Định giá bất động sản - Phương pháp thẩm định chuẩn xác nhất

Trần Hùng
Khi tham gia giao dịch bất động sản, hiểu biết giá trị thực sự của loại bất động sản sẽ giúp bạn hưởng lợi. Thật vậy, việc định giá bất động sản là một khâu quan trọng đối với các nhà đầu tư, công ty bảo hiểm và các tổ chức tài chính. Việc định giá thường được thực hiện bởi các chuyên gia và bằng nhiều phương pháp khác nhau. Bài viết dưới đây sẽ chia sẻ các phương pháp định giá bất động sản hiện nay.

Định giá bất động sản - mục đích & nguyên tắc 

Định giá bất động sản là gì?: Định giá bất động sản có thể hiểu là định giá đất đai và các tài sản gắn liền với đất (nếu có). Khi định giá bất động sản, trong trường hợp có những tài sản liên quan thì không thể tách riêng từng loại để định giá mà phải gộp chung. Sở dĩ bất động sản là một đơn vị thống nhất về quyền sở hữu, mục đích và quyền sử dụng.

Thêm vào đó, bất động sản không là tài sản cố định, không di dời được nên giá trị của chúng luôn bị ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố. Tùy vào loại, vị trí của bất động sản mà các yếu tố và mức độ ảnh hưởng đến giá trị của chúng là khác nhau. Vì vậy việc định giá bất động sản là một công việc khá phức tạp.

Công tác định giá này cần đến kiến thức và kinh nghiệm của những chuyên gia định giá. Khi định giá bất động sản cần dựa vào các tiêu chuẩn kỹ thuật, quy mô, vị trí, tính chất, tình trạng của bất động sản và giá trị trường ngay tại thời điểm định giá. Ngoài ra, vì bất động sản là tài sản có giá trị cao nên đòi hỏi việc định giá phải khách quan, trung thực và tuân theo pháp luật.

Ảnh 1: Định giá bất động sản là gì? (Nguồn: Internet)
Định giá bất động sản là gì? 

Mục đích: Vậy tại sao cần phải định giá bất động sản? Việc định giá bất động sản nhằm thỏa mãn những mục đích sau:

  • Mua bán, chuyển nhượng, cầm cố, vay thế chấp ngân hàng.
  • Phục vụ cho công tác thuê/cho thuê tài chính.
  • Tính thuế, hạch toán sổ sách kế toán và làm báo cáo tài chính.
  • Xác định giá trị của tài sản để phục vụ cho quá trình tranh tụng ở Tòa án.
  • Đầu tư hoặc cổ phần hóa doanh nghiệp.
  • Xác định giá trị đầu tư vào bất động sản.
  • Các mục đích khác.

Nguyên tắc: 

Các nguyên tắc định giá bất động sản
Các nguyên tắc định giá bất động sản

Để thẩm định giá bất động sản chính xác, đúng đắn thì việc nắm rõ các nguyên tắc định giá. Trong đó ở đây một vài nguyên tắc bạn có thể tham khảo để áp dụng bao gồm: 

  • Nguyên tắc sử dụng cao nhất & tốt nhất.
  • Nguyên tắc cung cầu.
  • Nguyên tắc thay đổi.
  • Nguyên tắc phù hợp.
  • Nguyên tắc cạnh tranh.
  • Nguyên tắc đóng góp.
  • Nguyên tắc tăng, giảm phần sinh lời.
  • Nguyên tắc thay thế.
  • Nguyên tắc đánh giá đầy đủ yếu tố tham gia vào quá trình tạo ra thu nhập thực tế từ BĐS.
  • Nguyên tắc tăng, giảm giá trị của BĐS do ảnh hưởng, tác động của BĐS liên quan khác.

