Chuyên gia chỉ ra 3 sai lầm nhà đầu tư BĐS thường gặp: Đừng mua bất động sản "mồ côi", nên mua bất động sản "sáng đèn"

Nguyễn Minh Hằng

Theo các chuyên gia, có 3 sai lầm mà nhà đầu tư bất động sản thường gặp, đó là không hiểu về sản phẩm mình đầu tư, dòng tiền và kỳ vọng...

Đầu tư gì với số vốn 500 - 1 tỷ đồng?

Theo Bizlive, đây là câu hỏi rất được quan tâm, vì số vốn này nhiều người tích lũy nhưng băn khoăn không biết nên bắt đầu từ đâu và làm sao để hạn chế rủi ro chôn vốn, mất vốn.

Mới đây, tại diễn đàn đầu tư do Forbes tổ chức, ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư Bất động sản Việt An hòa cho rằng, với số vốn 500 triệu - 1 tỷ đồng đi đầu tư bất động sản là khó. Trên thị trường vẫn có sản phẩm nhưng không phổ biến. Nhà đầu tư có thể sử dụng đòn bẩy tài chính vay thêm 500 triệu - 1 tỷ đồng để có khoản vốn khoảng 1-2 tỷ đồng sẽ dễ chọn sản phẩm đầu tư hơn. Tuy nhiên, với số tiền này cũng chắt chiu nên đầu tư như thế nào. 

Theo ông Quang, nên đầu tư sản phẩm mình thích, đó là các bất động sản mà người mua có thể đi lại tới khu vực đó, lô đất có thể xa nhưng gần trung tâm địa phương đó. Ví dụ, nhà đầu tư có thể về quê hương mình, tìm mua đất cách UBND xã khoảng 200m sẽ mang tính khả thi, dễ mua bán.

"Nếu ở trong thành phố, đây là thời cơ tốt để mua căn hộ cũ, đây là thị trường đang bị bỏ quên. Ví dụ ở Tân Phú, Bình Tân, căn hộ mới bán ra giá 50 triệu đồng/m2, cao hơn 40-60% so với căn hộ cũ giá 25-30 triệu đồng/m2. Hiện là thời cơ tốt mua căn hộ cũ với giá 1,5 - 2 tỷ/căn", ông Quang đánh giá.

dau-tu-bat-dong-san-1653370241.jpg
Theo chuyên gia, đây là thời điểm nếu đầu tư thị trường nhà phố khu vực trung tâm sẽ dễ lựa chọn sản phẩm nhất hiện nay 

Còn theo ông Ngô Quang Phúc, CEO Phú Đông Group, với 500 triệu - 1 tỷ đồng, nhiều người thường chọn mua đất vùng ven. Tuy nhiên, do giá hiện đã lên cao nên nhiều người chọn cách hợp sức lại để đầu tư. Điều này vẫn có rủi ro nếu không có sự đồng thuận trong nhóm nhà đầu tư.

"Có thể mua những căn hộ tầm trung với giá vừa túi tiền. Sản phẩm đang thiếu, trong khi chủ đầu tư đang có các phương thức thanh toán hỗ trợ ngoài 20% tiền bỏ vô ban đầu. Nếu đợi có đủ 2 tỷ đi mua thì thua. Hãy trả bằng năng lực đi vay", ông Phúc gợi ý.

Ngoài ra, CEO Phú Đông cũng đề cập tới đầu tư bất động sản cho thuê. Theo vị này, khi mua bất cứ bất động sản cho thuê nào cũng cần phải căn cứ mức sinh ra lợi ích từ bất động sản, đó là nền tảng cơ bản để nghĩ chuyện đầu tư. Chẳng hạn, mua căn hộ 2 tỷ phải cho thuê được 10 triệu đồng/tháng, căn 3 tỷ thì cho thuê được giá 15 triệu đồng/tháng.

"Mua căn hộ có hai giá trị một là khai thác và giá trị căn hộ tăng lên. Căn hộ nào cho thuê được bằng 0,5% giá trị thì mua được", ông Phúc nhận định.
Trong khi đó, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc CBRE Việt Nam cho biết, đầu tư bất cứ lĩnh vực nào cần tìm hiểu kỹ về lĩnh vực đó. Đồng thời, nhà đầu tư cũng cần hiểu kỳ vọng đầu tư và khả năng chịu rủi ro của mình.

