Chứng khoán đi xuống, liệu dòng tiền có "chảy" sang bất động sản?

Nếu bất động sản là của để dành thì chứng khoán là kênh thuần đầu tư

Theo Nhịp sống kinh tế, trái với kỳ vọng hồi phục cùng các thị trường châu Á, chứng khoán Việt Nam đã ghi nhận chuối ngày giảm giá dìa nhất kể từ năm 2008. Thời gian qua, bên cạnh chứng khoán, vàng - kênh đầu tư phòng thủ hàng đầu trên thị trường tài chính liên tục biến động theo đà lao dốc của vàng thế giới. Nhiều dự báo cho rằng giá vàng sẽ khó tăng cao trong thời gian tới vì lãi suất và đồng USD tăng.

Trong khi đó, với bất động sản, Ngân hàng Nhà nước cũng liên tục yêu cầu kiểm soát chặt các khoản cấp tín dụng đối với kinh doanh bất động sản, đặc biệt ở phân khúc bất động sản cao cấp, nghỉ dưỡng và bất động sản đầu cơ.

Chuyên gia Mai Đức Toàn cho biết, chứng khoán và bất động sản là hai bình thông nhau về dòng vốn đầu tư, trong đó, bất động sản luôn đi sau chứng khoán một nhịp. Khi bất động sản chậm lại, dòng tiền sẽ đổ về chứng khoán mạnh hơn để tìm kiếm những kênh đầu tư chốt lời nhanh, linh hoạt. Sau thời kỳ thăng hoa của chứng khoán, một lượng lớn dòng vốn chốt lãi từ chứng khoán sẽ đổ vào bất động sản để giữ tiền, đó còn gọi là xu hướng hiện thực hóa tài sản,...

Theo vị chuyên gia này đánh giá, đâu cũng là hai kênh đầu tư chính của nhà đầu tư hiện nay. Tuy nhiên, chứng khoán thường bị tác động mạnh bởi việc đầu tư vàng đang sụt giảm lợi nhuận. Kênh trái phiếu doanh nghiệp thì Bộ Tài chính siết chặt pháp lý. Với kênh gửi tiết kiệm, mức lãi suất 6%/năm nếu trừ lạm phát và tỷ giá gần như không còn gì nên cũng kém hấp dẫn.

Ông Toàn cho rằng, nếu bất động sản là của để dành có khả năng sinh lợi nhuận thì chứng khoán là kênh thuần đầu tư. Bởi lợi nhuận từ chứng khoán như biểu đồ hình Sin, mang tính rủi ro, liên tục đi ngang - đi xuống - đi lên. Theo đó, nếu tham gia vào thị trường này, nhà đầu tư chỉ có khoảng 30% cơ hội chốt lời. 
Trong khi nhà đất chủ yếu là đi lên hoặc xấu nhất là đi ngang. Vì thế việc mang tiền đi đầu tư - chốt lời bất động sản để dành là câu chuyện quá quen thuộc. Bởi tâm lý của nhà đầu tư luôn muốn tìm kiếm một kênh trú ẩn an toàn và đây là lý do khiến bất động sản luôn là lựa chọn được ưu tiên hàng đầu. Trên thực tế, nếu đổ tiền vào bất động sản trong dài hạn thì tỷ suất lợi nhuận của nhà đất luôn cao hơn nhiều so với các kênh đầu tư khác.

"Mặt khác, nếu thị trường chứng khoán có biến động tiêu cực, nhà đầu tư tài chính nhiều khả năng quay lại thị trường địa ốc để tìm một bến đỗ an toàn hơn. Một cách dễ hiểu hơn, dòng tiền từ bất động sản đổ về chứng khoán chỉ là câu chuyện trong ngắn hạn. Bởi sau khi chốt lời từ chứng khoán, nhà đầu tư sẵn sàng rút cả vốn lẫn lãi hoặc một phần trong số đó quay ngược về bất động sản để bảo vệ tài sản và tìm kiếm lợi nhuận ổn định từ kênh đầu tư này", ông Toàn khẳng định.

Bên cạnh đó, việc chứng khoán tăng trưởng quá nhanh cũng tiềm ẩn một số rủi ro về bong bóng chứng khoán, đặc biệt ở đỉnh chu kỳ thì việc nhanh chóng lao dốc là câu chuyện thường thấy. Những nhà đầu tư có nguồn tài chính lớn có thể linh hoạt ở cả hai kênh đầu tư là bất động sản và chứng khoán, trong đó: Nhóm rủi ro nhưng biến động lợi nhuận cao trong thời gian ngắn - đại diện là chứng khoán. Còn nhóm an toàn nhưng biến động lợi nhuận thấp trong ngắn hạn và phải chờ thời gian - đại diện là bất động sản. Vì vậy, vị chuyên gia này dành lời khuyên, việc phân tán danh mục đầu tư vào cả hai nhóm này để đảm bảo tính linh hoạt của dòng tiền.