Các phương pháp thẩm định giá bất động sản

Phương pháp thẩm định giá bất động sản được căn cứ dựa trên thông tư 145/2016/TT-BTC của Bộ Tài Chính. Theo đó có nhiều phương pháp định giá BĐS cho phép chuyên gia lựa chọn. Song có lẽ các phương pháp thẩm định giá bất động sản được áp dụng thông thường là:

Phương pháp so sánh trực tiếp

Thẩm định giá bất động sản theo phương pháp so sánh trực tiếp bản chất là so sánh giá trị của BĐS thẩm định với BĐS khác. Tức là bạn cần phân tích giá của bất động sản tương đương bất động sản thẩm định mục tiêu. Từ đó so sánh trực tiếp để thẩm định giá của bất động sản mục tiêu. 

Trên thực tế phương pháp thẩm định này được xây dựng dựa trên nguyên tắc thay thế. Trong đó giá trị của BĐS mục tiêu cần thẩm định được xem như tương đương giá trị BĐS so sánh. 

Công thức 

 Để tiến hành định giá BĐS theo phương pháp so sánh bạn có thể thực hiện theo công thức gồm 5 bước nha sau: 

  • Tìm kiếm thông tin của BĐS so sánh đã giao dịch thời gian gần nhất sao cho phù hợp với BĐS thẩm định. Trong đó bạn cần dựa vào một vài yếu tố cơ bản để thực hiện so sánh. 
  • Tình trạng vật chất của BĐS 
  • Đặc điểm mặt bằng 
  • Đặc điểm của công trình xây dựng liên quan 
  • Đặc điểm vị trí, môi trường 
  • Tình trạng pháp lý 
  • Thời gian giao dịch 
  • Các điều khoản, điều kiện giao dịch 
  • Kiểm tra, phân tích các giao dịch chứng cớ giúp đảm bảo điều kiện tương đương giữa BĐS so sánh với BĐS thẩm định giá. 
  • Lựa chọn 3 – 6 BĐS so sánh thích hợp nhất 
  • Xác định điểm khác biệt giữa BĐS so sánh với BĐS thẩm định. Từ đó thực hiện tăng giảm giá BĐS tùy theo điểm khác là xấu hay tốt. 
  • Ước tính giá BĐS thẩm định dựa vào giá BĐS so sánh sau điều chỉnh tăng giảm. 

Ưu nhược điểm 

Cách định giá bất động sản theo phương pháp so sánh trực tiếp được đánh giá cao về tính đơn giản. Theo đó ở phương pháp này có nhiều ưu điểm nổi bật được ghi nhận. Bao gồm: 

  • Ít gặp khó khăn về vấn đề kỹ thuật. Bởi vì trên thực tế công thức định giá theo phương pháp so sánh không cố định. Thay vào đó bản chất của công thức là dựa trên sự hiện diện của giao dịch thị trường.
  • Thể hiện sự đánh giá, thừa nhận của thị trường về giá trị thực tế của BĐS. 
  • Là cơ sở của các phương pháp định giá khác. Ví dụ phương pháp chi phí hay phương pháp thặng dư 

Tuy nhiên bên cạnh đó phương pháp so sánh trực tiếp vẫn tồn tại hạn chế nhất định. Cụ thể đó là: 

  • Cần có giao dịch BĐS tương đương trong cùng khu vực mới có thể thực hiện so sánh 
  • Các thông tin, chứng cứ tìm kiếm thường mang tính lịch sử 
  • Đòi hỏi bạn phải có kinh nghiệm. Đồng thời cùng với đó là sự am hiểu về thị trường. 

Ở đây để hiểu rõ hơn cách định giá này bạn có thể tham khảo ví dụ minh họa trong ảnh bên dưới: 

Ví dụ mẫu định giá BĐS theo phương pháp so sánh trực tiếp
Ví dụ mẫu định giá BĐS theo phương pháp so sánh trực tiếp

Phương pháp thu thập

Đây là cách định giá dựa vào cơ sở chuyển đổi dòng thu nhập ròng trung bình trong tương lai  có thể nhận từ việc khai thác BĐS thành giá trị hiện tại của BĐS. Hiểu theo cách khác, phương pháp định giá bất động sản này dựa vào quá trình vốn hóa thu nhập để ước tính. Cụ thể gồm: 

Phương pháp vốn hóa trực tiếp

Phương pháp này bản chất là chuyển hóa lợi tức của một năm. Trong đó việc chuyển hóa rất đơn giản khi chỉ cần chia thu nhập cho tỷ suất hòa vốn phù hợp. Hoặc nhân hệ số thu nhập. Cụ thể bạn có thể tính theo công thức như sau: 

Bước 1: Ước tính thu nhập từ BĐS. 

