Giải pháp nào để có thể phát triển song hành thị trường bất động sản và tài chính?

Nguyễn Ngọc Quỳnh

Các chuyên gia cho rằng, thị trường bất động sản và thị trường tài chính giống như hai mặt của một đồng xu và không thể tồn tại tách biệt. Chính vì thế cần chính sách phù hợp để phát triển cả hai thị trường này.

Miếng "mồi ngon" không thể nào để nước ngoài thâu tóm

Theo Diễn đàn doanh nghiệp, TS Vũ Đình Ánh - Chuyên gia tài chính cho biết: "Thời điểm hiện nay, các ngân hàng thương mại đang có sự chọn lọc kỹ càng hơn khách hàng của mình. Ở chiều ngược lại, đối với những doanh nghiệp bất động sản thì phải có uy tín, thậm chí vẫn được quyền lựa chọn ngân hàng hay tổ chức tín dụng chứ không phải chỉ là sự lựa chọn một chiều. Đó là điều rất tốt cho sự phát triển của các thị trường tài chính và ngân hàng tại Việt Nam". 

Song song với đó, có khá nhiều khả năng nguồn vốn nước ngoài muốn vào thị trường Việt Nam đặc biệt là bất động sản dưới nhiều hình thức khác nhau. Chỉ có một điều rằng, đứng trên quan điểm dân tộc, nếu như chúng ta hạn chế không hợp lý nguồn vốn vào thị trường bất động sản thì nguy cơ dẫn đến một phần thị trường, một phần dự án đôi khi đó là miếng mồi ngon nhất lại rơi vào tay các nhà đầu tư nước ngoài. Trong khi đó, nếu tại điều kiện tốt thì các nhà đầu tư Việt Nam vẫn sẽ có khả năng làm chủ. Chính vì thế, ứng xử như thế nào trong câu chuyện này là vấn đề rất cần được rà soát và xem xét kỹ lưỡng các yếu tố liên quan.

giai-phap-nao-de-co-the-phat-trien-song-hanh-thi-truong-bat-dong-san-va-tai-chinh-1-1653727283.jpg
Đối với những doanh nghiệp bất động sản thì phải có uy tín, thậm chí vẫn được quyền lựa chọn ngân hàng hay tổ chức tín dụng chứ không phải chỉ là sự lựa chọn một chiều

Ông Ánh nói rằng: "Quay trở lại với câu chuyện tín dụng ngân hàng, theo cá nhân tôi thì cả doanh nghiệp, ngân hàng và cơ quan quản lý nhà nước cần phải đặt cơ chế chính sách hiện nay trong bối cảnh toàn cầu, toàn khu vực cũng như tại Việt Nam. Tới đây, thời kỳ vốn giá rẻ đã không còn khi mà Cục dự trữ Liên bang Mỹ (FED) đảo chiều chính sách từ nới lỏng cho đến thắt chặt. Chính động thái này không chỉ diễn ra tại Bắc Mỹ mà còn lan rộng sang cả khu vực Châu  u và họ cũng đang bắt đầu trong hành trình đó. Đứng trước bối cảnh lạm phát đang dâng lên cao thì có thể khẳng định một điều, trong năm 2022 thế giới sẽ chứng kiến sự dịch chuyển của dòng vốn giữa các quốc gia và trong nội bộ nền kinh tế của mỗi nước. Điều đó sẽ đòi hỏi các ngân hàng, các tổ chức tín dụng cũng như các doanh nghiệp bất động sản phải đặt mình vào môi trường vĩ mô đang có sự thay đổi và chuyển động". 

Vị chuyên gia này cũng đưa ra dẫn chứng, đơn cử lãi suất huy động của các ngân hàng thương mại Việt Nam trong một tháng gần đây đã có dấu hiệu tăng. Và việc suốt năm 2020 - 2021 chúng ta mong muốn được giảm bớt lãi suất tín dụng cho vay với các doanh nghiệp nói chung đã gần như dừng lại. Cũng trong năm 2022, đã có nhiều dấu hiệu cho thấy chúng ta có thể sẽ phải tăng lãi suất cho vay.

Và vấn đề đặt ra với các ngân hàng lúc này chính là ngoài các công cụ đã áp dụng như room tín dụng cho từng ngân hàng thương mại thì room đó liệu có phù hợp với sự phát triển giai đoạn sau của dịch bệnh COVID-19. Và mới chỉ mấy tháng đầu năm, đã có nhiều ngân hàng tiêu hết hạn mức của mình và có thể sẽ đề xuất xin nới thêm. Và khi ngân hàng ban hành một cơ chế, chính sách nào đó thì họ đều phải đặt trong bối cảnh chung như lãi suất có thể tăng hay room tín dụng có thể có hoặc có thể không và họ cũng buộc phải tiến hành tái cơ cấu lại các khoản vay sao cho phù hợp nhất. Các doanh nghiệp cũng thế, phải có sự lựa chọn về các tổ chức tín dụng, các ngân hàng thương mại muốn tiếp cận với mức giá cũng như điều kiện khác nhau.

