Động thái mới của nhà đầu tư địa ốc sau khi nới room tín dụng

Theo đánh giá của các chuyên gia, việc nới room tín dụng lần này của Ngân hàng Nhà nước vẫn là một nước đi thận trọng nhằm kiểm soát lạm phát trong bối cảnh thanh khoản ngân hàng chưa ghi nhận chuyển biến tích cực.

Trước tình hình dòng tiền bơm vào ngân hàng không nhiều, các tổ chức tín dụng vẫn phải lựa chọn kỹ lưỡng những đối tượng được vay, ưu tiên các lĩnh vực, ngành nghề thiết yếu của nền kinh tế cũng như lĩnh vực ưu tiên của Chính phủ. Và bất động sản không nằm trong nhóm được ưu tiên.

Có thể thấy rằng, việc nới room tín dụng đang tạo tâm lý tích cực trên thị trường bất động sản. Tuy nhiên, nếu hiểu đúng thì room tín dụng được tăng thêm để ưu tiên giải ngân cho các khoản vay phục vụ sản xuất kinh doanh và phục hồi nền kinh tế, chứ không phải chỉ dành riêng cho bất động sản như nhiều người vẫn đang nghĩ. 

Tính đến cuối tháng 6/2022, tổng dư nợ tín dụng của lĩnh vực bất động sản chiếm khoảng 20,74% tổng dư nợ tín dụng toàn hệ thống, tương ứng đạt hơn 2,36 triệu tỷ đồng, tăng 14,07% so với thời điểm cuối năm 2021. Bên cạnh đó, số tiền được giải ngân cho lĩnh vực bất động sản trong phần room được nới thêm chỉ vừa đủ cho các chủ đầu tư lớn, các dự án lớn đang triển khai và các hồ sơ vay của các cá nhân đã được cấp tín dụng đang "pending". Ngoài ra, do nguồn cung tín dụng thấp hơn nhu cầu rất nhiều nên các ngân hàng sẽ thẩm duyệt hồ sơ và chọn lọc khách cho vay kỹ càng hơn.

Chưa kể, một số chuyên gia cho rằng, việc lãi suất vay tiếp tục tăng là một yếu tố khiến nhà đầu tư chùn bước. Mặc dù tâm lý nhà đầu tư đã "vui" trở lại, nhưng động thái để bắt tay vào thị trường ngay chưa thể hiện ở giai đoạn này.

Trên thực tế, lãi suất cho vay liên ngân hàng kỳ hạn qua đêm đã tăng lên mức 6,88%/năm. Đồng thời, đây cũng là mức lãi suất qua đêm cao nhất trên thị trường liên ngân hàng trong vòng gần 10 năm qua. Như vậy, các ngân hàng đang phải chấp nhận vay của nhau với chi phí vốn cao hơn cả lãi suất huy động tiền gửi kỳ hạn 12 tháng từ người dân hay doanh nghiệp.

Lãi suất cho vay tăng sẽ tạo ra áp lực tài chính cho các doanh nghiệp bất động sản cũng như nhà đầu tư cá nhân trong bối cảnh hình thức vay ngân hàng vẫn là khả dĩ nhất để đầu tư. Việc khó tiếp cận nguồn tín dụng không chỉ khiến các doanh nghiệp hay nhà đầu tư khó duy trì hoạt động kinh doanh mà đồng thời còn làm giảm sức mua của khách hàng.

Các chuyên gia cho biết, lãi suất vay mua nhà đã gia tăng trong bối cảnh lãi suất huy động tăng trở lại, thậm chí dự báo có thể tăng 30-50 điểm cơ bản trong nửa cuối năm 2022. Ngoài ra, trong bối cảnh hạn chế tín dụng, lãi suất cho vay thế chấp của các ngân hàng tư nhân dự báo sẽ tăng lên 10-10,5% vào cuối năm.

