Thị trường bất động sản miền Bắc: Khó xảy ra tình trạng sốt đất nhưng giá đất vẫn... tăng

Nguyễn Tho

Chuyên gia bất động sản đưa ra nhận định rằng, dù khó xảy ra tình trạng sốt đất nhưng giá đất vẫn có xu hướng tăng trên nhiều phân khúc ở thị trường bất động sản miền Bắc, bởi các lý do chính như nguyên vật liệu tăng giá, lạm phát.

Khó xảy ra tình trạng sốt đất trong năm nay

Theo Trí Thức Trẻ, trong 3 tháng đầu năm nay, thị trường bất động sản miền Bắc có sự phục hồi tích cực sau dịch Covid-19 về mọi mặt.

Về giá bán, các vùng trung tâm hiện tại đã thiết lập đỉnh từ cao đến rất cao. Giá chung cư tại Hà Nội tăng 4,4% so với quý IV năm 2021, giá đất nền tăng 10-20% so với cùng kỳ năm ngoái, có những nơi mặt đường lớn, vị trí đẹp giá tăng tới 30-40%.

Theo số liệu của batdongsan.com.vn đưa ra, giá đất nền của các tỉnh miền Bắc cũng tăng cao so với cùng kỳ năm ngoái, cụ thể là Bắc Giang tăng 35%, Hải Phòng 29%, Quảng Ninh 20%, Bắc Ninh tăng 16%.

Phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng ghi nhận thấy sự phục hồi nhanh chóng sau dịch, xuất hiện nhiều dự án nghỉ dưỡng mới tại thị trường miền Bắc. Trong đó, xuất hiện nhiều điểm đến tiềm năng như: Lào Cai, Hòa Bình, Phú Thọ, Thanh Hóa..., bên cạnh những thị trường quen thuộc ở khu vực miền Trung và miền Nam.

sot-dat-1651730224.jpg
Thị trường bất động sản miền Bắc: Khó xảy ra tình trạng sốt đất nhưng giá đất vẫn... tăng. Ảnh: minh họa

Năm 2021, ghi nhận thấy nhiều mặt bằng giá mới tại các tỉnh vùng ven như Bắc Giang, Bắc Ninh, Thanh Hóa qua các đợt đấu giá đất. Vì thế, các nhà đầu tư tìm kiếm các thị trường mới nhiều sức hấp dẫn hơn, có xu hướng dịch chuyển khỏi các lõi trung tâm sang các tỉnh ven thủ đô. Các thị trường mới như Thái Nguyên, Hòa Bình, Phú Thọ nhận được nhiều sự quan tâm trong những tháng đầu năm 2022.

Theo dữ liệu của Đất Xanh Services, bất động sản khu công nghiệp tại miền Bắc cũng ghi nhận tỷ lệ lấp đầy cao, dẫn tới nguồn cầu về đất ở quanh các khu công nghiệp. Cụ thể là, tại Bắc Ninh có tỷ lệ lấp đầy lên đến 95%, Hà Nội là 90%, Hưng Yên là 89% và Hải Phòng 73%. Cá tỉnh như Thái Bình, Bắc Giang cũng đang có sự tăng trưởng về tỷ lệ lấp đầy do giá thuê một chu kỳ đất tại miền Bắc hiện đang hấp dẫn hơn miền Nam (miền Bắc là 107 USD/m2/chu kỳ và miền Nam là 111 USD/m2/chu kỳ).

Các vùng lõi trung tâm ở Hà Nội nói riêng và các thành phố lớn tại miền Bắc nói chung hiện đã không còn nhiều quỹ đất. Chính vì vậy, việc chuyển dịch ra vùng ven đang được diễn ra nhanh chóng với quy mô lớn. Các sản phẩm có vị trí thuận lợi liên kết các các tốc hoặc tuyến đường lớn đang cực kỳ thu hút các nhà đầu tư và người dân mua sử dụng.

Kinh tế trưởng, Viện trưởng Viện nghiên cứu thị trường Đất Xanh Services, CEO Công ty tài chính FINA - TS. Phạm Anh Khôi cho biết, xem xét kỹ bản chất của các đợt sốt giá đã xảy ra như đặc điểm của thị trường hay sự thay đổi của điều kiện hạ tầng thì các lý do để tạo nên tình trạng sốt đất đã không còn xuất hiện trong năm 2022.

