Giá bất động sản sẽ diễn biến thế nào vào những quý cuối năm?

Theo Nhịp Sống Kinh Tế, trong nhiều năm qua, thị trường bất động sản Việt Nam đã chứng kiến nhiều cơn "sốt" đất trải dài từ Bắc vào Nam. "Cơn sốt" nhà, đất đầu tiên xảy ra vào giai đoạn năm 1993-1994 do nước ta chuyển từ nền kinh tế bao cấp sang kinh tế thị trường nên giá đất các khu vực đô thị trên cả nước tăng cao để tương ứng với những đô thị ở các quốc gia lân cận là Thái Lan, Singapore. Giai đoạn này, hai đô thị lớn là Hà Nội và TP.HCM có giá đất tăng gấp 3 lần. Lần biến động thứ 2 bắt đầu từ cuối năm 2000 đến đầu năm 2002, giá đất tăng từ 3-10 lần ở 2 thành phố lớn kể trên và lan rộng ra các vùng đô thị khác. Trong thời điểm này, giá đất ở Hà Nội và TP.HCM cao hơn giá đất các đô thị lớn trên thế giới như: New York, Bangkok hay Tokyo...

Đến năm 2007-2008, cuộc khủng hoảng tài chính và suy giảm kinh tế toàn cầu ảnh hưởng đến sản xuất, kinh doanh của nhiều doanh nghiệp trên thế giới đã khiến chứng khoán lao dốc, nhà đầu tư đem tiền đổ vào lĩnh vực bất động sản tạo ra "cơn sốt" đất lần thứ 3 trên cả nước. Năm 2009, Chính phủ ban hành gói kích cầu cho nền kinh tế đã giúp thị trường bất động sản hạ nhiệt. Cơn "sốt đất" vào năm 2018-2020 là do nguồn cung hạn chế, vì nhiều dự án bất động sản vướng mắc về đất đai không thể triển khai, dẫn tới giá nhà đất tăng từ 1,5-2 lần.

Những năm vừa qua, Ngân hàng Nhà nước đã từng bước hướng dòng vốn tín dụng vào lĩnh vực sản xuất, dịch vụ, nông nghiệp... và cùng với đó, giảm tỷ lệ cho vay đối với lĩnh vực bất động sản.

Thông tư 22/2019/TT-NHNN có hiệu lực từ năm 2020 yêu cầu các ngân hàng thương mại giảm tỷ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng cho vay trung, dài hạn xuống còn 34% từ tháng 10 năm 2021 và 30% từ tháng 10 năm 2022.

Do đó, tăng trưởng tín dụng vào lĩnh vực bất động sản đã chậm lại từ 26% năm 2018 xuống còn 12% năm 2021 và có thể sẽ giảm xuống còn 9-10% vào năm 2022.

Vào tháng 4 năm 2022, để hạn chế đầu cơ bất động sản, Ngân hàng Nhà nước đã yêu cầu các ngân hàng giám sát chặt chẽ tín dụng vào lĩnh vực bất động sản và hạn chế tín dụng đối với những trường hợp đầu tư bất động sản cao cấp, bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng và đầu cơ bất động sản.

Bên cạnh đó, Chính phủ cũng yêu cầu cần giám sát thị trường trái phiếu doanh nghiệp do rủi ro vi phạm phát hành và đấu giá quyền sử dụng đất.

Theo nghiên cứu của CTCP Chứng khoán VNDirect, trái phiếu doanh nghiệp bất động sản chiếm 40% tổng giá trị phát hành trong quý I năm 2022, với mức tăng trưởng lên tới 73,1% và 25,2% so với cùng kỳ trong năm 2021 và quý I năm 2022.

VNDirect nhận định rằng, ngành bất động sản đang đối mặt với nhiều thách thức làm ảnh hưởng đến triển vọng phát triển ngành. Cụ thể, lãi suất tăng làm ảnh hưởng đến quyết định mua nhà, giá vật liệu tăng có thể làm tăng giá nhà ở và thắt chặt các khoản vay ngân hàng vào lĩnh vực bất động sản, giám sát chặt chẽ hơn trong việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp. 

