CEO Colliers: Thị trường điều chỉnh để tiến tới chu kỳ mới

Tâm lý thị trường lung lay khi dòng tiền đóng băng

Ông David Jackson cho vấn, có hai vấn đề nổi cộm đó là dòng tiền và tâm lý thị trường. Đầu tiên chính là nguồn vốn luân chuyển trong thị trường bất động sản tắc nghẽn xuất phát từ nhiều sự kiện liên tiếp xảy ra ở thị trường vốn trong nước như là giới hạn room tín dụng bất động sản và siết điều kiện phát hành trái phiếu doanh nghiệp. 

Từ giữa năm 2022 trở đi, tâm lý thị trường cũng bị ảnh hưởng, sau những biến động có liên quan đến một số doanh nghiệp bất động sản lớn ở trong nước. Cùng với yếu tố bên ngoài không thể nào lường trước đó chính là lạm phát, lãi suất và suy thoái kinh tế thế giới, nhiều doanh nghiệp bất động sản trở tay không kịp trong việc xoay xở dòng tiền ngắn hạn để tiến hành trả nợ trái phiếu cũng như đảm bảo tiến độ xây dựng. Tác động vĩ mô cùng lúc đó cũng khiến cho người mua nhà và nhà đầu tư chới với khi lãi suất tăng cao, buộc họ phải chấp nhận trả lãi tín dụng cao hay bán lại tài sản với mức giá không như kỳ vọng. 

Cũng theo đó, tác động của hai vấn đề nói trên dự kiến sẽ còn kéo dài ít nhất quý 3 năm nay bởi vì các vướng mắc về nguồn cung, giá bán cũng như thanh khoản không thể nào giải quyết một sớm một chiều. 

Một khi doanh nghiệp không thể nào tiếp cận các kênh huy động vốn, dòng tiền bị đóng băng đã ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ xây dựng, bàn giao dự án cũng như nguồn cung toàn thị trường nói chung. Số liệu của Bộ Xây dựng cho thấy, số lượng dự án nhà ở thương mại triển khai trên cả nước đã giảm từ 1.148 dự án vào quý 3/2022 xuống chỉ còn 466 dự án vào quý I cùng năm – chỉ trong 3 tháng giảm gần 60%. 

Ngoài ra, dòng tiền bị tắc nghẽn còn làm áp lực nợ trái phiếu đến hạn của doanh nghiệp bất động sản thêm phần trầm trọng. Cũng theo ước tính của Finn Ratings, giá trị trái phiếu đáo hạn trong năm 2023 của nhóm bất động sản sẽ vào khoảng 104.240 tỷ đồng, năm sau sẽ là 105.180 tỷ đồng, ghi nhận chiếm phân nửa tổng các nhóm ngành nghề (không bao gồm ngân hàng). Đây cũng được xem là rủi ro rất lớn cho cả thị trường cũng như thị trường bất động sản, tiềm ẩn nguy cơ mất khả năng thanh toán. 

Có thể thấy, những vấn đề như trên lại tiếp tục tác động đến tâm lý của thị trường. Khi mà niềm tin thị trường bị lung lay cộng với áp lực về lãi vay thì nhiều nhà đầu tư cũng chủ động giảm giá, bán tháo các tài sản hình thành trong tương lai ở một số thị trường vùng ven. Mặc dù vậy thì thanh khoản cũng không mấy khả quan khi nhiều khách hàng chuyển sang tâm lý phòng thủ, tiền mặt là vua tạo nên thế giằng co giữa người bán và người mua từ đó dẫn đến thanh khoản thấp. 

Cũng tương tự như các thị trường khác, thị trường bất động sản nhìn chung khó có thể tránh được những chu kỳ tăng trưởng nóng - lạnh. Mặc dù vậy, tác động của giai đoạn nguội lạnh cũng có thể giảm thiểu nếu như thị trường được xây trên các nền tảng tốt về cung - cầu, giá cả - lãi suất cũng như chính sách. Khi những nền tảng này ổn định, vững chắc thì thị trường bất động sản sẽ phát triển một cách lành mạnh, tạo ra những giá trị tích cực cho nền kinh tế và xã hội. 