Bất động sản vẫn là kênh đầu tư ưa thích của các nhà đầu tư

Hầu hết các chuyên gia trong ngành đều cho rằng, khi thị trường biến động, bất động sản vẫn là kênh đầu tư ưa thích của hầu hết các nhà đầu tư. "Điểm sáng" của kênh đầu tư này nghiêng về các dự án đáp ứng nhu cầu thực, đầy đủ pháp lý. 

"Bất động sản đầy đủ pháp lý, đáp ứng được nhu cầu ở thực, dù ở thời điểm nào cũng được thị trường săn đón, có thanh khoản", ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc nhà ở CBRE Việt Nam nhấn mạnh.

Cũng về vấn đề này, chia sẻ tại Hội nghị do Forbes Việt Nam tổ chức mới đây, ông Trần Quang Khánh, chuyên gia bất động sản cho rằng, có 3 phân khúc bất động sản hiện vẫn được nhà đầu tư ưa chuộng trong danh mục đầu tư đó là đất nền cạnh các khu công nghiệp, nhà phố ven Sài Gòn và các dự án căn hộ tầm trung đáp ứng nhu cầu ở thực. Đây đều là những phân khúc vẫn được người mua săn đón, ngay cả trong bối cảnh thị trường biến động.

Thực tế chứng minh, trên thị trường hiện nay cho thấy, một số dự án căn hộ, nhà phố ven Sài Gòn đáp ứng nhu cầu ở thực của người dân, chuyên gia, kỹ sư cao cấp tại các khu công nghiệp rất được quan tâm. Điển hình như dự án khu biệt lập The Standard của Tập đoàn Bất động sản An Gia tại Tân Uyên, Bình Dương đang nhận được sự quan tâm của người mua.

Hay như khu vực Dĩ An, Bình Dương, dự án căn hộ Phú Đông Sky Garden mặc dù mới chỉ "manh nha" thông tin ra thị trường nhưng lượng booking đã vượt nhiều lần so với số căn dự bán. Cũng trong khu vực đó, dự án tổ hợp căn hộ Diamond Connect ngay mặt tiền Quốc lộ 1K với quy mô 1 tòa tháp cao 30 tầng Bcons Bee, Bcons Polygon…cũng đang chào thị trường quan tâm.

Có thể thấy, ngày nay người mua nhà, thậm chí các nhà đầu tư bất động sản đã thay đổi "khẩu vị". Họ quan tâm nhiều đến những bất động sản mang lại giá trị sống thay vì chạy theo những cơn sóng sốt ảo như trước kia. Đơn giản vì rất nhiều người nhận ra, những sản phẩm mang giá trị thực thì tự thân sẽ tăng theo thời gian. Đó là khoản đầu tư bền vững, kinh tế và không cần chờ tới bất cứ cơn sốt ảo nào. Điều đó cũng giải thích tại sao những đô thị có hạ tầng, cảnh quan, hệ thống tiện ích đầy đủ luôn khiến thị trường nổi sóng.

Câu chuyện phát triển bất động sản của Phú Mỹ Hưng (TP Hồ Chí Minh), Khu đô thị Ciputra (Hà Nội), Khu đô thị Ecopark (Hưng Yên) hay các Khu đô thị Vinhomes là những ví dụ điển hình về giá trị gia tăng mà nhà phát triển bất động sản nhân lên trên đất. Trước khi có sự tham gia của các nhà phát triển bất động sản, hầu hết các khu vực này đều kém hấp dẫn, tiềm năng kinh tế thấp. Nhưng bằng tầm nhìn vượt trội và những khoản đầu tư khổng lồ trên đất, chủ đầu tư đã dần biến các khu đất này thành nơi đáng sống bậc nhất thành phố.

"Nếu tự phát triển thì những khu đất ít tiềm năng như vậy phải mất nhiều chục năm, thậm chí không bao giờ có cơ may trở thành đất vàng. Chỉ những nhà phát triển bất động sản có tầm nhìn và tiềm lực mạnh mới biết làm cho đất có giá trị lâu dài và bền vững", GS Đặng Hùng Võ chỉ rõ.

Thực tế chứng minh, những cơn sốt của thị trường bất động sản có thể khiến giá nhiều sản phẩm tăng vọt. Nhưng khi đỉnh sóng hạ, những sản phẩm mang giá trị ảo sẽ nhanh chóng bị bóc trần, trong khi bất động sản có giá trị gia tăng mạnh mẽ trên đất luôn giữ giá hoặc vẫn tiếp tục tăng. Thậm chí, tại cùng một thời điểm, chỉ cách nhau một con đường, các dự án được phát triển bài bản trong một khu đô thị được đầu tư đẳng cấp về tiện ích dù giá cao nhưng chưa ra đã cháy hàng, trong khi nhiều dự án kế cận giá thấp vẫn ì ạch mãi không xong.

"Đắt xắt ra miếng. Người có điều kiện đổ xô mua bất động sản mang giá trị thực không phải là vung tiền, cũng không phải là trông chờ vào những cơn lên đồng của thị trường, mà là do họ nhìn ra những giá trị tự thân sẽ ngày càng gia tăng của những BĐS hướng tới tương lai", GS Đặng Hùng Võ nhận định.