Bước 2: Tính tỷ suất vốn hóa. Hoặc hệ số thu nhập thích hợp loại thu nhập. 

Bước 3:  Áp dụng tính theo công thức vốn hóa trực tiếp

  • ước tính thu nhập từ tài sản:  Theo nguyên tắc vốn hóa trực tiếp sẽ được tính dựa vào thu nhập ước tính của một năm đơn lẻ của tài sản. Thu nhập này có thể tính theo tổng của PGI, EGI, NOI, EI, MI, LI, BI. Trong đó: 
  • PGI: tổng thu nhập tiềm năng 
  • EGI: tổng thu nhập thực hiện 
  • NOI: thu nhập hoạt động ròng 
  • EI: Thu nhập từ vốn chủ sở hữu 
  • MI: thu nhập từ vốn vay 
  • LI: Thu nhập từ đất 
  • BI: Thu nhập từ công trình 

Đặc biệt NOI = PGI – Thất thu (vì BĐS không được thuê hết công suất hay vif tình trạng thanh toán dây dưa) – Chi phí vận hành, bảo trì ( chi phí trực tiếp, gián tiếp). Riêng tỷ suất hòa vốn có thể tính = a – b. Trong đó: 

  • a: Tỷ suất lợi nhuận của NĐT không rủi ro. 
  • b: Phụ phí rủi ro. 

Phương pháp dòng tiền chiết khấu

Đây là phương pháp thẩm định bất động sản dựa vào cơ sở quy đổi dòng tiền trong tương lai dự kiến sẽ có được từ BĐS về giá trị hiện tại qua tỷ suất chiết khấu phù hợp. Đây là phương pháp thường được áp dụng trong trường hợp định giá quyền sử dụng đất của thửa đất tạo ra thu nhập.  

Công thức

Trong đó: 

Vn: Giá trị thu hồi của BĐS năm thứ t.

V: giá trị thị trường của BĐS.

CFt: Thu nhập năm thứ t.

n: Thời gian nắm giữ BĐS.

r: Tỷ suất chiết khấu.

Nhìn chung phương pháp thu nhập tính theo vốn hóa trực tiếp hay dòng tiền chiết khấu đều có ưu điểm công thức rõ ràng. Tuy nhiên đổi lại phương pháp này có mặt hạn chế với sự tham gia của nhiều tham số. Hơn nữa khi áp dụng phải tiến hành tính toán theo kiểu dự kiến trước. Vì thế độ chính xác thường không cao. Trên thực tế thông thường cần đưa ra phương pháp bổ sung. 

Ví dụ minh họa

Định giá BĐS theo phương pháp thu nhập nếu bạn chưa nắm rõ có thể tham khảo ví dụ mẫu. Chi tiết ví dụ bạn có thể xem trong ảnh trích lục bên dưới đây. 

Giả định trường hợp định giá cụ thể
Giả định trường hợp định giá cụ thể

Tiếp tục, chi tiết quá trình định giá như sau: 

Định giá BĐS với ví dụ mẫu giải định đưa ra
Định giá BĐS với ví dụ mẫu giải định đưa ra

Phương pháp giá thành

Phương pháp giá thành hay còn được biết đến là phương pháp chi phí. Đây là phương pháp định giá bất động sản áp dụng với các BĐS không rao bán thường xuyên. Ví dụ trường học, bệnh viện, nhà thờ,…Theo đó bản chất của phương pháp là dựa trên nguyên tắc thay thế. Phương pháp giả định giá trị BĐS hiện có đo bằng chi phí làm ra BĐS tương tự. Bao gồm: 

Phương pháp chi phí tái tạo

Phương pháp thẩm định giá bất động sản này dựa trên căn cứ là mức chênh lệch giữa chi phí tái tạo ra BĐS giống BĐS thẩm định theo giá hiện hành, giá hao mòn. 