Theo báo cáo mới đây của Công ty Chứng khoán Rồng Việt (VDSC), nhóm phân tích nhận định rằng đợt phân bổ tín dụng của Ngân hàng Nhà nước vào ngày 7/9 vừa qua là khá thận trọng so với mục tiêu tăng trưởng tín dụng 14% cho cả năm 2022.

Theo VDSC cho biết, vẫn còn có thêm một đợt nới room nữa trong nửa sau của quý 4/2022, điều này đồng nghĩa với việc cung tín dụng hạn hẹp trong  khi nhu cầu vay thời điểm cuối năm thường cao, kéo theo lãi suất cho vay trong thời gian tới tăng mạnh.

Ngân hàng Nhà nước trước đó đã công bố hạn mức tín dụng mới cho các ngân hàng thương mại, cụ thể là chưa đến một nửa số lượng ngân hàng được cấp hạn mức tín dụng mới. Chứng khoán Rồng Việt nhận định hạn mức tín dụng lần hai sẽ có sự phân hóa. Theo đó, nhóm ngân hàng thương mại được cấp hạn mức cao vào đầu năm (15%) sẽ tiếp tục được nhận một hạn mức lần 2 cao trong đó có Vietcombank, MB và HDBank.

Phía Ngân hàng Nhà nước đã từng nhiều lần cho biết rằng, việc điều chỉnh room tín dụng căn cứ trên hai cơ sở chính. Thứ nhất là kết quả xếp hạng từng tổ chức tín dụng theo các tiêu chí và chấm điểm được quy định tại Thông tư 52 năm 2018 của Ngân hàng Nhà nước. Cụ thể, Thông tư 52 chấm điểm xếp hạng các tổ chức tín dụng dựa theo 6 tiêu chí, bao gồm: Vốn, Chất lượng tài sản, Quản trị điều hành, Kết quả hoạt động kinh doanh, Khả năng thanh khoản, Mức độ nhạy cảm với rủi ro thị trường.

Cơ sở thứ hai là xem xét một yếu tố cụ thể hóa chủ trương, định hướng điều hành của Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước như tiêu chí giảm lãi suất cho vay hỗ trợ doanh nghiệp và người dân, tiêu chí tín dụng tập trung vào lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản, trái phiếu doanh nghiệp, tiêu chí tổ chức tín dụng tham gia hỗ trợ xử lý các ngân hàng yếu kém,... dùng làm cơ sở để điều chỉnh tăng/giảm chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng đối với các tổ chức tín dụng trong quá trình phân bổ cũng như điều chỉnh chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng cho từng tổ chức tín dụng.

Một số chuyên gia cho rằng, bản thân một phần nguồn tiền "hướng" về thị trường bất động sản cũng "không phải dành cho tất cả mọi người". 

Mà đối tượng được hỗ trợ vay là người mua nhà trong các dự án do chủ đầu tư phát triển. Nếu chủ đầu tư sở hữu quỹ đất sạch, pháp lý đầy đủ cũng như có uy tín trên thị trường thì dự án đó luôn nằm trong danh sách được các ngân hàng ưu tiên cho vay. Tuy nhiên, cũng cần lưu ý một điều là chủ đầu tư chỉ hỗ trợ được hai yếu tố là "mục đích vay để mua nhà" và "tài sản được đảm bảo bằng chính căn nhà được mua", còn việc chứng minh dòng tiền thu nhập trả nợ cho ngân hàng vẫn thuộc trách nhiệm của chính người mua nhà. Nếu không đảm bảo thu nhập để trả nợ thì ngân hàng bảo lãnh/đồng hành cùng dự án vẫn sẽ từ chối cho vay.

Do đó, nhà đầu tư bất động sản thời điểm này vẫn tỏ vẻ thận trọng và giữ trạng thái quan sát thị trường. Tuy nhiên, một thực tế là tâm lý nhà đầu tư có phần tự tin hơn, hy vọng thanh khoản sẽ hồi phục vào cuối năm, nhất là với các nhà đầu tư đang có nguồn hàng cần "đẩy đi" trong giai đoạn này.