Bài toán "khó khăn" của doanh nghiệp bất động sản sẽ được "giải" như thế nào?

Cần giãn nợ gốc, cơ cấu lại nhóm nợ cho doanh nghiệp

Theo Doanh Nghiệp & Kinh Doanh, Nghị quyết số 33/NQ-CP vừa được Chính phủ ban hành, những doanh nghiệp, người mua và nhà đầu tư được tạo điều kiện nhanh chóng để tiếp cận với nguồn vốn tín dụng. Những doanh nghiệp bất động sản khó khăn cũng sẽ được xem xét giãn nợ gốc, lãi vay và cơ cấu lại nhóm nợ,...Những dự án nhà ở đáp ứng nhu cầu thực của người dân, có hiệu quả và thanh khoản tốt như là nhà ở xã hội, cải tạo chung cư cũ và văn phòng cho thuê, bất động sản phục vụ sản xuất, công nghiệp và du lịch cũng được tạo điều kiện vay vốn. 

Nghị quyết nêu rõ: “Vốn tín dụng sẽ tập trung dành cho các dự án, phương án khả thi, khách hàng có năng lực tài chính cũng như khả năng trả nợ đầy đủ, đúng hạn”. 

Và Chính phủ giao Ngân hàng Nhà nước xem xét chỉ đạo các tổ chức tín dụng rà soát và phân loại dự án bất động sản để có thể có các biện pháp xử lý phù hợp theo đúng quy định của pháp luật và đảm bảo an toàn hoạt động của hệ thống ngân hàng.

Phía Ngân hàng Nhà nước cũng yêu cầu chỉ đạo các tổ chức tín dụng đánh giá tình hình sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp hay tiềm năng của từng dự án, loại hình phân khúc bất động sản nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân, nhà ở xã hội và nhà ở dành cho công nhân, bất động sản công nghiệp, du lịch, văn phòng,... để tiến hành xem xét điều chỉnh các điều kiện cho vay mà không phải đánh đồng chính sách đối với các dự án có những rủi ro. 

Bên cạnh đó, nhà điều hành cũng cần phải xem xét phù hợp với hệ số rủi ro đối với các phân khúc bất động sản khác nhau, rà soát các quy định có liên quan đến cho vay và đầu tư trái phiếu doanh nghiệp cho đồng bộ, phù hợp với chính sách phát triển thị trường trái phiếu doanh nghiệp của Chính phủ. 

Mặc dù vậy, Chính phủ phải lưu ý các doanh nghiệp bất động sản phải có trách nhiệm ưu tiên mọi nguồn lực để có thể thanh toán nợ, đáng chú ý là nợ trái phiếu, chủ động nghiên cứu tái cơ cấu lại giá cả và cơ cấu lại sản phẩm phù hợp với nhu cầu thực tiễn của thị trường. 

Cần giảm lãi suất cho vay 

Trong Nghị quyết cũng nêu rõ, Ngân hàng Nhà nước xem xét chỉ đạo các tổ chức tín dụng nỗ lực trong việc giảm chi phí hoạt động để có dư địa giảm lãi suất cho vay đối với nền kinh tế, trong đó có những người mua nhà và các dự án bất động sản nhằm góp phần tháo gỡ khó khăn về vốn tín dụng cho các doanh nghiệp,...

Chuyên gia kinh tế, TS. Vũ Đình Ánh nhận định, tín dụng cho bất động sản là đã quá nhiều. Đây cũng là một nỗ lực rất lớn của các ngân hàng trong thời gian vừa qua khi mà quy mô tín dụng dành cho lĩnh vực này cho đến cuối năm 2022 đã lên đến hơn 20% trong tổng tín dụng cho nền kinh tế. Tức là cứ 5 đồng vốn ngân hàng bỏ ra đã có 1 đồng vào bất động sản. 

Vị này nói rằng: “Tín dụng bất động sản tăng đến 24%, nghĩa là gần gấp đôi so với cấp độ chung tăng tín dụng cho nền kinh tế trong năm 2022. Và như chúng ta đã nói, có gần 70% vốn cho bất động sản là từ tín dụng ngân hàng, chính vì thế việc thêm vốn tín dụng là rất khó”. 

Cũng theo vị chuyên gia này, lãi suất cho vay bất động sản trong mọi trường hợp rất khó có thể thấp hơn so với lãi suất chung của thị trường. Mặc dù vậy, xu hướng chung năm 2023 sẽ rất khả thi và có thể thực hiện được đó là mức lãi suất nói chung đối với bất động sản sẽ giảm. 

Vậy nên, TS. Vũ Đình Ánh khuyến nghị các doanh nghiệp bất động sản trước khi nói về câu chuyện đáo hạn trái phiếu, phát hành trái phiếu riêng lẻ,... cũng cần cơ cấu lại hoạt động kinh doanh. 

TS. Vũ Đình Ánh nói rằng: “Có khá nhiều doanh nghiệp tôi được biết, vấn đề là bởi họ tự gây nên chứ không phải bởi các nguồn lực hay bởi vấn đề vĩ mô, tài chính. Cho nên tôi rất mong các chủ đầu từ rà soát lại hoạt động của chính mình. Còn trên cơ sở tái cơ cấu hoạt động kinh doanh, các doanh nghiệp cũng nên cơ cấu lại nguồn tài chính rồi sau đó mới bàn đến câu chuyện tái cơ cấu trái phiếu doanh nghiệp. Theo đó, các doanh nghiệp nên đưa phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở dành cho người có mức thu nhập thấp vào danh mục của mình. 

Trong khi đó, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách Tài chính - Tiền tệ quốc gia, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV - TS. Cấn Văn Lực cho rằng hiện tại tất cả các doanh nghiệp đều mong muốn giảm lãi suất và trừ những người gửi tiền. 

Chuyên gia cũng chỉ ra 4 lý do khiến cho mặt bằng lãi suất của Việt Nam cao hơn so với quốc tế. Đầu tiên là lạm phát của Việt Nam thông thường sẽ cao hơn (trừ năm 2022). Còn thứ hai chính là rủi ro của nền kinh tế Việt Nam, của các doanh nghiệp Việt Nam sẽ cao hơn. Những doanh nghiệp Việt Nam đi vay ngoại tệ trong thời gian hiện nay cũng sẽ phải trả lãi suất từ 6 - 7%/năm và rất khó vay được với lãi suất thấp hơn.

Thứ ba chính là chi phí giao dịch của toàn bộ nền kinh tế Việt Nam là rất cao, trong đó có cả chi phí chính thức cũng như không chính thức. 

Cuối cùng đó là lãi suất đầu vào cao và đã kéo theo lãi suất đầu ra cũng phải cao. 

TS. Cấn Văn Lực nhấn mạnh: “Muốn kéo giảm lãi suất xuống 8 - 9%/năm thì cũng phải có lộ trình từ từ. Trong khi đó thì Ngân hàng Nhà nước vẫn luôn mong muốn người dân nhận lãi suất dương - nghĩa là mức lãi gửi ngân hàng luôn cao hơn so với mức kỳ vọng lạm phát ở Việt Nam. Ví dụ như lạm phát ở mức 4,5 - 5% thì lãi suất tiền gửi cũng phải ở mức 6 - 7%/năm. Mặc dù vậy, chúng ta hiện nay có nhiều khả năng để giảm nhẹ lãi suất".