giai-phap-nao-de-co-the-phat-trien-song-hanh-thi-truong-bat-dong-san-va-tai-chinh-1-1653727278.jpeg
Chỉ mấy tháng đầu năm, đã có nhiều ngân hàng tiêu hết hạn mức của mình và có thể sẽ đề xuất xin nới thêm

Các tổ chức tín dụng phải căn cứ vào nguồn lực huy động của mình để đảm bảo khả năng an toàn vốn

Ngược lại với quan điểm về room tín dụng nêu trên, Tổng Thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam Nguyễn Quốc Hùng cho hay: "Đứng trên bình diện tổng thể ổn định kinh tế vĩ mô - kiểm soát lạm phát thì đây chính là nhiệm vụ trọng tâm mà Nghị quyết Quốc hội đã đưa ra và Ngân hàng Nhà nước sẽ phải điều hành sao cho phù hợp. Chính vì thế, việc phân bổ hạn mức tín dụng với tất cả các tổ chức tín dụng hiện nay là rất cần thiết. Đồng thời các tổ chức tín dụng cũng phải tiến hành cứ vào nguồn lực huy động của mình để có thể đảm bảo được khả năng an toàn vốn". 

Trên thực tế, có nhiều tổ chức tín dụng nói thừa vốn nhưng không có room tín dụng, không cho vay được,.. Tuy nhiên thì đối tượng cho vay là các doanh nghiệp phục vụ sản xuất kinh doanh đúng theo nghĩa bổ sung vốn lưu động thì đâu có thiếu. Vấn đề được đặt ra ở đây chính là khi nào đưa vào đúng quỹ đạo thì dần dần tiến tới sẽ không phải khống chế room tín dụng nữa mà chỉ cần việc đảm bảo đúng với tỷ lệ hiện nay là Ngân hàng Nhà nước đã có quy định, 30% vốn ngắn hạn đáp ứng cho vốn trung và dài hạn nhằm đảm bảo an toàn thanh khoản cũng như an toàn hệ thống và an toàn cho cả nền kinh tế. 

Ông Hùng đưa ra lý giải: "Có một số vấn đề tôi nói là chưa phù hợp nhưng cũng chưa hình dung hết. Ví dụ khi ngân hàng cho một công ty bất động sản vay để đầu tư nhưng lại cho khách hàng vay tiền để mua nhà thì nghiễm nhiên tỷ lệ dư nợ trung và dài hạn của công ty bất động sản đó giảm xuống cũng như tỷ lệ cho vay của người mua nhà lại được nâng lên. Nghĩa là người vay tiền mua nhà trả cho công ty bất động sản, ngân hàng sẽ thu nợ đó về thì tỷ lệ này là 1:1, vẫn cân bằng và không ảnh hưởng gì đến room tín dụng. Tuy nhiên cũng sẽ có những trường hợp linh hoạt biến động hoặc cho vay mọt nhưng chỉ thu nợ được một nửa thì cũng sẽ ảnh hưởng. Nhưng mà điều tôi muốn nói rằng, ở góc độ room tín dụng thì quan điểm của Ngân hàng Nhà nước lúc này là hết sức cần thiết. Cuối cùng thì người dân sẽ được hưởng lợi không bị ảnh hưởng bởi lạm phát, vật giá tăng phi mã trong khi mức thu nhập vẫn còn eo hẹp như hiện nay".

giai-phap-nao-de-co-the-phat-trien-song-hanh-thi-truong-bat-dong-san-va-tai-chinh-2-1653727283.jpg
Trên thực tế, có nhiều tổ chức tín dụng nói thừa vốn nhưng không có room tín dụng, không cho vay được

Và việc tháo gỡ các điểm nghẽn cho tiếp cận tín dụng của doanh nghiệp nhất là doanh nghiệp chuyên kinh doanh bất động sản vẫn là bài toán rất cần lời giải. TS Vũ Đình Ánh khẳng định: "Thị trường bất động sản và thị trường tài chính nói chung hay thị trường tín dụng ngân hàng nói riêng giống như hai mặt của một đồng xu, không thể tồn tại tách biệt. Chính vì thế, với những biến động và những rủi ro hiện nay đang xảy ra trên thị trường bất động sản, kể cả khách quan và chủ quan, thì rủi ro đó lập tức sẽ tác động tới thị trường tài chính tín dụng ngân hàng". 

Ông Ánh nói thêm, điểm mấu chốt với chức năng của các cơ quan quản lý Nhà nước như Ngân hàng Nhà nước là phải đặt ra bài toán đánh giá các tác động đó như thế nào, tới đây là câu chuyện nợ xấu hay tỷ lệ trích lập dự phòng rủi ro và kể cả câu chuyện tại sao, căn cứ vào đâu để đưa ra những giới hạn room tín dụng. Trong khi đó trên thế giới không có quốc gia nào sử dụng công cụ này can thiệp vào thị trường ngân hàng thương mại. Đáng chú ý là với những thách thức hiện hữu thì phải dùng công cụ chính sách nào để điều chỉnh.