Chủ tịch HoREA: Nhiều dự án cải tạo, xây dựng lại đã thành công nhưng cũng có dự án gặp khó khăn, vướng mắc

Không nên tiếp tục đề xuất quy định sở hữu chung cư có thời hạn

Theo Nhịp sống thị trường, Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) vừa có văn bản gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội liên quan đến quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn. 

Trong văn bản trên, Chủ tịch HoREA - ông Lê Hoàng Châu đã hoan nghênh Ủy ban Thường vụ Quốc hội trong phiên họp chiều ngày 17/3 về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) đã không tán thành quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn bởi vì cho rằng can thiệp đến quyền sở hữu tài sản của người dân. Mặc dù vậy, cần có quy định cụ thể về việc Nhà nước có quyền quyết định cũng như trách nhiệm di dời, phá dỡ, cải tạo chung cư không còn an toàn để có thể đảm bảo sức khỏe và an toàn của người dân.

Cũng theo HoREA, không phải do quy định sở hữu nhà chung cư không xác định thời hạn gắn liền với quyền sử dụng đất ổn định lâu dài là nguyên nhân dẫn đến vướng mắc và khó khăn trong công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trong những năm qua. 

HoREA nêu quan điểm: “Nguyên nhân chủ yếu của việc trên chính là chưa xây dựng các quy định pháp luật đầy đủ và khả thi. Chưa đảm bảo được tính đồng bộ, thống nhất của các quy định pháp luật và chưa tìm được điểm cân bằng về lợi ích, đảm bảo hài hòa quyền và lợi ích hợp pháp chính đáng của các chủ sở hữu nhà chung cư cũng như nhà đầu tư. Đáng chú ý là do chưa thực hiện được đầy đủ quy chế dân chủ cơ sở để cho các chủ sở hữu nhà chung cư thông suốt, tự giác tham gia vào quá trình thực hiện cải tạo cũng như xây dựng lại”. 

Cũng từ nhận định trên, HoREA cho rằng việc Bộ Xây dựng đề xuất quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế do cơ quan có thẩm quyền thẩm định, kết luận; chủ sở hữu nhà chung cư sẽ phải chấm dứt quyền sở hữu khi nhà chung cư thuộc diện bị phá dỡ và được tiếp tục sử dụng phần diện tích đất có nhà chung cư, tuy nhiên phải nộp kinh phí xây dựng lại nhà mới. Việc này cũng áp dụng đối với tất cả nhà chung cư xây dựng mới sẽ phải làm tăng gánh nặng và độ phức tạp dành cho công tác quản lý nhà nước của ngành xây dựng, nhất là các tỉnh, cấp huyện. 

Bời vì vừa phải quản lý hàng ngàn tòa nhà chung cư hiện hữu theo chế độ sở hữu nhà chung cư không xác định thời hạn gắn liền với quyền sử dụng đất ổn định lâu dài lại vừa sẽ phải quản lý hàng ngàn tòa nhà chung cư được xây dựng trong tương lai theo chế độ sở hữu có thời hạn gắn liền với quyền sử dụng đất có thời hạn hay quyền sử dụng đất ổn định lâu dài. 

Chủ tịch HoREA nhấn mạnh: “Đề nghị Bộ Xây dựng xem xét không nên tiếp tục đề xuất quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn trong Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) tới đây". 

Cần phải tìm được điểm cân bằng về lợi ích

Đưa ra dẫn chứng thực tế của TP. Hồ Chí Minh, ông Châu cho hay, có nhiều dự án cải tạo, xây dựng lại đã thành công tuy nhiên cũng có dự án gặp khó khăn và vướng mắc. 

Trong đó thì Ủy ban Nhân dân Quận 4 cũng đã chỉ đạo Công ty dịch vụ Công ích quận 4 (đây là doanh nghiệp nhà nước) thực hiện thành công nhiều dự án cải tạo và xây dựng lại nhà chung cư kết hợp với việc chỉnh trang đô thị, phát triển hạ tầng giao thông, tái định cư tại chỗ cho các chủ sở hữu nhà chung cư cũ được đổi dời và làm thay đổi hẳn diện mạo đô thị của quận 4. 

Cũng theo HoREA, đây chính là cách làm hay cũng do Nhà nước chủ trì và giao cho Công ty dịch vụ Công ích quận 2 thực hiện. Theo đó, công ty tự vay vốn ngân hàng để bồi thường giải phóng mặt bằng, hỗ trợ, giải quyết tạm cư và đầu tư xây dựng, sau đó là sẽ định cư tại chỗ các chủ sở hữu nhà chung cư. Phần căn hộ dôi dư, diện tích thương mại dịch vụ được công ty kinh doanh để có thể bù đắp chi phí đầu tư. 

