Đầu tư nhà đất ở tỉnh lẻ cần biết điều này để không bị "chôn" vốn

Nguyễn Minh Hằng

Theo kinh nghiệm của người trong nghề, trước khi đầu tư bất động sản, nhà đầu tư phải có kiến thức về bất động sản, đồng thời cũng cần tìm hiểu vấn đề pháp lý của mảnh đất mà mình định xuống tiền.

Chuyên gia bật mí kinh nghiệm đầu tư nhà đất ở tỉnh lẻ

Theo Infonet, vừa rút khỏi thị trường chứng khoán, anh Bùi Ngọc Dũng (Hà Nội) đã được nhóm bạn rủ đầu tư bất động sản ở các tỉnh lẻ. Theo dõi thị trường, anh Dũng nhận thấy nhiều cảnh báo về các cơn sốt đất ảo khi nhiều nhà đầu tư gom đất, đẩy giá lên cao rồi bán sang tay.

Đặt mục tiêu đầu tư đất dài hạn, nhưng lại chưa có nhiều kiến thức cũng như kinh nghiệm ở lĩnh vực này nên anh Dũng đang phân vân khi được bạn bè định hướng đầu tư đất ở các tỉnh lẻ.

Với những nhà đầu tư mới như anh Dũng đang rất cần các kinh nghiệm đầu tư đất ở tỉnh lẻ để an toàn và sinh lời, đặc biệt là không bị "chôn" vốn quá lâu. 

dau-tu-bds-1-1652180195.jpg
Theo kinh nghiệm của người trong nghề, với nhà đầu tư mới có thể tìm hiểu đất ở vùng nào chưa ‘sốt’, tỉnh nào chưa phát triển để nghiên cứu đầu tư....

Theo đó, từ kinh nghiệm đầu tư cá nhân, ông Nguyễn Văn Hậu, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Bất động sản Asian Holding cho rằng, trước khi đầu tư bất động sản phải có kiến thức về lĩnh lực này thì mới đi đầu tư được. Đồng thời, cũng cần hiểu về pháp lý của bất động sản mà mình định đầu tư.

"Chẳng hạn, nếu mua đất thì phải biết coi sổ, đất này là đất gì, nếu là đất trồng cây lâu năm thì có lên thổ cư được hay không, có đang quy hoạch đất ở đô thị hay quy hoạch loại đất gì?.... Mua đất trong tay phải cầm sổ, hay ít nhất phải có phê duyệt 1/500, quyết định chủ trương đầu tư hay quyết định chủ đầu tư của dự án, giấy phép xây dựng, xác nhận nghiệm thu cơ sở hạ tầng kỹ thuật….", ông Hậu chia sẻ kinh nghiệm.

Bên cạnh đó, nhà đầu tư cũng cần xem thị trường có thông tin hỗ trợ nào không như thông tin về đường cao tốc, cầu kết nối các khu vực... Đặc biệt, cần xem xét đến mức giá ở khu vực đầu tư xem giá cao hay thấp, giá hợp lý để đầu tư hay không hay suất đầu tư so với số tiền sẵn có của mình. Nếu đầu tư trung hạn, khoảng 2 năm tới thì khả năng tăng giá là bao nhiêu phần trăm.

Cũng theo vị Tổng giám đốc này, một kinh nghiệm nữa để biết được thị trường khu vực muốn đầu tư có tốt hay không là nên đi tới các phòng công chứng ở nơi đó có đông hay không. Nếu phòng công chứng đông nghẹt nghĩa là thị trường đang tốt, còn ngược lại nếu nơi đó vắng vẻ thì cần xem lại.

Có nên đầu tư theo nhóm hay không?

dau-tu-bds-2-1652180196.jpg
Muốn đầu tư trước hết phải dựa vào kiến thức của cá nhân mình, các mối quan hệ cũng như thông tin bổ trợ,... để đưa ra quyết định đầu tư

Chia sẻ về vấn đề này, Tổng giám đốc Công ty CP Bất động sản Asian Holding cho rằng, muốn đầu tư theo nhóm cần phải xem nhóm đó có kinh nghiệm không. Muốn đầu tư trước hết phải dựa vào kiến thức của cá nhân mình, các mối quan hệ cũng như thông tin bổ trợ,... để đưa ra quyết định đầu tư, tuyệt đối không nên đầu tư chạy theo đám đông.