Ông David Jackson cho rằng các bên tham gia thị trường đang trong quá trình tái xác định kế hoạch xây dựng, đầu tư hay là sở hữu bất động sản dựa trên nhu cầu thực, mục tiêu cũng như năng lực tài chính của họ. Những khó khăn như là ách tắc thanh khoản, lệch nguồn cung hay không thể nào huy động được vốn theo ông xuất phát từ việc đánh giá các vấn đề trên chưa sát với thực tế và xét đến tầm nhìn dài hạn. 

Bên cạnh đó, vai trò giám sát, điều hành cũng như điều tiết của Nhà nước là vô cùng quan trọng. Trong đó, khung pháp lý bao gồm luật là chính sách đó là công cụ, là xương sống cho vận hành, quản lý. Trên thực tế, bất động sản Việt Nam đã trải qua một chu kỳ phát triển trước đây, tuy nhiên kinh nghiệm xử lý, đáng chú ý là trong giai đoạn khó khăn chưa thực sự phát huy tốt. 

Chính phủ vào cuộc gỡ khó, thị trường dần dễ thở

Ghi nhận cho thấy, từ cuối năm 2022, Chính phủ Việt Nam có nhiều tác động liên quan nhằm mục đích hỗ trợ, tháo gỡ điểm nghẽn và thúc đẩy thị trường bất động sản theo hướng lành mạnh. Theo ông David Jackson, các động thái này nói trên đều hướng đến mục tiêu tháo gỡ những vướng mắc từ đó tạo điều kiện cho thị trường có thể tiếp tục vận hành. Ví dụ như thị trường đã dễ thở hơn khi có thông tin về gói tín dụng 120.000 tỷ đồng do Bộ Xây dựng đề xuất triển khai để có thể khơi thông dòng vốn tín dụng cho bất động sản. Hay như Nghị định 08/2023/NĐ-CP mới ban hành cũng cho phép doanh nghiệp phát hành trái phiếu theo kỳ hạn cũng như thanh toán gốc, lãi bằng tài sản khác bên cạnh tiền mặt đã cho thấy được nỗ lực cân bằng lợi ích của doanh nghiệp cũng như trái chủ. Riêng ở TP. Hồ Chí Minh, có 4/7 dự án vướng pháp lý cũng đã có chỉ đạo chi tiết sau khi tổ công tác liên ngành làm việc với lãnh đạo TP.HCM để xem xét xử lý.

Cũng theo ông David Jackson, những giải pháp của Chính phủ mang tính điều tiết vĩ mô, đảm bảo được sự phát triển một cách cân bằng cho các bên tham gia vào thị trường cũng như tăng trưởng ổn định cho đất nước. Trên thực tế, nhờ vào mức độ tiếp xúc cao với các yếu tố ở bên ngoài thì thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay có những điểm chung với diễn biến ở trong khu vực. Đó chính là tâm lý đầu tư phòng thủ trước tài sản rủi ro cao đã khiến cho các tài sản chất lượng thấp cũng như không đem lại giá trị bền vững có nguy cơ lùi dần khỏi danh sách ưu tiên. 

Và khi làm việc trực tiếp với các nhà đầu tư nước ngoài, ông David Jackson nhận thấy họ quan sát kỹ, nhận xét tốt về những động thái này. Bởi vì suy cho cùng, điều mà họ hướng đến chính là môi trường đầu tư minh bạch, lành mạnh với nền tảng chính sách hoàn thiện, Chính phủ đang làm tốt điều đó. 

