Mua bán bất động sản trên thế giới: Nhật Bản - tại sao người giàu ở chung cư, người nghèo có nhà đất?

Trần Quang Thái

Nhật Bản luôn nằm trong Top những nước có mức chi tiêu và có giá bán nhà cao nhất thế giới, nhưng cũng có rất nhiều người lao động Việt thu nhập không phải ở mức quá cao mua được nhà ở đất nước này. Tại sao lại như vậy?

Thực ra, hình ảnh về các ngôi nhà, các căn hộ nơi cư trú tại Nhật Bản không hề xa lạ với thế giới và với chúng ta. Nếu như người Hàn có K-Pop, mang văn hóa Hàn phổ biến ra khắp thế giới, thì người Nhật có truyện tranh Anime. Họ có cả một nền công nghiệp sản xuất phim này và có những lễ trao giải tiến hành hàng năm. 
Nước Nhật là nơi sinh sống, làm việc của nhiều người dân các quốc tịch khác nhau, trong đó, quan tâm đến chuyện nhà đất, bất động sản nhất là người Việt. Rất nhiều người lao động Việt Nam thu nhập không phải ở mức quá cao đã mua được nhà ở nước Nhật, vốn luôn nằm trong Top các quốc gia có giá bán nhà cao nhất. 
Chị Vũ Mai Phương Anh là một người Việt hiện đang làm việc tại Nhật Bản cho chi nhánh của 1 tập đoàn tại Việt Nam. Khi sang Nhật làm việc trong thời gian dài, chị Vũ Mai Phương Anh đưa con trai mình theo. Hiện 2 mẹ con thuê nhà tại Nhật Bản và con trai chị theo học tại một trường tiểu học tại Nhật Bản. 

phuonganh-1650020437.jpg
Chị Phương Anh - một người Việt Nam đang làm việc tại Nhật cho biết rất nhiều người Việt Nam đã mua nhà tại Nhật Bản

Chị Phương Anh cho biết: "Bên này chọn thuê nhà hoặc mua rồi trả góp thì khoản tiền phải trả hàng tháng không khác nhau là mấy. Chẳng hạn thuê 1 tháng phải trả 20 triệu theo tiền Việt mình thì mua nhà, vay ngân hàng rồi trả hàng tháng cũng tầm đó. Lí do là các khoản vay mua nhà tại Nhật thường có thời hạn vay dài lên đến 20-30 năm, người mua Nhà ở Nhật sẵn sàng tinh thần sẽ trả ngân hàng suốt cả một thời gian dài đó, nên những ai muốn sở hữu nhà mà có số tiền ban đầu không quá lớn, thu nhập hàng tháng cũng không quá lớn thì có thể chọn mua nhà được. 
Tại Nhật, có rất nhiều App về bất động sản, cho thuê, mua bán nhà đất, và thông dụng nhất là  App Suumo. Người có nhu cầu mua bán, thuê hoặc cho thuê nhà đều có thể tìm kiếm thông tin hoặc đăng thông tin về căn nhà lên App đó hoặc các App khác. Người thuê hoặc mua vào xem rồi sẽ bấm vào hẹn công ty bất động sản đưa đi xem nhà. Tại Nhật, các giao dịch thuê hoặc mua bán đều chủ yếu là do công ty chuyên về bất động sản thực hiện chứ cá nhân không mua bán trực tiếp với cá nhân. Các giao dịch được làm thông qua các công ty bất động sản, muốn bán hay muốn mua bất động sản thì đều qua công ty hoạt động tại khu vực đó, bởi còn phải giải quyết các thủ tục giấy tờ hợp đồng, đóng thuế, và qua công ty thì sẽ tiện hơn.
Hiện tại, tiền thuê nhà của tôi tương đương khoảng 20 triệu tiền Việt mình. Nếu ở Việt Nam là có thể thuê được cả căn nhà phố hoặc căn chung cư rộng, nhưng bên này thì căn hộ là căn hộ studio rộng 33m vuông. Nhưng dù chỉ 33m vuông nhưng cũng có 2 phòng nhỏ, bếp, phòng vệ sinh. Ở Nhật là như vậy, vốn đất chật người đông, họ thiết kế căn hộ và bố trí nội thất thông minh và khoa học".