Phương pháp chi phí thay thế

Về bản chất thì phương pháp này cũng giống phương pháp chi phí tái tạo. Tuy nhiên điểm khác biệt là thay vì mức chênh lệch giữa chi phí tái tạo là chi phí thay thế. 

Các bước tiến hành định giá 

Khi áp dụng phương pháp giá thành thì về cơ bản bạn có thể áp dụng theo công thức thực hiện với quy trình các bước như sau: 

Bước 1: Tiến hành ước tính riêng giá trị lô đất thuộc BĐS thẩm định. Đơn giản cách thức tính là xem đất trống đang được sử ở điều kiện tốt nhất, hiệu quả nhất. 

Bước 2: Tiến hành ước tính chi phí hiện tại cần thiết để cải tạo, thay thế BĐS trên đất. Bao gồm lợi nhà thầu, thuế, phí nộp khác. 

Bước 3:  Xác định hao mòn, ước tính hao mòn lũy kế. Trong đó mức độ giảm giá 0 của BĐS hiện có trên đất. 

Bước 4: Ước tính giá trị BĐS. Công thức là trừ hao mòn lũy kế khỏi chi phí xây mới hiện hành. 

Bước 5: Ước tính giá trị BĐS thẩm định = kết quả bước 1 + kết quả bước 4. 

Nhìn chung về cơ bản thì công thức định giá bất động sản theo phương pháp chi phí tái tạo là: a = c – b. Trong đó 

  • a là giá trị ước tính của BĐS. 
  • c là chi phí tái tạo 
  • b là tổng giá trị hao mòn 

Còn công thức định giá theo phương pháp chi phí thay thế là: a = t – f. Trong đó: 

  • a: giá trị ước tính của BĐS 
  • t: chi phí thay thế
  • f: tổng giá trị hao mòn. Không tính giá trị hao mòn chức năng đã được phản ánh trong phần chi phí tái tạo. 

Ưu nhược điểm 

Định giá bất động sản theo phương pháp giá thành khá đơn giản, dễ áp dụng. Đặc biệt có cơ sở vững chắc khi tính toán nên được công nhận. Tuy nhiên nhược điểm của phương pháp này là: 

  • Bắt buộc có thông tin mang tính lịch sử.
  • Khó để tìm được BĐS giống với BĐS thẩm định.
Định giá BĐS theo phương pháp giá thành
Định giá BĐS theo phương pháp giá thành

Phương pháp lợi nhuận

Đây là phương pháp định giá dựa trên khả năng sinh lời khi sử dụng BĐS để định giá giá trị thị trường của BĐS định giá. Trên thực tế phương pháp này còn được gọi là cách thẩm định giá BĐS bằng cách hạch toán. 

Cách thực hiện  

Để thực hiện phương pháp thẩm định giá này bạn chỉ cần tiến hành với từng bước như sau: 

  • Ước tính tổng doanh thu của BĐS:  Trên thực tế có nhiều bất động sản có thuộc tính tương đương nhau. Ví dụ thiết kế, kích thước, kết cấu,…Tuy nhiên lợi nhuận lại khác biệt. Chẳng hạn là khách sạn cùng phân khúc nhưng khách sạn ở trung tâm thành phố sẽ sinh lời cao hơn ở khu vực khác. Vì thế khi định giá BĐS bạn cần dựa vào lợi nhuận 
  • Xác định trần lãi suất: Đây là mức lãi suất hòa vốn 
  • Ước tính chi phí. Ở đây là tất cả khoản chi phí liên quan trong việc tạo ra lợi nhuận. Chẳng hạn khoản lãi trên vốn, tiền công, tiền thưởng,… Đặc biệt chi phí phải bao gồm cả khoản tiền thuế cần đóng.
  • Xác định lợi nhuận, lãi ròng  
  • Ước tính giá trị BĐS theo công thức vốn hóa thu nhập. Cụ thể công thức áp dụng là lấy lãi ròng/lãi suất hòa vốn

