Góc nghịch lý: Chủ nhà “đứng ngồi không yên” bất chấp giá chung cư tăng lên từng ngày

Giá tăng từng ngày nhưng chủ nhà chỉ mong bán gấp

Theo Dân Trí, anh Nguyễn Đức Thiện (Hà Nội) là người có nhiều kinh nghiệm đầu tư bất động sản. Từ giữa năm 2021, anh quyết định chuyển hướng đầu tư, từ đất nền sang chung cư. Cứ ngỡ việc đầu tư sẽ suôn sẻ hơn, ai ngờ anh lại rơi vào thế "tiến thoái lưỡng nan".

Sau một thời gian tìm hiểu kỹ thị trường chung cư Hà Nội, tháng 11/2021 anh Thiện xuống tiền mua một căn hộ trong một dự án chung cư ở khu vực huyện Thanh Trì. Phần chung cư này khi đó mới chỉ xây dựng xong phần thô, dự kiến đến tháng 6/2022 sẽ hoàn thiện và bàn giao cho khách hàng. Anh bị chính sách bán hàng tại dự án hấp dẫn bởi người mua có thể vay đến 70% giá trị căn hộ, được ân hạn nợ gốc 6 tháng cùng với lãi suất 0% trong vòng 12 tháng.

Khi đã tính toán kỹ càng, anh Thiện chốt mua căn hộ 3 phòng ngủ, diện tích 95,9m2 với giá 2,6 tỷ đồng, tương đương với 27,5 triệu đồng/m2. Anh vay 70% giá trị căn hộ, tương đương 1,8 tỷ đồng từ ngân hàng, tuy nhiên khi đó anh vẫn rất tự tin, chỉ chờ đến ngày tăng giá sẽ bán căn hộ này đi.

Hiện tại, giá căn hộ quả đúng là đã liên tục tăng lên. Một số căn hộ với diện tích và vị trí tương tự của anh thiện đang có giá bán 33-35 triệu đồng/m2, tức là tăng 6,5 triệu đồng/m2, tương đương với mức tăng hơn 600 triệu đồng so với giá lúc mua. Tuy nhiên, anh Thiện phải tự bỏ tiền của mình ra để trả gốc cũng như lãi khoản vay khi những chính sách bán hàng trước đó hết hạn.

Từ tháng 11/2022, anh phải trả cả gốc và lãi khoản vay, mỗi tháng lên đến 35 triệu đồng. Điều đáng nói, lãi suất biến động liên tục và neo ở mức cao, bài toán sử dụng đòn bẩy tài chính của anh ngày càng khó khăn. Vì thế, anh đã quyết định rao bán căn hộ này. 

Cũng giống anh Thiện, cả người mua và nhà đầu tư trong thời gian qua đều khốn đốn trong việc trả góp căn hộ vì lãi suất tăng cao. Liên quan đến vấn đề này, anh Quyết - một môi giới bất động sản tại Hà Nội cho biết, tình trạng bán căn hộ chung cư ở một số khu đô thị đang tăng cao trong thời gian gần đây. Nhiều người cần bán gấp để trả nợ ngân hàng.  

Lúc mua, họ chỉ cần trả trước 30% giá trị căn hộ, tương đương vài trăm triệu đồng là có thể vào ở ngay. Khi đó, nhiều người vẫn có công việc ổn định, được ân hạn lãi suất trên 1 năm nên không có gì phải lo lắng. Hiện tại đã đến thời điểm thanh toán nhưng không có tiền đóng thêm, số nợ chuyển sang trả góp mua nhà cùng lãi suất thả nổi. Không chịu được lãi suất, nhiều người đành phải “cắn răng” bán nhà.

Cũng theo môi giới, mặt bằng giá căn hộ có tăng nhưng việc bán không hề dễ dàng bởi thanh khoản trên thị trường vẫn ở mức yếu. Chưa kể, lãi suất hiện nay vẫn ở mức cao nên không phải ai cũng dám vay tiền để mua nhà. Trong khi đó, một số người sở hữu mức tài chính ổn định hơn vẫn chờ đợi giá nhà giảm xuống mới quyết định mua.

Khó bán “cắt lỗ” vì áp lực trả lãi vay

Khoảng trước năm 2022 khi lãi suất còn thấp thì mức vay 50-70% giá trị tài sản nhằm đầu tư bất động sản là khá phổ biến. Tuy nhiên, mức vay này hiện nay lại khiến nhà đầu tư lao đao khi lãi suất tăng cao. Vì thế, nhiều nhà đầu tư đang tái cơ cấu tỷ trọng vốn theo chiều hướng giảm xuống mức thấp nhất có thể. 

Theo đại diện của DKRA Vietnam, vào những năm trước khi thị trường bất động sản còn sôi động và lãi suất ở mức thấp, nhiều nhà đầu tư đã quyết định sử dụng đòn bẩy tài chính, đến khi không có khả năng trả nợ sẽ bán ra, chấp nhận lỗ một chút là có thể bán được. Thế nhưng hiện tại đã khác, thanh khoản trên thị trường thứ cấp sụt giảm, hầu như các nhà đầu tư đều bị kẹt hàng. Nhiều người đang chịu áp lực trả lãi vay và rất khó để bán cắt lỗ. 

Trong khi đó, bà Dương Thùy Dung, Trưởng bộ phận Định giá, nghiên cứu thị trường và tư vấn phát triển CBRE Việt Nam ước tính, hiện có khoảng hơn 50% nhà đầu tư bị mắc kẹt trong việc vay vốn đầu tư bất động sản. Muốn bán cũng khó, muốn tiếp tục vay thì chi phí vốn lại tăng cao chóng mặt.

Cuối cùng, nhà đầu tư chỉ còn cách trả lại sản phẩm cho chủ đầu tư. Điều đáng nói, chi phí phạt từ chủ đầu tư thậm chí còn lớn hơn chi phí mà họ tiếp tục gồng để đi vay tiếp. Đây chính là điểm tắc nghẽn, đồng thời cũng là hậu quả khiến chủ đầu tư phải bán sản phẩm dưới giá đã mua. Thị trường khi đó tự nhiên sẽ giảm giá.

Theo khuyến cáo của các chuyên gia bất động sản, nhà đầu tư nên cơ cấu khoản vay của mình về mức 30% giá trị tài sản. Bên cạnh đó, việc sử dụng đòn bẩy tài chính phải cân đối với khả năng dòng tiền ổn định, có thể trả lãi cùng với nợ gốc ngân hàng hàng tháng. Bên cạnh đó, nhà đầu tư cần tăng khoản dự phòng trong bối cảnh lãi suất tăng cao và nền kinh tế vẫn còn nhiều khó khăn.