Theo ông Kiệt, xét về rủi ro cao, lợi nhuận cao thì tài sản số có lẽ là đứng đầu, có thể tăng lên tới vài nghìn %. Nhưng với nhà đầu tư chuộng an toàn thì sẽ chọn bất động sản. "Để tham gia kênh bất động sản thì khoản tài chính sẽ cao, nếu như đầu tư chứng khoán có thể tham gia với vài triệu, vài chục triệu đồng còn bất động sản phù hợp với người có vốn vài trăm, vài tỷ hoặc hơn. Kênh bất động sản chọn lọc nhà đầu tư hơn. Bất động sản có thể sinh lời cao nhưng cũng có thể bất động thời gian dài. Nhà đầu tư cần chuẩn bị tình huống như vậy", ông Kiệt đề cập.
 
Theo chuyên gia CBRE Việt Nam, đây là thời điểm nếu đầu tư thị trường nhà phố khu vực trung tâm sẽ dễ lựa chọn sản phẩm nhất. Bởi giá hiện khá thấp so với trước đây và nguồn cung tương đối nhiều.

Thứ hai là đất nền vùng ven. Sản phẩm có thể không nhất thiết phải cách trung tâm 30 - 40km mà chỉ cần yếu tố để chờ tăng giá, yếu tố về thông tin, thị trường. Một số khu vực có thể tham khảo như Bảo Lộc, Đắk Lắk, Bến Tre, Cần Thơ. Quan trọng nhất là thông tin nào giúp cho sản phẩm tăng giá.

dau-tu-bat-dong-san-1-1653370241.jpg
 

Bên cạnh đó, ông Kiệt cũng chỉ ra, việc kiếm lời nhanh từ chênh lệch mua sản phẩm ở thị trường sơ cấp không còn diễn ra trên diện rộng.

"Có một giai đoạn thị trường, khi ra bất cứ một dự án nào nhà đầu tư cũng tranh suất mua, khi đó xuất hiện giai đoạn nhà đầu tư mua được đem bán sang tay cho người muốn mua nhưng không mua được trong giai đoạn đầu. Khoản chênh lệch F0 với F1 từ 50-100 triệu đồng, thậm chí hơn. Hiện việc sang tay lại không nhiều, không xảy ra ở bình diện rộng, chỉ ở vài khu vực, vài dự án lớn", ông Kiệt cho biết.

Ba sai lầm phổ biến khi đầu tư bất động sản

Đề cập tới các sai lầm của giới đầu tư bất động sản, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt chỉ ra 3 sai lầm thường thấy.
Một là, nhà đầu tư gặp trường hợp đầu tư những không hiểu biết gì, đầu tư theo phong trào. Chẳng hạn như đầu tư đất ở Bảo Lộc nhưng không biết vị trí đất.
Hai là, nhà đầu tư thường nhắm vào việc có bao nhiêu tiền khi đầu tư nhưng điều quan trọng lại là dòng tiền. Có nhiều nhà đầu tư dính vào khoản đầu tư ban đầu hấp dẫn nhưng khi kỳ vọng bán ra nhanh lại không bán được khiến dòng tiền bị mất kiểm soát, không trả được những khoản thanh toán tiếp theo, thu nhập không theo được cho dòng tiền đầu tư đó, dẫn tới có thể phải chịu bán lỗ.

Ba là, khả năng sinh lời cũng như khai thác ở trung và dài hạn nhưng kỳ vọng mua bán nhanh, không khớp với thị trường, dẫn tới phải ôm hàng, hay bị cuốn vào những cơn sốt đất chạy không kịp.

"Muốn đầu tư ở đâu cũng được, quan trọng hiểu đầu tư gì, không hiểu không biết vị trí có gì tiềm năng, giá đất định giá như thế nào thì đừng đầu tư. Hai, phải xác định được kỳ vọng của mình so với khả năng tài chính của mình, tài chính thấp kỳ vọng cao dễ dính bẫy trong đầu tư. Ba, nên có mạng lưới thông tin, có quan hệ với môi giới để nắm thông tin, đầu tư chính là thông tin, nắm càng nhiều thì khả năng thắng càng cao", ông Kiệt chia sẻ.

Chia sẻ về vấn đề này, ông Ngô Quang Phúc cho rằng, quan trọng nhất trong đầu tư bất động sản là pháp lý. Nhà đầu tư cần nắm đơn giản một số điều như, nếu mua sản phẩm của doanh nghiệp bất động sản thực hiện thì cần tìm hiểu dự án có giấy phép xây dựng chưa, nếu có rồi thì an tâm. Còn mua nhà đất riêng lẻ thì cần xác nhận tình trạng nhà đất, có thể đưa sổ cho văn phòng công chứng kiểm tra - đây là nơi có đầy đủ thông tin về nhà đất, họ kiểm tra nếu ổn thì có thể làm hợp đồng mua bán.