Ưu nhược điểm  

Phương pháp lợi nhuận thông thường chỉ áp dụng đối với công trình BĐS tạo ra lợi nhuận. Ví dụ như khách sạn, rạp chiếu phim,…Trong đó về cơ bản phương pháp này khá linh hoạt, đơn giản khi không đòi hỏi việc ước tính giá trị BĐS cụ thể. Vậy nên trên thực tế định giá BĐS theo phương pháp lợi nhuận thích hợp với BĐS không có giao dịch thị trường. 

Tuy nhiên định giá, ước tính lợi thuận không phải lúc nào cũng phản ánh mức thu nhập của BĐS. Hơn nữa phương pháp định giá này đòi hỏi bạn phải có hiểu biết về hoạt động kinh doanh khi áp dụng. Kèm theo đó, phải có kiến thức rộng rãi, chắc chắn về loại hình kinh doanh BĐS.

Ví dụ minh họa 

Nhìn chung để có thể hiểu rõ hơn về phương pháp định giá bất động sản theo lợi nhuận bạn có thể tham khảo ví dụ. Qua đó bạn sẽ định hình được từng bước để triển khai định giá. 

Ví dụ định giá BĐS theo phương pháp lợi nhuận
Ví dụ định giá BĐS theo phương pháp lợi nhuận

Phương pháp thặng dư

Một trong các phương pháp định giá bất động sản bạn có thể sử dụng là phương pháp thặng dư.  Đây là phương pháp định giá căn cứ giá trị vốn hiện có. Cụ thể hơn lấy tổng doanh thu trừ đi chi phí liên quan đến sự phát triển giả định của BĐS ước tính. 

Công thức tínhV = DT –CP 

Trong đó: 

V: Giá trị BĐS mục tiêu cần thẩm định giá.

DT: Tổng doanh thu của dự án.

CP: Tổng chi phí đầu tư dự án.

Ưu nhược điểm Hiện nay phương pháp thặng dư được áp dụng khá phổ biến. Theo đó định giá bất động sản theo phương pháp này được ghi nhận có nhiều ưu điểm. Chẳng hạn như: 

  • Sử dụng định giá BĐS có tiềm năng phát triển.
  • Phương pháp định giá BĐS này  phù hợp để đưa ra mức chi phí khi đấu thầu.
  • có giá trị quan trọng trong tư vấn chi phí xây dựng hay chi phí cho thuê cần đạt khi thực hiện dự án BĐS. 

Tuy nhiên đổi lại với phương pháp thặng dư nếu áp dụng sẽ gặp nhiều khó khăn khi xác định sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất. Đồng thời kèm theo đó thêm một vài nhược điểm khác nữa. Ví dụ: 

  • Chi phí, giá bán có thể bị tác động thay đổi theo điều kiện thị trường biến động.
  • Giá trị cuối cùng khá nhạy cảm với tham số chi phí, giá bán.
  • Không tính tới giá trị thời gian của đồng tiền.

Vậy để dễ dàng hơn khi áp dụng bạn có thể tham khảo ví dụ mẫu: 

Trích lục ví dụ định giá theo phương pháp thặng dư (phần 1)
Trích lục ví dụ định giá theo phương pháp thặng dư (phần 1)
 Trích lục phần 2 ví dụ định giá theo phương pháp thặng dư.
Trích lục phần 2 ví dụ định giá theo phương pháp thặng dư.

Có những hiểu biết cơ bản về định giá và mua bán bất động sản sẽ giúp các nhà đầu tư có lợi hơn trong quá trình giao dịch. Hy vọng bài viết này đã cung cấp cho bạn những thông tin cần thiết về các phương pháp định giá bất động sản. Chúc bạn thành công!