Đâu là điểm nghẽn khiến bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng "tắc"?

Nguyễn Tho

Hiện nhiều chính sách, pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch được đánh giá chưa đầy đủ, thống nhất, đồng bộ đã và đang gây ra lúng túng cho công tác quản lý nhà nước ở các địa phương và là "điểm nghẽn" cho các hoạt động đầu tư, kinh doanh.

Theo Thời Báo Kinh Doanh, trong buổi tọa đàm: "Điểm nghẽn pháp lý và giải pháp khơi thông nguồn lực bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng Việt Nam", các chuyên gia hàng đầu cả nước đã đưa ra nhận định về những tồn tại, hạn chế, đồng thời cũng đưa ra những giải pháp cụ thể để có thể phát triển loại hình bất động sản này.

bds-du-lich-2-1650600847.jpg
Hình ảnh toàn cảnh buổi tọa đàm

Nhiều điểm tắc nghẽn trong chính sách hỗ trợ phát triển

Theo Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV - TS. Cấn Văn Lực cho biết: “Về tư duy phát triển, hiện vẫn coi bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng là xa xỉ, là "con nuôi" nên chưa thực sự quan tâm quy hoạch, xây dựng và phát triển bài bản. Khái niệm bất động sản du lịch vẫn chưa được nêu cụ thể trong các văn bản pháp lý ngành xây dựng, kinh doanh bất động sản và chịu sự điều chỉnh chung của nhiều hệ thống văn bản pháp lý khác nhau”.

Ngoài ra, chưa có quy định kiểm soát trách nhiệm giữa chủ đầu tư và khách hàng. Pháp luật hiện nay cũng chưa có quy định chế tài cụ thể về trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc đưa ra và thực hiện các cam kết lợi nhuận khi chào bán các sản phẩm trong các dự án bất động sản du lịch.

Bất động sản du lịch chưa nhận được các chính sách hỗ trợ phát triển cụ thể, chưa có quy hoạch phát triển tổng thể bất động sản du lịch với tầm nhìn đủ dài để gắn kết với quy hoạch phát triển ngành du lịch - thị trường bất động sản và các vấn đề về môi trường xã hội đảm bảo cho sự phát triển bền vững của bất động sản du lịch trong tương lai.

Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam - ông Bùi Văn Doanh nhận định: “Điểm nghẽn pháp lý đất ở nông thôn (đất ở không hình thành đơn vị ở) chính là rào cản cần phải được tháo gỡ cho bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng”.

bds-du-lich-3-1650600847.jpg
Ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam phát biểu

Có một số vấn đề pháp lý không những không được giải quyết triệt để mà còn ngày càng trầm trọng hơn; nhất là việc cấp giấy chứng nhận, cụ thể là sổ hồng, sổ đỏ cho các loại hình mới như: Shophouse, Condotel, Shoptel, Villa hay gọi chung là căn hộ du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng.

Nguyên nhân là do chưa có quy định rõ ràng của pháp luật, tức là các loại hình này chưa được đề cập đến một cách minh bạch trong các văn bản pháp luật.

Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài Nguyên và Môi trường - GS.TSKH. Đặng Hùng Võ cho rằng: “Bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng đã được manh nha phát triển từ trước năm 2014. Mặc dù có sự phát triển mạnh, tuy nhiên giữa 3 Bộ là Bộ Xây dựng (quản lý nhà ở), Bộ Văn hóa Thể thao và Du lịch (quản lý du lịch, cơ sở lưu trú) với Bộ Tài nguyên và Môi trường (quản lý đất đai) không tìm được tiếng nói chung để có thể đưa ra khung pháp lý cho loại hình bất động sản này”.

Việc vỡ cam kết lợi nhuận và pháp lý thiếu ổn định đã khiến các nhà đầu tư quay lưng lại với phân khúc bất động sản này và trở lại với phân khúc nhà ở.

Có nhiều địa phương muốn thu hút vốn đầu tư mạnh vào bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng trước đây phải dùng thuật ngữ "đất ở không hình thành đơn vị ở" để có thể cấp sổ đỏ cho các sản phẩm bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng được xây dựng trên đất ở nông thôn, với điều kiện là không hình thành "đơn vị ở". Tuy vậy, khi bị thanh tra cũng như biết được cụm từ "đất ở không hình thành đơn vị ở" chưa được quy định trong văn bản quy phạm pháp luật nào thì lại lúng túng, lo sợ. Dẫn tới, có dự án "đất ở không hình thành đơn vị ở" đã được cấp sổ đỏ nhưng lại bị dừng lại, kể cả những dự án đã phát triển xong và chuyển nhượng cho nhà đầu tư thứ cấp.

