Bất động sản nghỉ dưỡng đối mặt nguy cơ cung vượt quá cầu

Hiện nay, ở không ít khách sạn tại TP Nha Trang, du khách có thể chỉ cần chi 100.000-200.000 đồng cho một đêm cuối tuần cho dù họ đặt phòng gấp hay không. Giờ đây, các khách sạn và khu nghỉ dưỡng 3-4 sao đã giảm 40% giá phòng so với thời bùng nổ của du lịch.

Theo nhận định của ông Võ Quang Hoàng, Chủ tịch Hội khách sạn Khánh Hòa, đây mới chỉ là một hệ quả của việc có quá nhiều khách sạn, resort trong nhiều năm qua.

Khách sạn, resort “mọc lên như nấm”

Thống kê của Sở Du lịch Khánh Hòa cho thấy cả tỉnh đang có hơn 52.000 phòng lưu trú. Trong số đó, một nửa là loại 3-5 sao.

Thế nhưng, theo ước tính của ông Võ Quang Hoàng, con số đó phải đạt hơn 55.000 và sẽ tiếp tục tăng lên trong thời gian tới vì vẫn còn những dự án chờ mở cửa và dự án quy mô lớn 500-700 phòng đang được xây dựng.

“Hiện nay, công suất phòng bình quân của các resort và khách sạn tại Khánh Hòa đang là dưới 30%, trong khi dịp lễ Tết có thể đạt 40-50%. Tuy nhiên, các khách sạn lại trống trơn vì nay đã hết mùa cao điểm của du lịch”.

Thậm chí tỷ lệ lấp đầy phòng cũng chỉ ở mức 60-70% ở thời điểm trước khi có dịch. Con số này đủ để khách sạn sống tốt nhưng vẫn không vượt quá được vì dư thừa phòng quá nhiều.

Vị này cho biết thêm các đơn vị đang giảm giá mạnh để cạnh tranh vì tình trạng cung vượt quá cầu. Điều này kéo theo chất lượng dịch vụ đi xuống.

Vấn đề này lại không phải của riêng tỉnh Khánh Hòa. Theo Hiệp hội Khách sạn Việt Nam, hiện có 38.000 cơ sở lưu trú với 780.000 phòng trên toàn quốc. Thế nhưng, chỉ có khoảng 500 cơ sở là khách sạn 4-5 sao.

Theo ước tính của ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels châu Á - Thái Bình Dương, nguồn cung khách sạn và khu nghỉ dưỡng trong 3 năm tới tại điểm đến du lịch trọng điểm tại Việt Nam sẽ ghi nhận tốc độ tăng trưởng trung bình đạt 20% hàng năm.

Tuy nhiên, tình trạng cung vượt cầu không xảy ra ở mọi phân khúc và thị trường. Theo vị này, những địa phương ven biển đang dư thừa nơi nghỉ dưỡng, nhất là phân khúc 3-4 sao, trong khi các thành phố lớn như Hà Nội hay TP HCM lại không có đủ khách sạn.

Ông lấy ví dụ là Cam Ranh, Phú Quốc, Hồ Tràm… Những nơi này đã và hiện đang triển khai nhiều sản phẩm. Trong vài năm tới, tổng số nguồn cung ở những nơi này sẽ vượt xa nhu cầu lượng khách thực tế. Những thị trường này hiện đã có tình trạng “đạp” giá để cạnh tranh nhau.

Không nên tiếp tục cấp phép cho các dự án?

Ông Mauro Gasparotti những resort và khách sạn đang vận hành tốt với dịch vụ chất lượng sẽ không cần lo lắng trong tình trạng này. Trước đây, công suất phòng thấp hơn nhưng rồi sẽ hồi phục.

Trong khi đó, những nơi có lượng phòng đạt hàng trăm, hàng nghìn mà dịch vụ không thú vị, đồ ăn quầy bar không ấn tượng thì bắt buộc phải cạnh tranh về giá. Thế nhưng, hướng đi này sẽ không kéo dài.