Vậy với những nhà đầu tư mới tham gia thị trường, làm thế nào để lựa chọn khu vực đầu tư ở tỉnh lẻ để không bị "chôn vốn"?

Trả lời câu hỏi này, ông Hậu cho rằng, có thể tìm hiểu thị trường dựa trên một số báo cáo của các đơn vị nghiên cứu thị trường lớn để có các con số chính xác về cung cầu.

"Với nhà đầu tư mới có thể tìm hiểu đất ở vùng nào chưa "sốt", tỉnh nào chưa phát triển để nghiên cứu đầu tư. Giá đất thổ cư chỉ khoảng 3-5 triệu đồng hay 7 triệu đồng/m2… cứ dưới 10 triệu đồng/m2 thì đó là những vùng giá đất còn thấp, có thể mua. Còn những nơi "sốt" đất đừng nên mua, bởi nơi đó chỉ để bán ra chứ không phải để mua vào. Thông thường, chu kỳ "sóng" bất động sản 5 năm đến 10 năm thì nên đầu tư đất dài hạn, nếu mua nay mai bán thì rất khó để đầu tư", ông Hậu lưu ý.

Về khu vực đầu tư, ông Hậu dẫn ví dụ đất ở Sài Gòn, mặt bằng chung giá đất ở các khu vực Củ Chi, Bình Chánh, Cần Giờ,... vẫn còn rẻ.

Cụ thể, khu vực thành phố Thủ Đức, mặt bằng chung giá đất thổ cư khoảng 40-50 triệu đồng/m2 đến 60-70 triệu đồng/m2. Tại Cần Giờ, giá đất thổ cư khoảng 13-15 triệu đồng/m2. Hay như Bình Chánh, Củ Chi trung bình giá đất ở mức 15-20 triệu đồng/m2... Thậm chí, những khu vực xa hơn như Bình Phước, Bảo Lộc, Đắk Nông, Sóc Trăng, Trà Vinh, Bến Tre… cũng đều là những nơi giá đất còn thấp so với các vùng khác, mặc dù đã tăng giá, nhưng chưa đến "đỉnh" giá nên vẫn có thể đầu tư.

dau-tu-bds-1652180196.jpg
Ảnh minh họa

Bên cạnh đó, nhà đầu tư cũng cần lưu ý nên tránh những khu vực lân cận TP. Hồ Chí Minh như Bình Dương, Đồng Nai, Long An,... vì mức độ tăng giá gần như đã đạt đỉnh.

Còn theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam thì cho rằng, nhà đầu tư cần chú ý tới 4 yếu tố khi đầu tư bất động sản tỉnh lẻ.

Cụ thể, cần tìm kiểu về thực trạng đầu tư phát triển hạ tầng kinh tế, kỹ thuật, xã hội, dịch vụ tại khu vực đó (toàn vùng cũng như nội tại dự án); thông tin quy hoạch, kế hoạch phát triển, kinh tế theo chủ trương của địa phương; đánh giá khả năng triển khai thực hiện dự án.

Khi định giá bất động sản phải dựa trên nguyên tắc thực tế đầu tư của địa phương, của dự án mà mình tham gia. Đánh giá nhu cầu thực sự của thị trường thông qua quan sát thực tế giao dịch được thực hiện bởi khách hàng thực tế có nhu cầu sử dụng hay là các nhà đầu tư ngắn hạn, đầu cơ. 

Ngoài ra, các chuyên gia cũng khuyến nghị rằng, nhà đầu tư đừng xác định kiếm lời ngay khi mua đầu tư, bởi khả năng này là rất ít. Các bất động sản có tiềm năng tăng giá tốt mà giá bán thấp là rất khan hiếm, đa phần đầu tư bất động sản là cơ hội, phải xác định được chu kỳ và tốc độ tăng giá. Có những sản phẩm giá bán rất cao, nhưng nhà đầu tư vẫn đổ tiền vào là bởi họ kỳ vọng tiềm năng tăng giá tiếp tục; nhưng có những dự án giá rẻ, giới đầu tư lại cẩn trọng mua vào hoặc không mua vì lo ngại rủi ro.