Thị trường BĐS những nơi từng sốt ảo sẽ như thế nào nếu lãi suất tăng?

Lãi suất cho vay sẽ tăng là yếu tố đáng lo ngại của những nhà đầu tư trên thị trường bất động sản. Bởi động thái này sẽ tác động rất lớn đến thị trường bất động sản. Gần nhất là mới đây, trong bối cảnh đại dịch Covid-19 bùng phát cách đây hai năm, Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) đã tăng lãi suất lần đầu tiên kể từ khi hạ lãi suất xuống gần mức 0.

Theo các chuyên gia giới đầu tư bất động sản nhận định, quyết định tăng lãi suất của Fed cũng có khả năng sẽ tác động tới việc tăng lãi suất cho vay ở Việt Nam. Ông Trần Q. (lãnh đạo của một doanh nghiệp bất động sản tại Hà Nội) đưa ra nhận định: "Khi Fed tăng lãi suất thì việc Việt Nam tăng lãi suất là điều dễ xảy ra trong thời gian tới. Có thể không diễn ra ngay lập tức nhưng mức lãi suất được điều chỉnh dự kiến trong quý III, quý IV năm 2022".

Theo ông Q. chia sẻ trường hợp lãi suất cho vay tại Việt Nam tăng thì chắc chắn cũng ảnh hưởng đến thị trường bất động sản. Bởi trên thực tế, có đến 50-70% người tham gia thị trường bất động sản đều sử dụng đòn bẩy tài chính ngân hàng. Nếu lãi suất cho vay tăng thì sẽ xuất hiện làn sóng bán tháo. Khu vực bị rớt đầu tiên chính là nơi xảy ra sóng ảo.

Ông Q. cũng nói thêm, ví dụ như khu vực ven đường vành đai 4 ở Sóc Sơn, có lô đất tăng từ 6 triệu đồng lên đến 30 triệu đồng/m2. "Tăng gấp 5 lần trong thời gian ngắn khi chưa có thi công hạ tầng. Tức là những lô đất đó bị tăng quá mức quá trị hiện tại. Những nơi tăng nóng, vượt giá trị hiện tại sẽ phải trở về đúng giá trị như vốn có".

Tuy vậy, theo ông Q. nhận định, vẫn sẽ có nơi tăng nhiệt, nhất là ở khu vực có hạ tầng giao thông thay đổi. Năm 2022-2024, làn sóng giải ngân công còn tiếp tục thì nơi nào tăng ổn định vẫn sẽ được các nhà đầu tư tiếp tục quan tâm.

Phân tích thêm về ảnh hưởng của động thái tăng lãi suất đến thị trường bất động sản, ông Q. cho biết: "Nếu như giai đoạn trước, nhà đầu tư gần như xuống tiền vào đâu cũng có lời. Đầu tư lướt sóng và những nhà đầu tư trung, dài hạn hướng tới giá trị thực cũng như nhau. Nhưng đến giai đoạn hiện tại, lãi suất tăng sẽ như cảm ứng đo lường tình trạng thực sự của từng khu vực, từng phân khúc. Bởi thị trường sẽ lập tức phản ứng.

Đến khi đó, thị trường sẽ phân loại. Những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính, lướt sóng, không kinh nghiệm, không kiến thức sẽ gặp khó khăn. Còn nhà đầu tư xác định được đúng giá trị thực của từng khu vực, biết đánh giá thị trường chung sẽ không chịu tác động lớn từ lãi suất tăng. Đặc biệt, những khu sóng ảo, nhà đầu tư sẽ khó thoát hàng kịp và ngay cả "đánh sóng" trở lại cũng khó có thể thực hiện".

Trong khi đó, Tổng giám đốc MLAND Pro - ông Cao Minh Thành chia sẻ, tăng lãi suất cho vay là một trong những công cụ vĩ mô siết dòng tiền vào lĩnh vực bất động sản. Theo ông Thành nhận định, tăng lãi suất cho vay làm cho dòng tiền vào lĩnh vực bất động sản bị hạn chế, kéo theo kênh đầu tư này sẽ đói vốn.

Vì áp lực trả nợ, các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính sẽ phải bán cắt lỗ. Tuy nhiên, theo ông Thành, dù lãi suất cho vay tăng nhưng thị trường bất động sản sẽ không lặp lại diễn biến như năm 2021. Nguyên nhân là do hiện tại các sản phẩm bất động sản đều có pháp lý đầy đủ và nhà đầu tư đều có thể bán cắt lỗ.