Bị chặn nguồn tài chính quen thuộc, giá bất động sản có thể tăng cao đột biến?

Trên đây là thông tin được Phòng phân tích và nghiên cứu của Hiệp hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) đưa ra tại báo cáo chuyên đề chuyển động thị trường bất động sản đầu tháng 5 năm 2022.

Theo Nhịp Sống Kinh Doanh, tại báo cáo trên, VARS cho biết, bất động sản từ trước tới nay luôn thuộc một trong hai nhóm ngành có giá trị trái phiếu doanh nghiệp phát hành cao nhất.

Tính chung 4 tháng đầu năm, bất động sản vẫn là nhóm ngành dẫn đầu về giá trị trái phiếu phát hành, đạt gần 29.000 tỷ đồng, chiếm 37,35% thị trường, theo thống kê của Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam.

Hiện tại, tín dụng ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp đang là hai kênh huy động vốn chính cho các dự án bất động sản ở tất cả các phân khúc. Theo kết quả thống kê, tính đến hết quý I năm 2022, dư nợ tín dụng bất động sản đạt được 2,23 triệu tỷ đồng, tăng 2,24% so với đầu năm, thấp hơn nhiều mức tăng trên 5% dư nợ tín dụng chung của nền kinh tế.

Ngoài ra, nguồn vốn tín dụng ngân hàng tài trợ cho hoạt động kinh doanh bất động sản hiện tại chỉ chiếm khoảng 35%, tương đương với 0,78 triệu tỷ đồng, phần lớn là các khoản cho vay mua và sửa chữa nhà ở.

Như vậy, nguồn vốn tín dụng ngân hàng dành cho kinh doanh bất động sản (đầu tư các dự án bất động sản) không những giảm tốc mà còn giảm cả về tỷ trọng. Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản muốn duy trì tốc độ tăng trưởng bình thường, buộc phải tìm các nguồn vốn khác thay thế.

Tuy nhiên, việc thắt chặt nguồn vốn đổ vào lĩnh vực bất động sản, đặc biệt là kênh tín dụng ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp là một tín hiệu tương đối rõ ràng đến từ phía cơ quan chức năng.

Bên cạnh sự ủng hộ những biện pháp mạnh tay của cơ quan chức năng, giới chuyên gia và những doanh nghiệp địa ốc chân chính cho rằng, việc điều chỉnh chính sách cần dung hòa giữa 2 yếu tố, vừa "siết chặt" nhưng không "cực đoan" để thị trường bất động sản phát triển một cách ổn định, lành mạnh, góp phần vào ổn định chung cho cả nền kinh tế.

Hiện tại trái phiếu doanh nghiệp là một trong những lựa chọn hàng đầu, chỉ sau nguồn tín dụng ngân hàng. Tuy vậy, sau sự kiện hơn 10.000 tỷ đồng trái phiếu của nhóm doanh nghiệp Tân Hoàng Minh bị hủy, dẫn tới trong tháng 4, không có doanh nghiệp bất động sản nào phát hành trái phiếu. Đây là một hiện tượng riêng lẻ xảy ra trong một tháng nhưng cũng chưa đủ để khẳng định đó là một xu hướng dài hạn.

Các doanh nghiệp bất động sản sẽ không còn tự do phát hành trái phiếu như trước nữa, bởi sự can thiệp hủy bỏ kết quả phát hành là điều khó có thể dự đoán. Đồng thời, mục đích phát hành đang được các cơ quan chức năng kiểm soát gắt gao, tránh những hệ lụy có thể ảnh hưởng đến các nhà đầu tư cá nhân - những người chưa thực sự hiểu về tình trạng trái phiếu cũng như khả năng thanh toán/vỡ nợ của các tổ chức phát hành.

Sau những động thái siết chặt của cơ quan quản lý nhà nước, thị trường trái phiếu doanh nghiệp sẽ vận hành lành mạnh và hiệu quả hơn, bảo vệ tốt hơn quyền lợi của các nhà đầu tư cá nhân, đặc biệt với lĩnh vực bất động sản. Tuy nhiên, nguồn vốn vào bất động sản cần được khơi thông, đảm bảo cho thị trường bất động sản phát triển minh bạch và lành mạnh, là bệ đỡ cho nền kinh tế.

Nếu doanh nghiệp thiếu vốn, nguồn cung sẽ bị ảnh hưởng tiêu cực?

Theo VARS phân tích, nhu cầu bất động sản, đặc biệt là bất động sản nhà ở đang không ngừng tăng, với động lực chính đến từ cơ cấu dân số trẻ và tốc độ đô thị hóa mạnh mẽ. Thêm nữa, nguồn cung bất động sản từ trước đến nay chưa đáp ứng được tốc độ tăng trưởng nhu cầu, do những ách tắc trong các thủ tục cấp phép dự án.

Trong tình hình giá nguyên vật liệu đang có xu hướng gia tăng do bất ổn địa chính trị thì nhu cầu vốn của các doanh nghiệp bất động sản ngày càng trở nên cấp thiết. Do đó, việc tăng trưởng nguồn cung có thể bị ảnh hưởng tiêu cực bởi chính sách "siết van" tín dụng và trái phiếu doanh nghiệp.

Chặn những nguồn tài chính quen thuộc (tín dụng ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp), trong khi việc thu hút nguồn vốn từ các sản phẩm tài chính khác (quỹ đầu tư bất động sản - REIT, quỹ tiết kiệm nhà ở, chứng khoán hóa bất động sản...) hay các kênh khác (đầu tư trực tiếp, gián tiếp nước ngoài) lại cần nhiều thời gian để có thể vận hành ổn thỏa, khiến cho nguồn cung bất động sản bị thắt chặt, đẩy mức giá tăng lên một cách không hợp lý.

"Mức giá bất động sản tăng lên bất thường thúc đẩy chi phí sản xuất các ngành liên quan (bán lẻ, sản xuất công nghiệp...) có thể gây tổn hại đến nền kinh tế vĩ mô, đặc biệt trong giai đoạn nhạy cảm hiện nay", VARS đưa ra nhận định.

Theo đơn vị này, các cơ quan chức năng bên cạnh việc bảo vệ nhà đầu tư cá nhân trên thị trường tài chính nhiều rủi ro, cũng cần có những chính sách bảo vệ chính các doanh nghiệp bất động sản làm ăn chân chính. Nguồn vốn cần được khơi thông cho mọi ngành nghề trong nền kinh tế, trong đó bao gồm cả bất động sản.

Việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp nói chung và trái phiếu bất động sản nói riêng, bên cạnh việc kiểm soát chặt chẽ các doanh nghiệp phát hàng, cần có một cơ chế để giảm thiểu sự tham gia của nhà đầu tư cá nhân - những người dễ bị ảnh hưởng nhưng lại thiếu kiến thức và kinh nghiệm.

Cuộc chơi với trái phiếu doanh nghiệp nên là cuộc chơi giữa các doanh nghiệp và các tổ chức tài chính, như ngân hàng và các quỹ đầu tư chuyên nghiệp, vận hành theo cơ chế thị trường.

"Ngoài ra, cũng đến lúc các cơ quan chức năng đề xuất những quy định cởi mở hơn để các doanh nghiệp thu hút vốn nước ngoài, cũng như các sản phẩm đầu tư hiệu quả như quỹ đầu tư bất động sản (REIT), chứng khoán hóa bất động sản, quỹ tiết kiệm nhà ở", VARS đưa ra kiến nghị.