Năm 2022: Bất động sản thương mại Việt Nam hứa hẹn “cất cánh” 

Hoàng Bích Nga

Theo báo cáo mới nhất của Savills Việt Nam, thị trường bất động sản thương mại gồm bán lẻ, văn phòng, khách sạn, căn hộ dịch vụ có triển vọng phát triển trong năm 2022. 

Bất động sản bán lẻ 3 năm liên tiếp tăng trưởng chậm

Trong báo cáo của Savills về thị trường bất động sản thương mại của quý IV/2021 tại Việt Nam chỉ có 4/10 dự án gia nhập thị trường vào cuối năm theo đúng kế hoạch. 

Tổng nguồn cung bất động sản bán lẻ đạt hơn 1,6 triệu m2, tăng 2% theo quý và 3% theo năm. Giá thuê cũng tăng 1% theo quý, nhưng xét theo năm thì không có sự thay đổi. Mức giá thuê là 927.000 đồng/m2/tháng. 

bat-dong-san-thuong-mai-01-1642591233.jpg
Bất động sản bán lẻ tăng trưởng chậm.

Giá thuê tại khu vực phía Đông Hà Nội dẫn đầu thị trường với mức tăng trung bình từ năm 2017 đạt 7%/năm. Xếp sau là khu vực phía Tây và khu vực trung tâm Thủ đô với mức tăng 4%/năm. Công suất thuê giảm 2 điểm % theo quý và theo năm. 

Hạng mục khối để bán lẻ có mức giảm cao nhất do tỷ lệ trống cao từ các dự án mới. Trong quý III/2021 đã ghi nhận sự sụt giảm lịch sử của thị trường bất động sản bán lẻ, tuy nhiên đến quý IV đã có sự phục hồi nhất định và đang có xu hướng đi lên. Nguyên nhân là do Tổng sản phẩm trên địa bàn (GRDP) tăng 6,7%, doanh thu bán lẻ tăng 8,5%. 

Bà Hoàng Minh Nguyệt, Giám đốc Bộ phận Cho thuê thương mại Savills Hà Nội nhận xét về thị trường bất động sản bán lẻ: “Các thương hiệu bán lẻ vẫn dè dặt trong việc mở rộng do lo sợ khả năng phong tỏa và gián đoạn kinh doanh của các cơ sở hiện tại. Tuy nhiên, nhu cầu mở thêm cửa hàng flagship ngày càng tăng trong các lĩnh vực Thời trang, Mỹ phẩm, và Ẩm thực”.

Nguồn cung bất động sản văn phòng tăng 11%

Tổng nguồn cung dành cho thị trường văn phòng năm 2021 đón nhận thêm 191 dự án, đạt 2,2 triệu m2. Trong vòng 5 năm gần đây, bất động sản văn phòng hạng B có sức tăng mạnh nhất, 8%/năm. Theo sau là văn phòng hạng A và hạng C. Ở tỷ lệ lấp đầy văn phòng thì hạng C dẫn đầu với 90% thị trường. Ở góc độ tổng quan thì thị trường bất động sản văn phòng có công suất 84%, giảm 1% theo quý, giảm 5% theo năm. 

bat-dong-san-thuong-mai-02-1642591099.jpg
Bất động sản văn phòng có nguồn cung tăng.

Dự báo đến năm 2025, thị trường sẽ đón nhận thêm 22 dự án mới, cung cấp 700.00 m2 cho thị trường. Trong đó, số lượng văn phòng hạng A chiếm 54% tổng nguồn cung. Khu vực phía Tây Hà Nội là điểm nóng khi bổ sung 62% tổng nguồn cung tương lai trong giai đoạn này, tương đương với 430.000m2.

Trong năm 2022, các ngành Công nghệ thông tin, Sản xuất, Tài chính, Ngân hàng & Bảo hiểm sẽ khách hàng tiềm năng có nhu cầu sử dụng phân khúc bất động sản văn phòng thuộc bất động sản thương mại. 

Nguồn cung bất động sản khách sạn ổn định

Theo dự báo của Savills, thị trường bất động sản khách sạn trong năm 2022 sẽ có nguồn cung ổn định. Trong đó có 17 khách sạn 5 sao, chiếm hơn 50% tổng nguồn cung. Dự kiến phân khúc này sẽ dẫn dắt nguồn cung cho tới năm 2023, 8/13 dự án mới sẽ đi vào hoạt động. Chủ yếu sẽ tập trung ở khu vực nội thành, chiếm 54% nguồn cung. 

