Đầu tư căn hộ chung cư cho thuê hết thời

Nguyễn Minh Hằng

Gần đây, nhiều nhà đầu tư đang dần rời bỏ thị trường căn hộ chung cư cho thuê vì vốn cao, giá thuê giảm, ế khách,... để chuyển sang kênh đầu tư sinh lời khác. Vậy trong thời gian tới liệu thị trường này có thể hồi phục?

Nở rộ mô hình chung cư cho thuê

Theo Nhịp sống kinh tế, mô hình chung cư cho thuê bắt đầu từ năm 2010-2012 với những dự án bàn giao có nhiều người vào ở Bình Thạnh, quận 2 (TP. Hồ Chí Minh), rồi nở rộ trong giai đoạn 2014-2016 và đạt đỉnh trong giai đoạn 2017-2018. Sự phát triển của mô hình này được cho là đến từ một số nguyên nhân như:

Thứ nhất, trong giai đoạn 2010-2016, lãi vốn (khoản chênh lệch giữa giá bán ra so với giá mua vào) của thị trường bất động sản gần như đi ngang ở hầu hết các phân khúc, chỉ tăng thêm chút đỉnh phần trượt giá. Do vậy, mô hình đầu tư có thêm thu nhập từ dòng tiền cho thuê trở nên thu hút sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư.

Thứ hai, kỳ vọng vào tiềm năng tăng giá với một loại hình sản phẩm bất động sản "lãi vốn kết hợp dòng tiền" mới xuất hiện vào giai đoạn thị trường đi ngang 2010-2015.

dau-tu-can-ho-cho-thue-1650734652.jpg
Nhiều nhà đầu tư gần đây đang dần rời bỏ thị trường căn hộ chung cư cho thuê vì ế khách, vốn cao, giá thuê giảm

Thứ ba, do mới xuất hiện trên thị trường, trong khi đó nguồn cung chưa nhiều, giá mua căn hộ chung cư chưa cao, nên tỷ suất lợi nhuận "cho thuê/giá trị tài sản" đạt khoảng 6%/năm, xấp xỉ lãi suất tiền gửi ngân hàng. Trong khi đó, nhà đầu tư vẫn sở hữu được bất động sản, lại không phải giữ tiền mặt bị mất giá. Có thể lấy ví dụ, một căn chung cư 2,5 tỷ, cho thuê với giá 15 triệu/tháng, xấp xỉ 180 triệu đồng/năm, trừ đi 20% chi phí (phí môi giới, phí sửa lại căn hộ, tỷ lệ trống) thì nhà đầu tư vẫn thu về được 144 triệu đồng/năm, tỷ suất lợi nhuận 144 triệu/2,5 tỷ tương đương 5,75%/năm.

Thứ tư, mô hình đầu tư "mua căn hộ chung cư cho thuê vừa tăng giá căn hộ vừa có dòng tiền cho thuê hàng tháng" được các chủ đầu tư dùng làm "key selling point", đẩy mạnh quảng cáo để bán hàng, tăng sức nóng về thị trường này.

Thứ năm, trong giai đoạn 2015-2018, mô hình kinh doanh "thuê căn hộ chung cư - sửa lại - cho thuê" bùng nổ đã góp phần làm thị trường cho thuê căn hộ chung cư "nóng bỏng". Người bán căn hộ cũng rất mạnh dạn tự tin cam kết thuê lại hoặc kết nối thuê lại cho người đầu tư căn hộ.

Những lí do khiến căn hộ chung cư cho thuê hết thời

Từ 2018 trở đi, các nhà đầu tư bắt đầu phát hiện ra một số vấn đề với mô hình này như:

Đầu tiên, giai đoạn 2016 - 2018 là thời điểm thị trường bất động sản bật tăng phi mã ở hầu hết các phân khúc. Đất nền vùng ven và tỉnh tăng gấp 3-5 lần. Nhà phố - phân khúc có sự ổn định nhất về giá cũng tăng trung bình 2 đến 3 lần. Trong khi đó, các căn chung cư sau khi được bàn giao vào ở giá vẫn tiếp tục đi ngang và chỉ tăng không đáng kể theo trượt giá. Theo đó, dòng tiền thu nhập từ cho thuê suốt mấy năm vẫn không bù đắp lại được sự thua kém về mức độ tăng giá so với các phân khúc bất động sản khác. Ví dụ như, chung cư có thu nhập cho thuê 6%/năm x 5 năm = 30%, mức này vẫn kém xa so với các phân khúc khác tăng 200% - 500%. Do đó, nhà đầu tư có khuynh hướng dần chuyển sang các phân khúc cho lợi nhuận lãi vốn cao hơn.