Hệ quả là, có hàng loạt dự án bị vướng mắc, thị trường bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng tại nhiều địa phương sau thời kỳ phát triển nóng đã bị "đóng băng" gần như hoàn toàn. Chủ đầu tư và nhà đầu tư cũng bức xúc.

Sớm hoàn thiện khung pháp lý cho bất động sản du lịch

Để tháo gỡ những điểm nghẽn, tạo điều kiện phát triển bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng, làm nền tảng để thúc đẩy phục hồi và nâng tầm vị thế ngành du lịch Việt Nam, GS.TSKH. Đặng Hùng Võ nhận định: “Chính phủ nên có một văn bản sau khi đã xin ý kiến của Ủy ban thường vụ Quốc hội (bởi hiện Ủy ban thường vụ Quốc hội là cơ quan có trách nhiệm giải thích pháp luật) về cách áp dụng pháp luật hiện hành để giải quyết các dự án đang bị ách tắc. Văn bản như vậy cũng là cơ sở để sửa đổi triệt để các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan”.

bds-du-lich-4-1650600846.jpg
Nguyên thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường - GS.TSKH. Đặng Hùng Võ phát biểu

Về lâu dài, để khơi thông thị trường bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng cùng phát triển du lịch thì đòi hỏi phải có chính sách thu hút vốn đầu tư một cách hiệu quả, thực sự tạo ra được sự hấp dẫn về lợi ích cho các bên tham gia và đảm bảo tăng thu cho ngân sách Nhà nước.

Tuy vậy, cần dựa trên quy hoạch và nhu cầu sử dụng đất để cấp quyền sử dụng dài hạn hay ngắn hạn chứ không phải loanh quanh ở tên gọi "đất ở không hình thành đơn vị ở" hay những tên gọi khác.

Quy hoạch phải cụ thể từ quy hoạch chung đến quy hoạch phân khu hay quy hoạch chi tiết để thực thi một cách hiệu quả.

Thêm vào đó, có thể cân nhắc sửa đổi Luật Đất đai 2013 theo hướng cho phép người cần đất được lựa chọn giữa 2 hình thức là mua lâu dài quyền tài sản đất đai hoặc thuê đất với mọi loại đất. Nếu mua quyền tài sản đất đai lâu dài thì sẽ phải chịu thuế tài sản với tỷ suất cao, còn thuê quyền sử dụng đất có thời hạn chỉ cần chi trả tiền thuê đất cho Nhà nước.

Không nên dựa vào mục đích sử dụng đất để quy định đất đó là ngắn hạn hay dài hạn. Cách quy định đó là hoàn toàn manh mún và bất hợp lý, làm cho việc quản lý sẽ vất vả hơn nhiều.

bds-du-lich-5-1650600846.jpg
Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV - TS. Cấn Văn Lực phát biểu

Chuyên gia Kinh Tế trưởng BIDV - TS. Cấn Văn Lực đã đưa ra 5 giải pháp tháo gỡ khó khăn để góp phần vào sự phát triển bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng.

Thứ nhất là sớm bổ sung, hoàn thiện khung pháp lý cho bất động sản du lịch. Thứ hai là thay đổi tư duy phát triển, có chính sách định hướng và quy hoạch phát triển cho phát triển bất động sản du lịch. Thứ ba là có chính sách đồng bộ phát triển hạ tầng tại các vùng, khu du lịch và đẩy mạnh liên kết vùng. Thứ tư là tăng cường đào tạo, phát triển nguồn nhân lực. Cuối cùng là quan tâm phát triển lành mạnh tài chính bất động sản (thị trường vốn, thuế, phí, quỹ đầu tư...) phù hợp, đồng thời xây dựng cơ sở thông tin, dữ liệu thị trường bất động sản nói chung và bất động sản du lịch nói riêng, vừa phục vụ quản lý, vừa thúc đẩy chuyển đổi số lĩnh vực bất động sản.