Thêm vào đó, việc Chính phủ và các địa phương đang đẩy mạnh vào đầu tư công theo hướng công khai, minh bạch thông tin và kiểm soát chặt chẽ hơn về pháp lý, giao dịch bất động sản... cũng là những yếu tố quan trọng ngăn chặn các cơn sốt đất "ảo". Mặc dù khó xảy ra sốt đất nhưng giá đất vẫn có xu hướng tăng trên nhiều phân khúc bởi các lý do chính như nguyên vật liệu tăng giá và lạm phát.

Ngoài ra, đây cũng đang là giai đoạn bùng nổ của thị trường bất động sản sau thời kỳ "đóng băng" với các tín hiệu tích cực về luật, chính sách Nhà nước và thị trường. Chẳng hạn như Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 có hiệu lực, Chính phủ tung gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng dành cho bất động sản, loại hình Condotel lên ngôi nhờ sự mới lạ và hấp dẫn trong cam kết lợi nhuận của các chủ đầu tư...

sot-dat-2-1651730387.jpg
Thị trường bất động sản miền Bắc: Khó xảy ra tình trạng sốt đất nhưng giá đất vẫn... tăng. Ảnh: minh họa

Chung cư và đất nền vẫn giữ vững sức hút

Chuyên gia bất động sản - Phó Tổng giám đốc Đất Xanh E&C - ông Đinh Nhất Quý nhận định, diễn biến thị trường trong năm 2022 sẽ phụ thuộc nhiều vào tốc độ giải ngân vốn đầu tư công. Việc Chính phủ đẩy mạnh giải ngân đầu tư công và bơm thêm các gói kích thích kinh tế quy mô lớn có thể giúp thị trường bất động sản hưởng lợi kép. Dòng tiền giải ngân đầu tư công có thể hỗ trợ thị trường bất động sản thông qua các dự án hạ tầng giao thông kết nối vùng, sẽ giúp tài sản gia tăng giá trị. Các gói kích thích kinh tế phục hồi góp phần tăng tiêu dùng, cải thiện sức mua và thúc đẩy nhu cầu sở hữu nhà đất để ở lẫn đầu tư.

Cũng theo vị chuyên gia này phân tích, khu vực miền Bắc vẫn tiếp tục là địa phương được hưởng lợi từ các dự án trọng điểm, có nhiều địa phương có kế hoạch đầu tư công cao nhất giai đoạn năm 2021-2025 như Hải Phòng, Hà Nội, Bắc Ninh, Quảng Ninh.

Theo dự báo của Đất Xanh Services, trong quý II năm 2022, thị trường phát triển ổn định, nguồn cung tại một số thị trường hiện hữu sẽ giảm đi do chính sách và quỹ đất hạn hẹp. Thêm vào đó, các gói đầu tư công vào hạ tầng tại Hà Nội cũng như các tỉnh lân cận cụ thể là các tuyến đường vành đai 4, 5... sẽ là điểm nhấn giúp cho thị trường bất động sản tại các tỉnh vệ tinh hấp dẫn hơn.

tt2-1649844054.jpg
Các nhà đầu tư vẫn ưa chuộng đầu tư đất nền dự án

Về khu vực và phân khúc cụ thể, các chung cư thương mại vẫn giữ vững sức hút tại Hà Nội, Quảng Ninh, Bắc Ninh. Đất nền và các sản phẩm thấp tầng như biệt thự, nhà phố sẽ có lợi thế ở các thị trường Hà Nội, Bắc Giang, Bắc Ninh, Quảng Ninh, Thái Nguyên, Thái Bình, Thanh Hóa. Cuối cùng là sản phẩm nghỉ dưỡng với các thị trường cũ và mới như Quảng Ninh, Thanh Hóa, Lào Cai, Hòa Bình, Phú Thọ và Thái Bình.

Hiện tại, các nhà đầu tư miền Bắc cũng quan tâm đến các khu vực trọng điểm tại miền Trung và miền Nam. Cụ thể lại chung cư thương mại và thấp tầng có TP.HCM, Đà Nẵng; bất động sản nghỉ dưỡng có Đà Nẵng, Nha Trang, Khánh Hòa, Phan Thiết, Quy Nhơn...

Bên cạnh cơ hội thì thị trường cũng tồn tại không ít thách thức. Tình trạng lạm phát, cụ thể là sự mất cân bằng giữa cung - cầu, chi phí đầu vào tăng thường đẩy giá bất động sản gia tăng. Tiến sĩ Phạm Anh Khôi cho rằng, đây là thời điểm các nhà đầu tư dài hạn hưởng lợi với lợi tức cao, trong khi đó, nhà đầu tư ngắn hạn đang trở nên thận trọng hơn bởi thị trường còn tồn tại rất nhiều biến động chưa thể nói trước.