Chủ tịch HoREA: Doanh nghiệp BĐS cần tận dụng tốt khoảng thời gian giãn nợ để tái cấu trúc công ty

Khủng hoảng trái phiếu bất động sản 

Dữ liệu của Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam (VBMA) cho thấy, trong năm 2023 sẽ có khoảng 309.000 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn, trong đó số lượng trái phiếu do các doanh nghiệp bất động sản đến kỳ đáo hạn là khoảng 119.000 tỷ đồng. Trong thời gian 2 năm tới, gánh nặng đáo hạn trái phiếu của bất động sản lên đến hơn 230.000 tỷ đồng, chiếm đến trên 35% tổng giá trị đáo hạn của thị trường trái phiếu. 

Cũng từ khoảng cuối năm 2022 đến nay, có nhiều tổ chức phát hành đã tăng cường mua lại trái phiếu trước hạn, tuy nhiên khối lượng trái phiếu bất động sản còn rất nhiều và áp lực trả nợ vẫn đang gia tăng mạnh. 

Có nhiều chuyên gia đánh giá, Nghị định 08 được Chính phủ ban hành cho phép đàm phán kéo dài thời gian trả nợ và hoán đổi tài sản,... giúp tạm thời giảm đi áp lực trả nợ cho các tổ chức phát hành, nhất là các doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu. Mặc dù vậy, áp lực trả nợ vẫn còn đó chứ không hề mất đi. 

Chuyên gia kinh tế, TS Vũ Đình Ánh cho hay, Nghị định 08 cũng giúp mở lối thoát dành cho doanh nghiệp tháo gỡ về trái phiếu chứ không giúp cho các doanh nghiệp nói chung cũng như doanh nghiệp bất động sản nói riêng phát hành trái phiếu mới cũng như huy động thêm vốn. Song song với đó, trái phiếu doanh nghiệp chính là kênh huy động vốn, tuy nhiên trong bối cảnh hiện nay, rất khó để có thể triển khai bởi vì người dân đã mất đi niềm tin. 

TS Vũ Đình Ánh nhận định, vốn cho bất động sản trong thời gian sắp tới chắc chắn không hề dễ dàng như thời gian vừa qua. Và giải pháp cụ thể sẽ tùy vào mỗi doanh nghiệp, tuy nhiên cách thức chung trước hết chính là cơ cấu lại các khoản nợ và phương án tài chính, đưa ra chiến lược kinh doanh duy trì tồn tại trước khi tìm cơ hội phục hồi. Và doanh nghiệp, thị trường có phục hồi thì mới có thể tạo cơ sở lấy lại niềm tin vào trái phiếu của các nhà đầu tư. 

Trước khi tìm cơ hội phát triển, doanh nghiệp cần ưu tiên tồn tại

Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia - TS Cấn Văn Lực nhận định, ở góc độ vĩ mô cho thấy được rằng kinh tế trên toàn cầu đang có biểu hiện suy thoái nhẹ và tài chính vẫn còn có nhiều bất ổn chắc chắn sẽ gây tác động tiêu cực đến nền kinh tế Việt Nam. Chính vì thế, cần phải có giải pháp giữ ổn định cầu nối giữa các ngành như ngân hàng - chứng khoán - bất động sản - bảo hiểm liên thông mật thiết với nhau. Và nếu như 1 trong 4 ngành gặp vấn đề thì sẽ ảnh hưởng rất lớn đến các ngành khác cũng như tác động xấu lên nền kinh tế.

Trong đó, điều đáng chú ý bất động sản chính là lĩnh vực đầu tàu, tác động đến 35 ngành nghề khác, thu hút vốn FDI vô cùng lớn, đóng góp vào việc tăng trưởng nền kinh tế rất nhiều cho nên cần sớm phải ổn định tình hình để có thể tránh đổ vỡ dây chuyền. 

Ông Lực cũng cho rằng cần phải đẩy nhanh cũng như rà soát, có giải pháp tháo gỡ vướng mắc của các dự án bất động sản, đẩy nhanh giải ngân đầu tư công, chương trình phục hồi, phát triển nhà ở xã hội và nhà ở công nhân,... kết hợp với điều tiết cung - cầu bất động sản, hoàn thiện thể chế theo hướng sửa đổi luật Đất đai, luật Nhà ở và luật Kinh doanh bất động sản, luật Doanh nghiệp,...

Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM - ông Lê Hoàng Châu cho rằng, doanh nghiệp bất động sản cần phải tận dụng tốt khoảng thời gian giãn nợ để có thể tái cấu trúc công ty, những dự án đầu tư và sản phẩm theo hướng phát triển phân khúc nhà ở nhằm đáp ứng nhu cầu có thực và có tính thanh khoản cao cũng như vừa túi tiền số đông người dân.

Ông Châu nói rằng “Doanh nghiệp cũng cần phải tích cực tham gia chương trình phát triển ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội từ nay cho đến năm 2030 do Bộ Xây dựng chủ trì phối hợp với Ngân hàng Nhà nước cùng với các cơ quan liên quan triển khai. Để có được dòng tiền, tăng thanh khoản trong tình hình đang rất khó khăn của thị trường bất động sản hiện nay thì doanh nghiệp cần thêm chiết khấu, khuyến mại, giảm giá bán nhà, hay thậm chí chấp nhận bán để cắt lỗ… theo phương châm tồn tại trước rồi mới tìm cơ hội phát triển trở lại".

Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam - ông Nguyễn Văn Đính cho rằng, phần lớn tín dụng của ngành bất động sản đến từ ngân hàng. Cũng như số liệu của Ngân hàng Nhà nước công bố, trong năm 2022, quy mô tín dụng dành cho bất động sản đã lên đến 20% tổng tín dụng cho nền kinh tế, cấp độ tăng tín dụng lên đến 24% - nghĩa là gấp 2 so với cấp độ tăng tín dụng cho nền kinh tế. Chính vì thế mà rất khó để gia tăng thêm nguồn vốn tín dụng dành cho bất động sản.

Còn về gói tín dụng 120.000 tỷ đồng, ông Nguyễn Văn Đính cho rằng lãi suất sẽ không cố định ở mức nào và chỉ thấp hơn thị trường từ 1,5 - 2%, cho nên khi tính toán kinh doanh, doanh nghiệp cũng cần lưu tâm. Nhất là gói tín dụng này đang ưu tiên vào việc phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân cho nên nhà nước cần sớm có quy định cụ thể về đối tượng cũng như điều kiện được tiếp cận để doanh nghiệp sớm có căn cứ xây dựng phương án tái cơ cấu doanh nghiệp hay các khoản đầu tư.

Chuyên gia: Doanh nghiệp không nên “cố quá”

Chủ tịch Hiệp hội nhà thầu Xây dựng Việt Nam - ông Nguyễn Quốc Hiệp cho rằng để có thể phát hành trái phiếu mới trở lại thì cần phải tính đến quy định room phát hành cũng như sức khỏe của doanh nghiệp. Và tự mỗi tổ chức phát hành cần phải biết lượng sức mình, tiết giảm các kênh đầu tư, mức đầu tư phù hợp với nội lực của mỗi doanh nghiệp, không nên cố quá kẻo thành quá cố. Và thị trường bất động sản sẽ vẫn còn khó khăn cho đến năm 2024 cho nên doanh nghiệp cần phải nỗ lực vượt khó là lành mạnh tài chính.

Nghị quyết 33/NQ-CP ngày 11/3/2023 về một số giải pháp tháo gỡ cũng như thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững (Nghị quyết 33) cũng có nhấn mạnh, chỉ đạo cùng với kiểm soát hoạt động huy động vốn của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, nhất là vốn trái phiếu hiện tượng đầu cơ, thao túng và thổi giá. Bên cạnh đó cũng tạo điều kiện dành cho các doanh nghiệp đủ năng lực có kết quả kinh doanh tốt, lành mạnh trong việc huy động vốn để có thể phục hồi phát triển.

Nghị quyết 33 cũng yêu cầu kiểm tra, giám sát việc tuân thủ pháp luật về phát hành, đầu tư cũng như cung cấp dịch đối với các doanh nghiệp bất động sản, của các tổ chức tín dụng có liên quan đến doanh nghiệp bất động sản hay các doanh nghiệp có khối lượng phát hành lớn, lãi suất cao cùng các doanh nghiệp có kết quả kinh doanh thua lỗ và các doanh nghiệp phát hành không có tài sản bảo đảm.