Đến thời điểm hiện tại, có rất nhiều giải pháp được đưa ra để có thể tháo gỡ thị trường. Ông David Jackson chia sẻ rằng, như đã đề cập, các giải pháp tháo gỡ khó khăn của Chính Phủ là cần thiết, tuy nhiên cần sự vào cuộc cũng như thay đổi của các bên tham gia thị trường, từ chủ sở hữu bất động sản, nhà phát triển cho đến các nhà đầu tư. Chi tiết, để có thể thích ứng với điều kiện mới thì doanh nghiệp bất động sản cần phải thay đổi tư duy, chiến lược kinh doanh và tái định hướng mục tiêu phát triển, sắp xếp cấu trúc một cách tinh gọn để có thể tăng cường năng lực thích ứng. Bên cạnh đó, tái cơ cấu nợ và danh mục phát triển dự án để có thể đảm bảo khả năng xây dựng, chi trả cũng như chủ động trong việc điều chỉnh giá bán phù hợp với tình hình thực tiễn. 

Hơn thế, niềm tin thị trường cũng cần phải được củng cố để cho khách hàng, nhà đầu tư, người mua nhà có thể yên tâm từ đó thúc đẩy các hoạt động giao dịch và phục hồi thanh khoản. Để có thể củng cố niềm tin và kỳ vọng này thì yếu tố minh bạch chính là giải pháp lâu dài cần được hướng đến. 

Khủng hoảng bất động sản ở Trung Quốc cũng có lẽ là một ví dụ được nhiều người quan tâm hiện nay. Vào tháng 11 năm ngoái, Bắc Kinh đã tung ra Kế hoạch 16 điểm với hàng loạt biện pháp như bơm hàng trăm tỷ USD vào bất động sản hay tăng room tín dụng cũng như giảm lãi suất vay mua nhà cho đến chủ động giảm giá để kích cầu mua bất động sản. Mặc dù vậy, phân tích của Tổ chức Tiền tệ Quốc tế cho thấy, những giải pháp này nhằm mục đích giúp đỡ cho các công ty bất động sản có sức khỏe tài chính tốt chứ chưa thể giải quyết được hậu quả vấn đề số lượng rất lớn nhà ở chưa xây dựng xong. Giá nhà cũng liên tục giảm trong thời gian 16 tháng, tính đến tháng 12/2022 và chưa có dấu hiệu sẽ dừng lại. Reuters cũng đánh giá trong năm 2023 Trung Quốc sẽ tiếp tục kiềm chế hoạt động đầu cơ bất động sản. Điều này cũng góp phần kìm hãm đi đà tăng trưởng của lĩnh vực bất động sản ở Trung Quốc. 

Ở Mỹ, khủng hoảng nhà ở bình dân, thậm chí là đã xảy ra trước dịch bệnh. Giá thuê nhà đã tăng từ khoảng 3%/tháng (năm 2018) đến 11.4%/tháng (năm 2021). Lý do là vì nguồn cung phân khúc này đã bị giới hạn bởi các quy định khắt khe về xây dựng cũng như chi phí thi công đắt đỏ. Để có thể giữ giá thuê trong tầm kiểm soát, nhiều đề tài nghiên cứu đã được thực hiện nhằm mục đích thuyết phục các nhà chính sách nới lỏng luật lệ. Ví dụ như tại San Francisco, một nghiên cứu năm 2021 cũng đã chỉ ra rằng trong phạm vi 100 mét của công trình mới, giá thuê đã giảm 2% và khả năng người thuê nhà đã phải dọn đi chỗ khác có mức giá thấp hơn giảm 17%. 

Ông trong năm 2023 nhấn mạnh: “Nói như vậy để thấy, khó có một giải pháp nào hoàn toàn phù hợp bởi mỗi thị trường bất động sản đều có đặc thù. Giải pháp hôm nay chỉ có thể trở thành bài toán phải giải quyết ngày mai. Những gì đang được thực hiện ở Việt Nam cho thấy sự thận trọng cần thiết để có thể đảm bảo ổn định thị trường”.