Hé lộ bí quyết "vàng" giúp Novaland trở thành ông trùm bất động sản sau 15 năm phát triển

Nhớ lại thời điểm năm 2007, Novaland vẫn là một cái tên vô cùng xa lạ trên thị trường bất động sản khi số vốn điều lệ vô cùng khiêm tốn, ở mức 95 tỷ đồng. Thế nhưng chỉ sau 15 năm, vốn điều lệ của ông lớn bất động sản này đã tăng lên đến 5.962 tỷ đồng. Trong khi đó, giá trị vốn hóa của doanh nghiệp cũng đạt tới 164.724 tỷ đồng, con số này tương đương với 6,9 tỷ USD (cập nhật tại ngày 3/10/2022).

Đáng chú ý, trong khoảng thời gian từ năm 2007 đến năm 2015 chính là khoảng thời gian mà Novaland tập trung phát triển những dự án nhà ở xã hội của mình. Dự án đầu tiên của Novaland là Sunrise City (tọa lạc tại quận 7, TP.HCM). Sau khi kết thúc giai đoạn 1, Novaland chính thức bước sang giai đoạn 2 (từ năm 2015 đến năm 2025) kết hợp phát triển nhà ở với những điểm nghỉ dưỡng khách sạn cùng với vui chơi giải trí.

Sau năm 2025, Novaland sẽ tập trung vào tham vọng phát triển những đại đô thị. Trong vòng 20 năm tới, ông lớn này hướng đến mục tiêu phát triển 50 Khu đô thị ở 30 tỉnh thành giàu tiềm năng về kinh tế và du lịch trên cả nước. Trong đó, dự án NovaWorld Phan Thiet của Novaland sẽ trở thành điểm đến hàng đầu của thế giới, đồng thời góp phần vào chiến lược phát triển Du lịch Quốc gia.

“Vũ khí” giúp Novaland phát triển thần tốc trong 15 năm qua là gì?

Được biết, yếu tố đặc biệt giúp cho Novaland lớn nhanh như thổi trong vòng 15 năm qua chính là M&A (mua bán, sáp nhập) hàng loạt các dự án. Trong năm vừa qua, dù tình hình chung về M&A dù không có nhiều tích cực, thế nhưng Novaland vẫn khá thành công nhờ việc mở rộng quỹ đất cũng như thực hiện việc nhận chuyển nhượng đối với những dự án quy mô lớn cùng với những giá trị giao dịch lên tới hàng trăm triệu USD. 

Cụ thể, những thương vụ mua bán và sáp nhập này phải kể đến việc hoàn tất việc chuyển nhượng dự án Aqua Marina, kiểm soát được phần lớn cổ phần tại Công ty Cổ phần Đầu tư Tổng hợp Mũi Né (chủ đầu tư của dự án Rừng Mũi Né), Công ty TNHH Du lịch Bình An (thuộc dự án Bình Châu), Công ty Cổ phần Hoàn Vũ (dự án Hoàn Vũ).
Tính đến năm 2021, quỹ đất sở hữu cùng với nghiên cứu của Novaland thuộc mảng bất động sản du lịch đã tăng thêm hơn 4.794 ha, nâng tổng quỹ đất của mảng này lên đến hơn 8.809 ha. 

Thế nhưng, theo như báo cáo thường niên năm 2021 của Novaland, với tốc độ triển khai cũng như giới thiệu dự án mới như thời điểm hiện tại, quỹ đất hiện có của ông lớn bất động sản này chỉ đáp ứng được nhu cầu trong khoảng từ 5-7 năm tới. Chính vì thế, những hoạt động M&A được xác định chính là một trong những kế hoạch chủ lực của Novaland trong năm 2022. Đáng chú ý, những trường giàu tiềm năng khác đang được nghiên cứu cũng như mở rộng tìm kiếm quỹ đất, bao gồm: khu vực Đồng bằng Sông Cửu Long, Ninh Thuận, Đăk Nông, Phú Yên, khu vực Bắc Trung bộ…

Theo như số liệu tài chính, Novaland cũng đang dồn lực vào những thương vụ M&A. Cuối 2013, Novaland đã rót 1.399 tỷ cho đầu tư tài chính dài hạn đối với nhiều công ty con. Con số này chiếm đến 44% tổng tài sản của công ty mẹ. Tính đến ngày 30/6/2022, Novaland đã rót tổng cộng 72.671 tỷ đồng vào các công ty con với quy mô cao gấp 52 lần sau 9 năm. Đáng chú ý, tỷ trọng của các khoản đầu tư tài chính vào công ty con của Novaland đã tăng lên mức 80% so với tổng tài sản của công ty mẹ.

Cuối năm 2014, tổng số lượng công ty con cùng với công ty liên kết của Novaland là  14, đến cuối quý 2/2022 đã tăng vọt lên 62. Cũng nhờ chiến lược M&A, Tập đoàn Novaland trong thời gian qua đã lớn nhanh như thổi. Tính tại thời điểm ngày 30/6/2022, tổng tài sản của doanh nghiệp cán mốc 239.277 tỷ đồng, con số này tương đương 10 tỷ USD. Quy mô tài sản của công ty mẹ cùng với tập đoàn Novaland so với năm 2013 đều đã tăng gấp 27 lần.

Đối với chiến lược M&A, báo cáo thường niên năm 2021 của tập đoàn cũng đã vạch rõ ra 3 mảng chính để có thể triển khai thâu tóm các dự án bất động sản năm 2022, bao gồm: BĐS Đô thị Trung tâm tại TP.HCM, BĐS Đô thị Vệ tinh, BĐS Đô thị du lịch.

Về mặt nguyên tắc kế toán, để có thể đảm bảo được an toàn tài chính cho doanh nghiệp, những tài sản dài hạn sẽ được đầu tư từ nguồn vốn dài hạn. Đối với Novaland, nguồn lực chính của doanh nghiệp này đến từ các khoản vay nợ dài hạn.

Tính tại thời điểm ngày 31/12/2013, Tổng nợ dài hạn của công ty mẹ Novaland là 586 tỷ đồng, đến ngày 30/6/2022 đã tăng 83 lần lên mức 48.426 tỷ đồng. Đặc biệt, vào năm 2013, công ty này chỉ vay dài hạn 24 tỷ đồng, nhưng đến cuối quý 2/2022 quy mô đã tăng phi mã 1222 lần lên mức 29.327 tỷ đồng. Ban đầu, khoản vay dài hạn chỉ chiếm 4%, đến thời điểm hiện tại đã chiếm tới 61% tổng nợ dài hạn.

Từ khi bước sang giai đoạn 2 thuộc chiến lược phát triển bất động sản, Novaland đã chú trọng vào việc đẩy mạnh huy động vốn bằng trái phiếu. Trên báo cáo tài chính riêng lẻ năm 2013 cùng với 2014 của doanh nghiệp vẫn chưa xuất hiện khoản mục trái phiếu vay dài hạn; nhưng đến năm 2015 con số được ghi nhận là 3.280 tỷ đồng. Tính đến ngày 30/6/2022, Novaland đã huy động tổng cộng 23.454 tỷ đồng trái phiếu, chiếm đến 80% vay dài hạn cùng với 48% tổng nợ dài hạn.