Từ tháng 10/2021, các biện pháp giãn cách xã hội được nới lỏng đã giúp công suất của thị trường bất động sản khách sạn trong quý IV đạt 27%, tăng 10% theo quý. Khách sạn 5 sao đạt công suất cao nhất với 31%, khách sạn 4 sao đạt 24%, khách sạn 3 sao đạt 18%. 

bat-dong-san-thuong-mai-03-1642591099.jpg
Bất động sản khách sạn giảm giá thuê trong năm 2021.

Trong năm 2021, giá thuê bất động sản thương mại khách sạn giảm 9% theo năm, mức giá ở 1,68 triệu đồng/phòng/đêm. Phân khúc khách sạn 5 sao có nguồn cầu ổn định với đối tượng khách hàng là doanh nhân và khách ở dài hạn. 

Hiện tại nhóm khách nội địa vẫn là tệp khách hàng chính của ngành. Bởi các chuyến bay quốc tế chưa được mở lại như thời gian trước khi có dịch. Vì vậy, thị trường bất động sản khách sạn đang phải phụ thuộc rất lớn vào các chiến dịch tiêm vắc-xin phòng Covid-19 và các chính sách mở cửa của Chính phủ. 

Ông Matthew Powell, Giám Đốc Savills Hà Nội cho biết về tiềm năng phục hồi của thị trường bất động sản khách sạn: “Nới lỏng hạn chế đi lại đồng nghĩa với việc các khách sạn tại Hà Nội cải thiện công suất trong quý IV/2021. Chương trình tiêm chủng nhanh chóng là một bước đệm tích cực để chào đón du khách nước ngoài trở lại. Tuy nhiên, du khách nội địa sẽ tiếp tục thúc đẩy ngành khách sạn tại Việt Nam”. 

Giá thuê căn hộ dịch vụ chạm đáy 

Phân khúc căn hộ dịch vụ thuộc thị trường bất động sản thương mại tiếp nhận 5.680 căn trong quý IV/2021, tăng 13% theo quý và 6% theo năm. 46% thị phần thuộc về các dự án có thương hiệu, tương đương với 15/61 dự án. So với quý III, thị trường bất động sản căn hộ không có sự thay đổi, đạt mức 69 và tăng 2 điểm % theo năm. 

Phân khúc căn hộ hạng A và hạng B đón nhận 10 dự án, mức công suất trên 90%. Căn hộ hạng C không ghi nhận dự án nào đạt mức công suất lớn như vậy.

bat-dong-san-thuong-mai-04-1642591099.jpg
Xu hướng đầu tư vào căn hộ dịch vụ có quy mô nhỏ. 

Trong ba năm gần đây, giá thuê trung bình của căn hộ dịch vụ của quý IV/2021 chạm đáy, cụ thể là 547.000 đồng/m2/tháng. Hạng A có mức giá thuê trung bình giảm 4% theo năm. Hạng C sụt giảm mạnh nhất với 11% theo năm. 

Theo báo cáo của Savill cho thấy xu hướng đầu tư vào loại hình căn hộ dịch vụ có quy mô nhỏ. So với loại 2 phòng ngủ và 3 phòng ngủ, các loại căn nhỏ có giá thuê trung bình theo m2 cao hơn 20% - 46% và doanh thu căn trên m 2 cao hơn 4% - 15%. Khi công suất thấp hoặc trong giai đoạn đầu của dự án lớn, các căn nhỏ có khả năng kết hợp giúp đơn vị điều hành tiết kiệm chi phí. 

Nhận xét tổng quan thị trường bất động sản thương mại, ông Matthew Powell, Giám Đốc Savills Hà Nội cho biết: “Tình hình bất động sản tại Hà Nội đang ghi nhận những dấu hiệu phục hồi tốt. Các nhà đầu tư vẫn luôn thể hiện sự lạc quan về thị trường. Bởi vậy, khi các hạn chế được dỡ bỏ và tình hình dịch bệnh được kiểm soát, hoạt động của thị trường cũng trở nên sôi động hơn. Bên cạnh đó, việc biên giới được mở cửa vào đầu năm 2022 sẽ là chìa khóa cho sự trở lại của ngành du lịch, vốn là một phần lớn của nền kinh tế Việt Nam và có thể tạo ra con số ấn tượng sau khi phục hồi. Chúng tôi tin rằng thị trường sẽ sớm phục hồi trong thời gian tới và năm 2022 sẽ là một năm tuyệt vời cho sự phát triển của ngành bất động sản Việt Nam”.