tokyo-1650020438.jpg
Giá nhà đất tại khu vực trung tâm Tokyo đắt kỉ lục thế giới

Ở Nhật, giá nhà đất ở các quận trung tâm Tokyo là vô cùng đắt đỏ, chỉ những người siêu giàu mới có thể mua ở đó, còn lại thường họ sống ở các thành phố, thị trấn cách không quá xa trung tâm.
Nhà mặt đất cơ bản và phổ biến nhất có diện tích khoảng 45-50m2, xây 3 tầng, có giá bán khoảng 10 tỉ đồng tiền Việt. Giá bán nhà không tính theo kiểu bao nhiêu tiền 1 mét vuông mà còn phụ thuộc nhiều yếu tố khác. Các khu trung tâm mới có nhà cao tầng, chung cư, còn tại các khu vực xa hầu hết nhà đều được xây 3 tầng, có diện tích và cách xây dựng rất đồng bộ.
Người Nhật hoặc người Việt mình sinh sống, làm việc lâu dài tại đây và có gia đình nhiều thành viên, gồm bố mẹ con cái thì hay chọn mua nhà. Người độc thân thì thường chọn thuê căn hộ nhỏ gần trung tâm, văn phòng để tiện đi làm, do việc di chuyển không dễ dàng và mất nhiều thời gian. Tại Nhật, phần lớn mọi người đều đi làm bằng tàu điện.
Yếu tố mà người Nhật vô cùng chú trọng khi mua hay thuê nhà là tiện đường trường học cho con. Chất lượng các trường học tại Nhật  đều khá tương đồng nên trẻ em bên này luôn chọn học gần nhà. Trẻ em đến tuổi đến trường tại Nhật đều tự đi bộ nên cha mẹ ở Nhật luôn đặt yếu tố gần trường học của con khi mua nhà. Trong văn hóa nước Nhật, tính tự lập được đề cao. Trẻ em lớp 1 là tự đến trường, các em học lớp lớn hơn thường sẽ qua nhà của những em nhỏ hơn mình để cùng nhau đến trường. 

20170329092001-anh4-1650020437.jpg
Trẻ em Nhật luôn tự đến trường từ lớp 1, nên cha mẹ ưu tiên hàng đầu việc mua nhà là gần trường học của con

Việc mua bán, cho thuê nhà tại đất nước mặt trời mọc có nhiều điểm thú vị. Nước Nhật cho phép người nước ngoài sở hữu nhà, nước Nhật cũng công nhận quyền sở hữu đất và các tài sản trên đất cho người nước ngoài. Chính bởi thế, rất nhiều người Việt Nam đã mua nhà đất tại Nhật. 
Tại Nhật, giá nhà đất đã tăng rất cao từ lâu, giữ ổn định nên người Nhật cũng coi bất động sản là một kênh đầu tư, nhưng không có kiểu "đầu tư lướt sóng". 
Tại Nhật, người sở hữu bất động sản phải nộp thuế bất động sản. Thuế được cơ quan thuế tính vào ngày 1/1 đầu năm, thông báo cho người phải nộp thuế vào thời gian từ tháng 4 đến tháng 6. Người nộp thuế có thể chọn nộp 4 lần hoặc nộp "cả cục" 1 lần. 
Tại Nhật, khi đi thuê nhà, bạn sẽ phải trả phí môi giới cho công ty bất động sản, thanh toán tiền thuê nhà kỳ đầu tiên và chuyển một khoản tiền cọc, những điều này tương tự tại Việt Nam. Nhưng một điều khác biệt là người thuê nhà lại phải có một khoản tiền là "tiền lễ" chuyển để biếu cho chủ nhà. Trong thời gian thuê nhà, chủ nhà sẽ trích từ tiền cọc nếu ngôi nhà phải duy trì, bảo dưỡng, hết thời hạn thuê nếu còn dư thì số dư được hoàn lại cho người thuê. Hợp đồng thuê nhà thường kéo dài 2 năm, nếu hết hợp đồng và muốn thuê tiếp, người thuê sẽ phải mất một khoản tiền tương đương 1 tháng thuê nhà gọi là phí kéo dài hợp đồng. 

2510jpg-wh860-1650021080.jpg
Nhà đất tại các khu vực xa trung tâm và ở các vùng nông thôn Nhật Bản có giá rẻ hơn nhiều so với trung tâm

Tokyo được chia thành 2 khu vực: khu vực 23 quận và khu vực ngoài 23 quận. Khu vực 23 quận tập trung rất nhiều công ty, các văn phòng, giá nhà đất cao kỉ lục. Tại 1 số quận như Chiyoda, người sở hữu nhà đất phải đóng khoản phí hàng tháng khá cao. Lấy khu vực trung tâm là tâm điểm, càng gần thì giá đất càng cao còn càng xa lại càng rẻ đi. Ở những nơi xa trung tâm thì nhà đất gần ga tàu điện ngầm có giá bán cao hơn chút ít so với xa ga tàu điện ngầm, do người Nhật rất kỉ luật và không bao giờ muốn muộn giờ làm. 
Chính vì căn hộ chung cư thường chỉ có ở khu vực trung tâm, ra xa trung tâm là nhà đất, về các vùng nông thôn thì giá nhà đất rẻ hơn hẳn, nên tại Nhật có câu người giàu thì ở chung cư còn người nghèo lại sở hữu nhà đất.