Thứ hai, khi dự án đang trong giai đoạn xây dựng thì giá vẫn tăng theo từng tiến độ xây dựng, hay theo các block mở bán sau và các hoạt động bán chênh từ nhà đầu tư thứ cấp. Tuy nhiên, sau khi căn hộ được bàn giao và đi vào hoạt động thì nhà đầu tư mới vỡ mộng với kỳ vọng tăng giá.

dau-tu-can-ho-cho-thue-3-1650734652.jpg
Dòng tiền thu nhập từ cho thuê suốt mấy năm vẫn không bù đắp lại sự thua kém về mức độ tăng giá so với các phân khúc bất động sản khác.

Thứ ba, thị trường bất động sản bật tăng kéo theo giá mở bán của các chung cư mới cũng tăng theo. Ví dụ thời điểm 2012 - 2014, chung cư hạng khá chỉ có giá từ khoảng 35 - 40 triệu/m2, cũng phân khúc này nếu mở bán từ năm 2018 có giá không dưới 60 triệu/m2. Trong khi giá cho thuê không tăng theo kịp, chưa tính đến nguồn cung căn hộ chung cư ngày càng nhiều cũng góp phần níu chân giá cho thuê. Điều này khiến tỷ suất lợi nhuận "cho thuê/giá trị tài sản" giảm chỉ còn 3,5% - 4,5%/năm.

Thứ tư, những nhà đầu tư thích dòng tiền cho thuê cũng dần thất vọng khi giá cho thuê thực tế kém xa so với thời điểm họ nghe từ chủ đầu tư hoặc sales để ra quyết định đầu tư. Ví dụ, họ quyết định đầu tư một căn hộ trị giá 4 tỷ với kỳ vọng dòng tiền cho thuê là 25 triệu/tháng như giới thiệu của sale, tương đương tỷ suất lợi nhuận "cho thuê/giá trị tài sản" (25 triệu x 12 tháng x 80%)/4 tỷ = 6%/năm bằng lãi suất tiền gửi ngân hàng. Nhưng thực tế đi vào khai thác thì giá 25 triệu phải chấp nhận thời gian trống dài để kiếm khách, chưa kể khách thuê cũng không ở ổn định, trong khi mức cho thuê ổn định lâu dài chỉ ở mức 20 triệu, đạt 4,8%/năm.

Thứ năm, đa phần khách thuê chung cư đều yêu cầu có sẵn trang thiết bị nội thất, nên các nhà đầu tư cũng phải cạnh tranh gay gắt trong việc trang bị này. Tuy nhiên, khác với các vật dụng do chủ nhà sử dụng vừa cẩn thận vừa tự giữ gìn bảo quản, các đồ dùng thiết bị cho khách thuê sử dụng sẽ nhanh hư hỏng xuống cấp hơn nhiều. Sau khoảng 5 năm kinh doanh cho thuê, các nhà đầu tư bắt đầu đối mặt với những vấn đề "xuống cấp đồ nội thất trang thiết bị phải thay mới", điều mà họ chưa nghĩ tới khi tính toán tỷ suất lợi nhuận "cho thuê/giá trị tài sản".

dau-tu-can-ho-cho-thue-1-1650734653.jpg

Thứ sáu, do mô hình "thuê căn hộ chung cư – sửa lại - cho thuê" không còn "ngon ăn" như kỳ vọng ban đầu, khiến nhiều cá nhân cũng như đơn vị kinh doanh nhỏ lẻ dần rời cuộc chơi, chỉ còn những đơn vị đủ tiềm lực trụ nổi.

Thứ bảy, ngoài việc các nhà đầu tư dần nhận thấy những điểm bất cập thì sau khoảng vài năm phát triển, mô hình này không còn mới mẻ. Việc cho thuê khó hơn cùng tỷ suất lợi nhuận không cao như trước, nên chủ đầu tư và sales cũng ít dùng làm điểm nhấn bán hàng để quảng cáo truyền thông.

Với những vấn đề trên, thực tế mô hình đầu tư "mua căn hộ chung cư cho thuê" đã tự nó giảm sức hút từ cuối năm 2018. Việc dịch bệnh bùng phát từ đầu năm 2020 chỉ là giọt nước tràn ly làm bộc lộ rõ thêm nhược điểm cũng như góp phần thúc đẩy mô hình này sớm thoái trào. Theo đó, căn hộ chung cư giờ được trả về đúng với giá trị cốt lõi của nó là "nơi để ở an cư", chứ không còn là một sản phẩm đủ hấp dẫn nhà đầu tư.