Cũng theo VNDirect, các chủ đầu tư có thể sẽ gặp thách thức trong việc huy động vốn trong vài quý tới. Vì thế, hoạt động bán hàng có thể sẽ được đẩy mạnh trong khi mở rộng quỹ đất sẽ chậm lại, giúp giá nhà đất hạ nhiệt trong các quý còn lại của năm 2022. Tuy nhiên, các doanh nghiệp bất động sản có quỹ sản phẩm sẵn sàng bán lớn và bảng cân đối tài chính lành mạnh sẽ vẫn có mức tăng trưởng lợi nhuận ổn định trong năm 2022-2023. Về lâu dài, triển vọng thị trường địa ốc vẫn tích cực.

Các chuyên gia cho rằng, việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp, đặc biệt là lĩnh vực bất động sản sẽ bị kiểm soát chặt chẽ. Trong bối cảnh các cơ quan chức năng thắt chặt tín dụng vào lĩnh vực bất động sản và giám sát chặt chẽ hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp, các chủ đầu tư Việt Nam có thể sẽ gặp thách thức trong việc huy động vốn trong vài quý tới.

Việc thắt chặt tín dụng, cũng được các chuyên gia kỳ vọng rằng thị trường bất động sản sẽ chứng kiến xu hướng phục hồi nguồn cung trong năm nay, khi các chủ đầu tư sẽ tập trung đẩy mạnh hoạt động bán hàng để cải thiện dòng tiền.

Tại buổi tọa đàm dự báo về kinh tế năm 2022-2023, CEO Fiin Group, ông Nguyễn Quang Thuân thừa nhận rằng, ngành bất động sản không hồi phục ngoài nguyên nhân mang tính chu kỳ, còn lý do khác đó là 2 năm không làm được dự án do đại dịch, thiếu nguồn tiền và hiện tại lại gặp thách thức lớn khi bị siết tín dụng, mặc dù nhu cầu về bất động sản vẫn rất cao.

"Có doanh nghiệp không huy động được vốn thì vẫn sống được 10 năm nữa, nhưng có những doanh nghiệp nếu không cho huy động vốn thì chỉ 6 tháng sau sẽ không còn tồn tại được nữa nếu nhìn dưới góc độ dòng tiền", ông Thuân nhấn mạnh.

Theo ông Thuân khó khăn của ngành bất động sản sẽ có tác động đến một số ngành liên quan bao gồm ngành xây dựng và vật liệu xây dựng, đặc biệt là ngành ngân hàng...

Dẫn thêm số liệu từ Ngân hàng Nhà nước, vị chuyên gia này cũng cho hay, dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản chỉ chiếm khoảng 8% tổng dư nợ nền kinh tế, nhưng cho vay người mua nhà cao, tổng cộng khoảng hơn 2 triệu tỷ đồng, (tỷ trọng từ 19-20% tổng dư nợ hệ thống). Cùng với trái phiếu, rủi ro (nếu có) sẽ là vỡ nợ chéo.

"Ngành ngân hàng, tài chính vẫn phát triển tốt qua tâm dịch Covid-19, nhưng những khó khăn của ngành bất động sản hiện đối mặt có thể làm thay đổi bức tranh của ngân hàng trong 2-3 năm tới đây.

Do đó, những thay đổi về chính sách cần tính đến những tác động tới hai ngành trụ cột của nền kinh tế: bất động sản và ngân hàng cũng như những tác động mang tính dây chuyền tới thị trường tài chính nói chung và các ngành liên quan của Việt Nam.

Ở nước ta hiện có sự liên thông rất lớn giữa thị trường tiền tệ, thị trường trái phiếu, tín dụng ngân hàng và thị trường chứng khoán/cổ phiếu", ông Thuân nhấn mạnh.