Vị chuyên gia tại Savills Hotel chia sẻ: “Hiện nay, số lượng khách sạn và resort sang ở Việt Nam có rất ít, những cơ sở 3 sao cũng cần có những sản phẩm chất lượng. Bởi vậy, bất động sản nghỉ dưỡng ở những nơi chưa có nhiều sản phẩm hay tập trung vào chất lượng vẫn còn cơ hội”.

Ông cho rằng các chủ đầu tư cần tiếp cận theo cách khác, từ khai thác không gian đến trải nghiệm người dùng. Ông cũng đề cập đến 2 yếu tố chính tạo nên sức hút lớn cho những dự án là trải nghiệm văn hóa và nghỉ dưỡng.

Đại diện resort L'Alya Ninh Van Bay (Nha Trang, Khánh Hòa) cũng có chung quan điểm này. Vị này cho biết quỹ đất chưa phát triển còn nhiều, tuy nhiên doanh nghiệp không ráo riết triển khai các phân khúc mới.

Cả khu resort hiện rộng 120 ha, chỉ có 33 căn biệt thự, và diện tích còn lại đa phần duy trì được rừng tự nhiên để du khách trekking và dành cho khu vực tập yoga, spa, gym.

Resort từ lúc dịch bệnh đến nay không mở rộng quỹ phòng. Thay vào đó, bảo trì cơ sở vật chất, nâng cấp dịch vụ và đào tạo nội bộ và có những kế hoạch mới nhằm đem đến trải nghiệm tốt hơn cho khách hàng. Trong số đó, các dịch vụ về nghỉ dưỡng bền vững, du lịch chữa lành được tối ưu khả năng cá nhân hóa.

Khách du lịch từ Anh, Pháp, Đức, Úc, Hàn Quốc đang trở lại nhiều hơn và khách trong nước cũng tăng mạnh. Thị trường nghỉ dưỡng 1-2 năm tới có vẻ sẽ lạc quan.

Mở rộng quy mô là điều cần thiết khi xét đến góc độ chủ đầu tư. Tuy nhiên cần xem xét nhiều thứ. Theo dự kiến, 20 khách sạn Wink sẽ hoạt động trong 5-7 năm nữa. Đại diện Indochina Kajima thông tin rằng sẽ đặt ở những khu vực tiềm năng còn thiếu nơi lưu trú cao cấp hiện đại như Tuy Hòa, Đà Nẵng, Hải Phòng, Hà Nội, Cần Thơ…

Tuy nhiên, về cơ bản, ông Võ Quang Hoàng cho rằng bàn tay hoạch định của cơ quan quản lý vẫn rất quan trọng và chiến lược doanh nghiệp chỉ là một khía cạnh. Theo ông, thị trường khách quốc tế mới phải nhanh chóng mở ra để lấp đầy lượng phòng đã quá lớn như hiện nay.

Mặt khác, ông kiến nghị ngành du lịch dồn lực phát triển khu vui chơi giải trí trong 5-10 năm tới và không cấp phép cho những dự án lưu trú để có thể cân bằng hệ sinh thái của ngành du lịch.

Ông Hoàng nói: “Du khách sẽ không thể chỉ ngủ, ăn ở khách sạn rồi ra về. Ở một số nơi, du khách đang hướng về những điểm vui chơi vì tại đó khách sạn nhiều và điểm vui chơi ít nên gây ra tình trạng quá tải. Do đó, chất lượng dịch vụ suy giảm và hình ảnh du lịch địa phương cũng đi xuống”.

Bởi vậy, ông cho rằng tình trạng cung vượt cầu trong ngành này sẽ khiến doanh nghiệp lao đao nếu không có động thái can thiệp sớm. Kết quả là sẽ ảnh hưởng tiêu cực đến du lịch của địa phương.