"Xanh hóa" sẽ giúp thay đổi diện mạo thị trường bất động sản bán lẻ

Nguyễn Khắc Tiến
Những xu hướng bất động sản bán lẻ trong thập kỷ tới sẽ tạo nên nhiều thay đổi mạnh mẽ đối với cách thị trường vẫn luôn sử dụng và thiết kế không gian cũng như nhóm khách thuê truyền thống. 

Bán lẻ thế hệ mới

Những thay đổi trong nhu cầu của khách thuê bán lẻ và sự bùng nổ của thương mại điện tử đã giúp những mặt bằng có diện tích sàn nhỏ hơn vẫn có thể đáp ứng đủ phần lớn nhu cầu mua sắm của người tiêu dùng. Tuy nhiên, tại nhiều thị trường trên thế giới dự báo, người tiêu dùng sẽ ưu tiên những trung tâm thương mại cung cấp đa dạng các loại tiện ích, dịch vụ chăm sóc sức khỏe và các dịch vụ dân sự thay vì những nơi bán lẻ đơn thuần. 

z3902009206148-f7751af023a1d372494336d4d16a5120-1669118142.jpg
Ông Tom Whittington, Giám đốc Nghiên cứu bán lẻ Savills Anh Quốc.

Việc kết hợp nhiều mục đích sử dụng để đáp ứng các nhu cầu khác nhau của người tiêu dùng sẽ giúp bất động sản hoạt động hiệu quả hơn, thúc đẩy lượng khách đến cũng như tạo ra những không gian thú vị và hữu ích hơn.

Tại Anh, các cửa hàng bán lẻ trong thời gian tới sẽ cần giảm mức sử dụng và cải thiện hiệu suất sử dụng năng lượng của tòa nhà bởi nhóm này đang đóng góp 20% lượng khí thải của các công trình phi nhà ở (non-domestic property). Điều này sẽ giúp các chủ tài sản tránh lãng phí trong dài hạn, giảm thiểu rủi ro trong bối cảnh các nhà đầu tư và người tiêu dùng đang ngày càng ủng hộ những lựa chọn bền vững hơn. 

Những vấn đề này tưởng chừng như không liên quan đến nhau, nhưng thực tế lại có sự liên kết chặt chẽ và cần một chiến lược giải quyết toàn diện. Việc phát triển các dự án với những cải tiến về yếu tố xã hội, môi trường và kinh tế sẽ tạo nên những công trình bền vững hơn và điều này sẽ được minh chứng theo thời gian. 

Tăng chi phí hay tiết kiệm hơn? 

Chúng tôi ghi nhận ngày càng nhiều chủ đầu tư trên khắp thế giới đang đưa ESG trở thành yếu tố trung tâm trong chiến lược của họ. Các nhà đầu tư, nhà hoạch định chính sách và người tiêu dùng ngày càng quan tâm đến sự bền vững. Nếu không thể hiện được sự tích cực trong việc thực hiện các hoạt động ESG, giá trị cổ phiếu của doanh nghiệp có thể bị ảnh hưởng nghiêm trọng. Trong tương lai, các doanh nghiệp không đặt ESG là vấn đề ưu tiên có thể gặp khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn và nhóm người dùng cuối, từ đó gây kìm hãm sự tăng trưởng. 

z3902009200582-d70d6f9109061cb2a39292a58a421a4a-1-1669119939.jpg
Trung tâm mua sắm Funan tại Singapore. Nguồn: Woods Bagot

Nhiều chủ trung tâm bán lẻ lớn cũng thừa nhận các dự án đảm bảo tiêu chuẩn bền vững hoạt động tốt hơn tài sản thông thường. Thị trường có thể bắt đầu thấy chi phí Green Premium tăng trong những năm tới (chi phí dành cho những giải pháp công nghệ xanh thay vì những giải pháp thông thường với mức khí thải cao), và việc này có thể tác động lớn đến những mặt bằng có nhu cầu thuê thấp và không đạt những tiêu chuẩn về môi trường. 

Có một mối tương quan chặt chẽ của các bất động sản chịu thách thức về tài chính và yếu tố môi trường khi được cân nhắc về giá trị đầu tư. Chính vì vậy, các chủ đầu tư cần cân nhắc kỹ lưỡng giữa chi phí thực hiện và sức ép tài chính nếu không hành động, trong khi những dự án không thay đổi có khả năng bị bỏ lại phía sau. 

Nâng cao giá trị bất động sản

Với các dự án bán lẻ cũ có 4 giải pháp cho các chủ nhà để nhận được những đánh giá tích cực các nhà đầu tư và người tiêu dùng. 

Mục tiêu quan trọng nhất cần thực hiện là giảm mức tiêu thụ năng lượng. Việc giảm 20% năng lượng tiêu thụ tương đương với tăng 5% tổng doanh thu nên đây có thể xem là một mũi tên trúng hai đích, vừa có lợi về mặt tài chính vừa có những tác động tích cực lên môi trường. Các chủ nhà nên tìm đến những nguồn cung ứng/sản xuất năng lượng sạch hơn để có thể tạo ra sự khác biệt. Rất nhiều tòa nhà bán lẻ hiện nay có mô hình xây dựng phù hợp với việc sử dụng điện năng lượng mặt trời. 

