Giá bất động sản hạ nhiệt, liệu đã tới thời cơ bắt đáy?

Nguyễn Thanh Lâm
Thị trường bất động sản hạ nhiệt, nhiều nhà đầu tư đang có động thái chờ đợi những đợt bán tháo, giảm giá sâu để "bắt đáy" khi thị trường rơi vào trầm lắng. Tuy nhiên, chuyên gia khuyến cáo rằng việc này cần nghiên cứu kỹ lưỡng và hết sức thận trọng.

Nhiều phân khúc bất động sản giảm giá

Trong bối cảnh thanh khoản thị trường kém như hiện nay, giá bất động sản đã có dấu hiệu hạ nhiệt. Nhiều phân khúc từng "sốt nóng" như đất nền, biệt thự, nhà liền kề có hiện tượng giảm giá đáng kể do nhà đầu tư chịu áp lực tài chính.

Theo báo cáo thị trường bất động sản quý III vừa công bố của nhiều đơn vị nghiên cứu chỉ ra rằng thị trường bất động sản vẫn mất cân đối nguồn cung. Bên cạnh đó, thanh khoản thị trường kém, nhiều phân khúc bất động sản đã có dấu hiệu giảm giá.

bat-dong-san-1666081652.jpg
Ở nhiều phân khúc từng "sốt nóng" như đất nền, nhà liền kề, biệt thự có hiện tượng giảm giá đáng kể do nhà đầu tư bị áp lực tài chính

Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết, trong quý III, giá bất động sản đã chững lại, một số dự án phải sử dụng chính sách bán hàng linh hoạt, chiết khấu, hỗ trợ lãi suất, cam kết vay, mua lại, ân hạn nợ gốc...

Còn theo số liệu của một đơn vị nghiên cứu thị trường mới công bố cho thất, giá bán đất nền tại một số tỉnh miền Bắc đã giảm như Quảng Ninh giảm 7%, Bắc Ninh giảm 6%, Bắc Giang giảm 5%...

Tại Hà Nội - nơi liên tục nằm trong vòng xoáy các cơn sốt đất trong hai năm vừa qua, những khu vực từng "sốt nóng" trước đây như Quốc Oai, Đông Anh, Thạch Thất, Hoài Đức, Sóc Sơn ghi nhận mức độ quan tâm cũng như giá đều giảm. Cụ thể, mức độ quan tâm đất nền tại Hoài Đức giảm 17%, Sóc Sơn giảm 30%, Long Biên giảm 21%, Quốc Oai giảm 39%,  Đông Anh giảm 8%, Gia Lâm giảm 28%; còn Thanh Trì giảm 24%. Về giá bán, Long Biên là khu vực giảm sâu nhất với mức giảm 10%, Thanh Trì giảm 9% còn Quốc Oai và Đông Anh giảm 1%.

Theo ghi nhận, thời gian qua, khu vực các tỉnh phía Bắc, giá đất nền có xu hướng giảm sâu. Đơn cử như tại Bắc Ninh, thị trường trầm lắng, các lô đất hiện nay đều giảm giá khoảng 300-500 triệu đồng.

Diễn biến tương tự tại Bắc giang, sau loạt động thái kiểm soát dòng vốn vào thị trường bất động sản, tình hình giao dịch trên thị trường này theo đó cũng bị ảnh hưởng mạnh. Nhiều nhà đầu tư phải chấp nhận bỏ cọc do gặp vấn đề về dòng tiền. Thị trường hiện tại gần như "nằm im" bởi những lô đất có mặt bằng giá quá cao nên rất khó bán.

bat-dong-san-1-1666081652.jpg
Theo chuyên gia, nhà đất có xu hướng giảm nhưng chỉ là tình trạng cục bộ

Theo giới chuyên gia nhận định, thị trường bất động sản hiện có dấu hiệu chững lại, giao dịch trên thị trường chậm lại do nhà đầu tư đang gặp khó trong việc tiếp cận nguồn vốn vay từ ngân hàng. Do đó, không ít nhà đầu tư từng sử dụng đòn bẩy tài chính đang phải chấp nhận cắt lỗ.

