, sau hơn 3 năm bỏ ra số tiền 6 tỷ đồng, anh Hòa vẫn chỉ nhận được số vốn xưa cộng với hỗ trợ nhỏ từ chủ đầu tư.

Theo nhà đầu tư này, nếu như thời điểm năm 2018, anh bỏ ra 6 tỷ để mua lô đất hiện hữu và có pháp lý thì chắc chắn sau 3 năm đã có lời tới 30%. Tuy nhiên, quyết định "liều ăn nhiều" khi bỏ ra 6 tỷ theo hình thức hợp đồng góp vốn đã cho anh bài học lớn. "Lúc góp vốn, công ty luôn niềm nở. Đến khi đất tăng giá, thì lại thanh lý hợp đồng. Nếu khởi kiện thì thực tế vừa mất tiền, vừa mất thời gian. Lúc ký hợp đồng góp vốn, tôi cũng không đọc kỹ các điều khoản về thanh lý nên phải chấp nhận rủi ro", anh Hòa nói.

Tương tự, câu chuyện của vợ chồng anh Nam (Nam Từ Liêm, Hà Nội) là một ví dụ điển hình khác về rủi ro khi đầu tư đất nền. Đến nay đã là 6 năm, vợ chồng anh Nam luôn thấp thỏm chờ đợi thông tin làm sổ hồng cho lô đất nền tại TP. Hồ Chí Minh. Anh Nam chia sẻ, 7 năm trước, khi hai vợ chồng lập nghiệp ở Sài Gòn có tích cóp được hơn 400 triệu đồng. Cộng thêm hỗ trợ của hai bên gia đình nội ngoại, vợ chồng anh đã mua lô đất nền ở vùng ven với mức giá 800 triệu đồng. Theo lời hẹn của chủ đầu tư, chỉ sau khoảng 1-2 năm sau, người mua sẽ được cấp sổ hồng.

Tuy nhiên, 3 năm sau, vợ chồng anh Nam lại tiếp tục chờ đợi vì dự án nằm trong diện "từ từ mới có sổ hồng". Cho đến hiện tại, khi đã ra Hà Nội định cư, lô đất nền năm xưa của anh vẫn chưa có sổ hồng. Theo anh Nam cho hay, giá lô đất nền hiện đã tăng gấp đôi. Đặc biệt, cùng chung một dự án nhưng dãy đất nền nằm ở vị trí khác đã được cấp sổ hồng. Giá của lô đất đã được cấp sổ lên tới hơn 3 tỷ đồng. Trong khi lô đất mà vợ chồng anh Nam mua lại thuộc diện "khó cấp sổ hồng". "Vì không có sổ hồng nên thực tế việc chuyển nhượng chẳng hề dễ dàng. Do tâm lý của người mua cho rằng, cứ phải có sổ mới chắc chắn pháp lý khi xây nhà hoặc vay ngân hàng", anh Nam chia sẻ.

Nhà đầu tư cần cẩn trọng khi đầu tư đất nền

Theo ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, thị trường bất động sản Việt Nam đang ở trong tình trạng mất cân bằng cung cầu khá nghiêm trọng. Bằng chứng là trong năm 2021, mặc dù tình hình dịch bệnh Covid-19 diễn biến phức tạp ở Việt Nam và trên thế giới nhưng chỉ cần dịch lắng xuống là thị trường bất động sản lại bùng lên. Ngay cả ở những thời điểm dịch bệnh căng thẳng thì công nghệ trong lĩnh vực bất động sản lại phát triển mạnh, giúp kích thích thị trường.

Theo thống kê cho thấy, sau hai năm dịch bệnh, đất nền vẫn nhận được sự quan tâm nhiều nhất cũng như có sự hồi phục mạnh nhất. Các chuyên gia cho biết, do bối cảnh áp lực lạm phát, nhiều người lựa chọn đất nền làm kênh đầu tư, trú ẩn với kỳ vọng sinh lời tốt. Tuy nhiên, thực tế đầu tư vào loại hình này không phải lúc nào cũng thu được lợi nhuận.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam đã chỉ ra những rủi ro khi đầu tư đất nền dự án. Theo đó, ông Tuấn cho biết, đối với các dự án đất nền thông thường trải qua rất nhiều bước để chào bán dự án ra bên ngoài (xin chấp thuận chủ trương dự án, phương án đầu tư hạ tầng Quyết định 1/500, giấy phép xây dựng, nghiệm thu hạ tầng, đóng thuế và ra sổ hồng từng lô). Ngoài ra, rủi ro lớn nhất thường gặp đối với loại hình này chủ yếu có 3 điểm:

Thứ nhất, chủ đầu tư không có đủ điều kiện để tiến hành xây dựng hạ tầng, không nghiệm thu cũng như thực hiện các bước tiếp theo (đã thu tiền của nhà đầu tư). Hiện tại có rất nhiều dự án không có ai tới ở, hạ tầng chưa xong và hợp đồng thường bảo vệ chủ đầu tư nên người mua thường phải ôm cục nợ.

Thứ hai, chủ đầu tư không đóng thuế và ra sổ hồng từng lô: với trường hợp này nếu chưa hoàn thành nghĩa vụ đóng thuế Nhà nước thì không thể tiến hàng ra sổ được.

Thứ ba, đất không qua đấu giá theo quy định Luật đấu giá 2016 và Điều 118 luật đất đai 2013 (tùy thuộc vào quỹ đất dùng để làm dự án)

Theo luật đất đai, đối với các dự án đất nền chủ đầu tư muốn bán ra bên ngoài cần phải đảm bảo đủ điều kiện cho tới khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Do đó, thường sẽ huy động vốn dần song song với hoàn thiện hạ tầng theo quy định như hợp đồng giữ chỗ hay hợp đồng tư vấn. "Rủi ro tất nhiên sẽ có nhưng với hình thức này thì nên lựa chọn các chủ đầu tư uy tín đã phát triển nhiều dự án trước đó hoặc xem tiến độ xây dựng hạ tầng để đưa ra các quyết định đầu tư. Hình thức này rủi ro tương đối thấp, lợi nhuận cũng tương đối ổn", Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam nhấn mạnh.