Hay như trường hợp của Công ty Cổ phần Phát triển bất động sản Phát Đạt tự thương lượng và thỏa thuận với tất cả các chủ sở hữu nhà chung cư để có thể mua lại 52 căn hộ thuộc khu chung cư cũ ở quận 3, có diện tích khuôn viên khoảng 3.600m2 theo giá thị trường để có thể thực hiện dự án khu nhà cao tầng hỗn hợp (bao gồm nhà ở, văn phòng, thương mại, dịch vụ).

Và theo HoREA, đây chính là cách làm rất hay, rất tốt hiện nay cần được khuyến khích các doanh nghiệp trực tiếp thỏa thuận với các chủ sở hữu nhà chung cư để có thể mua lại các căn hộ nhà chung cư theo mức giá thị trường, thuận mua vừa bán để có thể đầu tư xây dựng dự án bất động sản, nhà ở phù hợp với quy hoạch, góp phần chỉnh trang, tái phát triển đô thị theo chủ trương xã hội hóa đầu tư mà Nhà nước không cần phải ra tay thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng tái định cư có thể sẽ dẫn đến việc khiếu kiện đông người hay thậm chí là khiếu kiện gay gắt, kéo dài. 

Vào năm 2017, Ủy ban nhân dân quận 3 cũng đã có sáng kiến quy hoạch 3 khu vực xây dựng nhà chung cư tái định cư bởi có diện tích khuôn viên rộng, đề xuất quỹ gom để có thể tái định cư tất cả các hộ dân đang sinh sống rải rác ở 43 khu nhà chung cư ở trên địa bàn quận 3. 

Với sáng kiến quy gom một số nhà chung cư trên cùng phạm vi địa bàn  cấp xã hoặc là cấp huyện để làm cơ sở xác định việc thực hiện một hoặc là nhiều dự án cải tạo, xây dựng nhà chung cư ở khoản 4 Điều 13 Nghị định 69/2021/NĐ-CP cũng đã được “nâng cấp” cũng như quy định tại khoản 3 Điều 69 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi).

Tuy nhiên, cũng có trường hợp Nhà nước thu hồi đất, thực hiện việc bồi thường giải phóng mặt bằng nhà chung cư cũ mà những chủ sở hữu nhà chung cư không được bố trí tái định cư tại chỗ bởi không phù hợp với quy hoạch, như trường hợp chung cư hỗn hợp Thương xá Eden quận 1 bao gồm 210 hộ dân và 21 đơn vị. Tại đây, dù đã được chủ đầu tư dự án giới thiệu các căn hộ để có thể lựa chọn tái định cư ở trên địa bàn quận 1, quận 2 và quận 7 tuy nhiên vẫn có một số hộ dân khiếu kiện mà chính quyền sẽ phải mất nhiều thời gian và công sức để giải quyết. 

Với thực trạng tình hình nhà chung cư cũ hiện nay đã đặt ra yêu cầu cấp thiết sẽ phải xây dựng hoàn chỉnh và đồng bộ các quy định pháp luật để có thể thực hiện công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đảm bảo quyền cũng như lợi ích hợp pháp và chính đáng của các chủ sở hữu nhà chung cư, vừa kết hợp chỉnh trang đô thị, vừa có cơ chế chính sách để các chủ sở hữu nhà chung cư tự quyết định thực hiện công tác cải tạo và xây dựng nhà chung cư, vừa khuyến khích doanh nghiệp thỏa thuận mua lại căn hộ của các chủ sở hữu nhà chung cư theo mức giá thị trường để có thể thực hiện dự án đầu tư bất động sản và nhà ở thương mại.

Vậy nên, theo HoREA, không phải bởi quy định sở hữu nhà chung cư không xác định thời hạn chính là nguyên nhân dẫn đến vướng mắc, khó khăn trong công tác cải tạo và xây dựng lại nhà chung cư trong nhóm các năm qua là bởi chưa xây dựng các quy định pháp luật đầy đủ, khả thi và chưa đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất của các quy định của pháp luật. 

HoREA cũng cho rằng không nên quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn với mục đích đẩy nhanh việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, thay vào đó là cần tìm được điểm cân bằng về lợi ích, đảm bảo được hài hòa quyền cũng như lợi ích hợp pháp, chính đáng của các chủ sở hữu nhà chung cư và của nhà đầu tư.