Thứ hai, mô hình kinh tế tuần hoàn là một trong những nguyên tắc mới và quan trọng nhất cho doanh nghiệp trong tạo việc tạo môi trường xây dựng (built environment). Những trung tâm bán lẻ cần linh hoạt và chủ động hơn trong việc tìm kiếm vật liệu thay thế, tái sử dụng cũng như ứng dụng các phương pháp xây dựng giúp giảm lượng phát thải carbon và kéo dài tuổi thọ của công trình. Việc tái sử dụng những không gian bán lẻ không phù hợp hoặc phát triển các dự án mới có thể được thực hiện một cách kết hợp. 

Thứ ba, mỗi không gian bán lẻ không nhất thiết “chỉ dành cho bán lẻ” mà cần có nhiều mục đích sử dụng khác nhau, đáp ứng nhu cầu đa dạng của người tiêu dùng, người lao động cũng như dân cư của khu vực đó. Vận hành đa mục đích giúp tăng sự bền vững, doanh thu ổn định cũng như nhiều không gian hấp dẫn. 

Thứ tư, bất động sản bán lẻ khu trung tâm đô thị lớn mang lợi ích đặc biệt trong việc nâng cao giá trị xã hội và có tác động tích cực trong việc thúc đẩy người tiêu dùng trung thành. Các sáng kiến về xã hội và môi trường không bị tách biệt và được áp dụng hiệu quả nhất khi được thực hiện đồng thời. 

z3902009187015-435706f0d1b2c59d2457a59f0a388fc2-1669118035.jpg
Trung tâm mua sắm Castlegate ở Stockton, Anh được dỡ bỏ để thay thế bằng một công viên bên bờ sông cho người dân thành phố. Nguồn: Stockton-on-Tees Borough Council/Ryder.

Tầm nhìn hướng nhanh về phía trước

Chuyển đổi mục đích sử dụng, cải tạo và phát triển các dự án bán lẻ mới đều là cơ hội tạo ra những không gian bền vững và có sức ảnh hưởng lớn trong tương lai. Nhiều minh chứng cho thấy việc có tầm nhìn xây dựng bất động sản hướng về xã hội và “xanh” hơn sẽ tạo nên những không gian tốt hơn, giúp người tiêu dùng trung thành và tự hào hơn khi sử dụng.

Trung tâm mua sắm Funan ở Singapore được phát triển đa mục đích sử dụng với kết quả vận hành ấn tượng. Funan có không gian phục vụ bán lẻ, sinh hoạt, làm việc và các hoạt động cộng đồng. Bên cạnh đó, dự án này cũng được áp dụng nhiều biện pháp xanh trong thiết kế để giảm phát thải carbon, tái tạo năng lượng, thúc đẩy đa dạng sinh học, giao thông bền vững, hệ thống mái xanh (Green roofs) và sản xuất lương thực đô thị. 

Một số doanh nghiệp cũng đã đưa ra những lựa chọn táo bạo để thay đổi như Trung tâm mua sắm Castlegate ở Stockton, Anh. Dự án này đã được chuyển đổi thành một công viên công cộng. Điều này cho thấy khi sự thay đổi mục đích sử dụng của các trung tâm bán lẻ tại đô thị lớn, đưa những lựa chọn phi bán lẻ (non-retail uses) vào dự án. Việc cải thiện các khía cạnh xã hội và môi trường trong bất động sản sẽ giúp thu hút người dân và góp phần thúc đẩy những giá trị về kinh tế khác.

Kết hợp các ưu tiên

Theo quan sát của Savills về thực tế ở nhiều thị trường trên thế giới, chương trình nghị sự về môi trường vẫn chưa được coi là ưu tiên đầy đủ trên con đường tăng trưởng kinh tế. Tuy nhiên, tương lai của đầu tư và phát triển bán lẻ tốt là nhận ra rằng sự bền vững về kinh tế và môi trường không phải là hai mục tiêu khác nhau mà là hai mặt của cùng một đồng tiền. Những nơi có cả hai mục tiêu lần lượt sẽ được cộng đồng và người tiêu dùng đón nhận, nhu cầu về khách thuê từ đó sẽ được kéo theo. Do đó, điều này cũng có lợi cho chủ sở hữu và các bên liên quan.

Tại thị trường Việt Nam, các dự án bán lẻ vẫn chưa quá được chủ đầu tư chú trọng về các yếu tố ESG, song nhiều tiện ích về không gian xanh cũng được bố trí trong thiết kế để khách hàng trải nghiệm khi mua sắm. Mặc dù vậy, ở phân khúc bất động sản văn phòng và khu công nghiệp trong những năm gần đây, các nhà đầu tư nước ngoài từ Singapore, Hàn Quốc, Nhật Bản và châu Âu đã cung cấp cho thị trường nhiều dự án đạt tiêu chuẩn xanh, đáp ứng những yêu cầu của khách thuê.

Trong bối cảnh đó, các nhà phát triển nội địa cũng đang theo đuổi các tiêu chuẩn này để hướng đến các dự án văn phòng hạng A. 

Dù chúng ta nhìn nhận vấn đề theo cách nào, chi phí của việc không hành động sẽ là gánh nặng tài chính và môi trường lớn hơn trong tương lai. Người mua sắm và cộng đồng thích không gian xanh hơn, sạch hơn và họ sẽ trung thành hơn khi các cải tiến về giá trị xã hội và môi trường được thực hiện. Nếu chúng ta muốn tạo ra các địa điểm bán lẻ và trung tâm thành phố bền vững và dễ đầu tư hơn thì việc phát triển thông qua cả ESG là điều không thể thiếu. Điều này đòi hỏi các chủ đầu tư cần nhìn nhận qua lăng kính của người tiêu dùng, đồng thời tương tác với khách thuê và các nhà hoạch định chính sách để đảm bảo tầm nhìn chung của các bên liên quan.