"Đầu tư theo phong trào và quên đi yếu tố quan trọng là vấn đề pháp lý, nghe đi nghe lại nhưng vẫn gặp phải. Thứ nhất, căn hộ không có sổ đừng đụng vào. Hai, mua sản phẩm dự án chủ đầu tư không làm sổ hồng, nhà đầu tư phải tránh. Chủ đầu tư làm được pháp lý thì giá bất động sản tăng hơn. Nhiều dự án ở 10-15 năm chưa có sổ, đừng ham rẻ mà mua vào vì không giải quyết được bài toán đầu ra về sau", ông Phúc lưu ý cho nhà đầu tư.
 
Theo ông Trần Quang Khánh, bất động sản là sản phẩm có giá trị lớn, không nên đơn thuần đi mua mà cần chú trọng đi đầu tư, cuối cùng là hiệu quả khai thác. Cần chú ý tới yếu tố hiệu quả khai thác, khi làm được điều này việc đầu tư sẽ không thể lỗ. Ví dụ, lô đất 100m2 khai thác phòng trọ được thì trị giá sẽ phải khoảng 15 triệu đồng/m2, nếu người bán giá 7- 10 triệu đồng thì mua được.

dau-tu-bat-dong-san-2-1653370241.jpg
Bất động sản là sản phẩm giá trị lớn, không nên đơn thuần đi mua mà là chú trọng đi đầu tư, cuối cùng là hiệu quả khai thác

Bên cạnh đó, ông Quang chỉ ra, đất nền vùng ven chỉ hợp với những nhà đầu tư chuyên nghiệp, còn nhà đầu tư mới cần hết sức cẩn thận vì đây không phải món dễ ăn. Khi xuống tiền vào đất nền phải hiểu được không gian khu vực đó, kết nối hạ tầng, có dự án doanh nghiệp nào triển khai không, và quan trọng là tính pháp lý và giá mua có đúng không.

CEO Việt An Hòa lấy ví dụ, nhà đầu tư chạy 3-4 giờ đồng hồ đi Hồ Tràm, Bình Phước,... thấy giá khoảng 1-3 triệu/m cho là sẻ mà quên đi dân địa phương chỉ bán 500 nghìn đồng/m. Hay nhiều khi mua đất có sổ đỏ nhưng lại nằm trong quy hoạch, mua xong phải để đó. Ông Quang khuyên nhà đầu tư: "Không chuyên thì phải tập cho chuyên nghiệp, bỏ ra 3-4 ngày đi tìm hiểu rồi mới xuống tiền. Bất động sản là sản phẩm có giá trị lớn, có thuộc tính về giá cả, giá trị, tính mãi lực, không nên mua vì thích. Hầu hết 70-80% mua vì thích".

Ngoài ra, ông Quang cũng đề cập tới phong trào mua căn nhà thứ 2 nở rộ sau dịch Covid-19. Theo đó, vị chuyên gia này cho biết, có khoảng 50% người muốn mua mảnh đất hoặc căn nhà thứ 2. Mặc dù nguồn cung tăng cao so với nhu cầu nhưng lượng tiêu thụ vẫn tốt do xu hướng mua căn nhà thứ 2, thậm chí thứ 3 tăng lên.

Tuy nhiên, ông Quang cho biết, phải hiểu được đó là căn thứ 2 chứ không phải căn thứ nhất, nếu bạn đang sống cùng bố mẹ thì không nên mua. Mua để nghỉ dưỡng chứ không phải lướt sóng đầu cơ. Những yếu tố như thiên nhiên, hạ tầng xã hội, yếu tố phục vụ, nếu đơn vị quản lý yếu, phải thuê người phục vụ chăm sóc căn nhà đó thì không nên. "Phong trào thì 18-24 tháng là chán, căn nhà thứ 2 có thể trở thành gánh nặng. Theo nguyên tắc căn thứ 2 là hưởng thụ thì xem đó là tiêu sản, phải lựa cái nào đẹp nhất, tốt nhất, người sau vẫn thấy căn đó đẹp để bán được giá", ông Quang nói.

Cuối cùng, ông Quang lưu ý 2 yếu tố quan trọng thường không được nhà đầu tư để ý. Đừng mua bất động sản "mồ côi", nên mua bất động sản "sáng đèn".

"Bất động sản mồ côi là có những lô đất, dự án mang tính đơn lẻ không kết nối được vùng, dự án cách đó 1km không có gì cả thì không phát triển được. Hai, mua bất động sản thì hy vọng để chỗ này có người ở chứ không phải để đó, 1-3 năm sẽ sáng đèn thì nên mua. Ví dụ đi qua dự án chung cư bàn giao rồi chỉ có 1 đèn leo lét của bác bảo vệ thì nên đi về", ông Quang lưu ý.