"Siết" cho vay bất động sản và phát hành trái phiếu khiến doanh nghiệp phụ thuộc vào vốn vay gặp nhiều thách thức

Nguyễn Tho

Về việc "siết" cho vay bất động sản, đại diện của CTCP Chứng khoán Rồng Việt (VDSC) nhận định rằng, các chủ đầu tư phụ thuộc nhiều vào vốn vay mà chưa có dự án gối đầu tạo dòng tiền ổn định có thể gặp thách thức. Còn với những công ty có khả năng thực hiện dự án tốt và sản phẩm có khả năng hấp thụ cao thì sẽ ít bị ảnh hưởng hơn.

Theo Trí Thức Trẻ, trong báo cáo phân tích mới đây, chuyên viên phân tích của VDSC nói rằng, việc thắt chặt đối với các khoản vay bất động sản và phát hành trái phiếu cùng với đà tăng giá của chi phí đầu vào trong quá trình xây dựng như thép có thể ảnh hưởng tốc độ hồi phục nguồn cung trong năm 2022, bằng việc làm chậm lại các dự án sắp triển khai.

Với các chủ đầu tư phụ thuộc nhiều vào vốn vay mà chưa có dự án gối đầu tạo dòng tiền ổn định có thể sẽ bị thách thức. VDSC cho rằng những công ty có khả năng thực hiện dự án tốt (pháp lý rõ ràng, uy tín cao) và sản phẩm có khả năng hấp thụ cao sẽ ít bị ảnh hưởng hơn.

Đối với các công ty bất động sản lớn, việc tạm dừng giải ngân cho vay đầu tư bất động sản của ngân hàng sẽ buộc các doanh nghiệp này phải tự mình nâng cao năng lực tài chính, cân nhắc lại tỷ trọng vốn tự có và vốn vay khi triển khai dự án, hạn chế tình trạng cố quá năng lực tài chính, thậm chí là phải "tay không bắt giặc".

Trong bối cảnh như hiện nay, các nhà phát triển bất động sản đã thận trọng hơn trong việc ra hàng. Các chủ đầu tư cũng đang chuẩn bị việc mở bán dự án trong các quý tiếp theo bằng cách xem xét nhu cầu thị trường từ các sàn môi giới F1, F2 tổ chức các sự kiện và nhận đặt chỗ.

Phân khúc cao cấp và hạng sang sẽ là điểm nhấn chính với các dự án sắp tới tại TP. Thủ Đức, Nhà Bè, Bình Chánh và Quận 7. Theo CBRE nhận định, giá bán sơ cấp trung bình tại TP.HCM sẽ tăng khoảng 3-5%/năm, phản ánh sự chuyển dịch trong nhu cầu từ TP.HCM sang các vùng vệ tinh như Bình Dương, Đồng Nai, Long An...

Trong quý I năm 2022, thị trường căn hộ tại TP. HCM chưa có nhiều chuyển biến tích cực khi vẫn chịu ảnh hưởng vấn đề cấp phép từ năm 2019, quỹ đất khan hiếm và sự thận trọng của người mua nhà sau hai năm đại dịch diễn ra.

siet-cho-vay-bds-2-1649989001.jpg
Biểu đồ nguồn cung theo phân khúc và số căn tiêu thụ theo phân khúc tại TP.HCM

Điểm sáng là tỷ lệ hấp thụ của các dự án mới đạt khoảng 90%, cho thấy được nhu cầu của người mua nhà duy trì ở mức cao. Nguồn cung giảm khiến cho giá nhà vẫn duy trì mức tăng trong quý I năm 2022.

Theo CBRE, giá sơ cấp trung bình 55 triệu đồng/m2, tăng 7,8% so với cùng kỳ năm 2021. Tốc độ tăng giá đã hạ nhiệt từ năm 2021 do giá các căn hộ mới mở bán ở mức thấp nhất trong phân khúc cao cấp hoặc hạng sang. Việc cơ cấu lại phân khúc đã khiến giá sơ cấp trung bình của phân khúc hạng sang và cao cấp giảm nhẹ khoảng 1,2% theo quý, trong khi đó, phân khúc bình dân và trung cấp tăng 1,6-4,7% theo quý.

VDSC kỳ vọng rằng thị trường sẽ sôi động hơn vào nửa cuối năm 2022 với các dự án chào bán mới tại các khu vực TP. Thủ Đức, Quận 7, Nhà Bè và Bình Chánh. Các doanh nghiệp có dự án sẵn sàng mở bán sẽ được hưởng lợi nhiều từ việc giá bán tăng và nhu cầu mạnh mẽ.