Đặc biệt, sau khi cơn sốt đất hồi đầu năm hạ nhiệt trong quý III, làn sóng săn đất cũng giảm theo, nhu cầu mua chững lại đồng nghĩa với xu hướng tăng giá "chóng mặt" tại nhiều khu vực đã dừng lại. Do đó, giá nhà, đất tại các điểm "nóng" từ đà đi lên chuyển sang đi ngang.

Nhà đầu tư thận trọng khi "bắt đáy"

Thị trường bất động sản hạ nhiệt, nhiều nhà đầu tư đã có động thái chờ đợi những đợt bán tháo, giá giảm sâu để "bắt đáy" khi thị trường rơi vào trầm lắng. Tuy nhiên, các chuyên gia khuyến cáo việc này cần nghiên cứu kỹ lưỡng và hết sức cẩn trọng.

Theo ông Phạm Lâm - Phó chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, giá bất động sản trên thị trường thứ cấp hiện nay ghi nhận sự sụt giảm cục bộ ở một số dự án hết chương trình ân hạn nợ gốc, tài trợ của chủ đầu tư hoặc một số thị trường, phân khúc sản phẩm có tính thanh khoản thấp, mang tính chất đầu cơ.

Ông Lâm cho rằng, nguyên nhân xảy ra tình trạng sụt giảm cục bộ là do lạm phát và lãi suất tăng cao gây ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng chi trả của khách hàng sử dụng đòn bẩy tài chính.

Bên cạnh đó, khi "sốt đất" xảy ra, bất động sản ở một số nơi có thông tin quy hoạch, hạ tầng không rõ ràng bị đẩy giá lên quá cao. Do đó, khi các quy hoạch này không được thực hiện sẽ khiến giá nhà, đất ở các khu vực đó sụt giảm mạnh, kéo theo thị trường gần như mất thanh khoản sau khi cơn sốt đi qua. Tuy nhiên, theo vị chuyên gia, việc giảm giá này không đại diện cho toàn bộ thị trường mà chỉ xuất hiện ở một số khu vực cục bộ, những điểm "sốt nóng" trước đây.

bat-dong-san-2-1666081651.jpg
Ảnh minh họa

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính - Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đánh giá, mặc dù tình hình giao dịch có dấu hiệu sụt giảm nhưng chắc chắn rằng thị trường bất động sản chưa rơi vào suy thoái bởi sự quan tâm cũng như nhu cầu của người mua vẫn ở mức cao. Đồng thời, hiện tượng sốt đất, "bong bóng" gần như không còn xuất hiện, hoạt động đầu cơ trong giai đoạn này gần như cũng bị triệt tiêu.

Ngoài ra, vị chuyên gia nhấn mạnh, việc sử dụng đòn bẩy tài chính để mua nhà để đầu tư trong giai đoạn này phải được tính toán một cách thận trọng, hướng đến những sản phẩm phục vụ nhu cầu thực trên nền tảng phải cân nhắc kỹ càng những biến số vĩ mô, địa chính trị xung quanh, cũng như để phòng thị trường có những diễn biến tiêu cực.

Trong khi đó, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com dự báo, thị trường bất động sản từ nay đến cuối năm 2022 sẽ tiếp tục ở trong tình trạng trầm lắng. Nguyên nhân bởi những tacs động từ chính sách pháp luật đang trong quá trình thay đổi, chính sách tiền tệ cùng với việc kiểm soát tín dụng vào bất động sản. Điều này vừa là tín hiệu tốt đối với những nhà đầu tư dài hơi, đồng thời cũng giúp sàng lọc những nhà đầu tư không chuyên bị vỡ kế hoạch, gãy đòn bẩy tài chính.

Thị trường bất động sản trong thời gian này được dự báo sẽ khó có thể khởi sắc, tuy nhiên trong thách thức thì thị trường bất động sản vẫn còn đó những cơ hội. Dịch bệnh và sự trì trệ kinh tế đang là động lực khá lớn thúc đẩy việc khởi công kết nối các vùng miền, địa phương. Do đó, các nhà đầu tư cần nắm bắt kịp thời cơ hội đầu tư hạ tầng mang lại có thể thu lợi lớn trong thời gian tới.