Bất động sản ven sông “đắt xắt ra miếng” 

Hoàng Bích Nga

Phân khúc bất động sản ven sông có giá bán cao hơn từ 20 - 30% so với mặt bằng chung. Nhưng vẫn được các nhà đầu tư săn lùng do nguồn cung không đủ. 

Bất động sản ven sông với những con số biết nói

Theo báo cáo Tổ chức tư vấn bất động sản có mạng lưới trên toàn cầu Knight Frank Global Waterfront, phân khúc bất động sản ven sông được ưa chuộng trên thế giới. Vị trí này không những phù hợp với phong thủy của người châu Á mà còn được giới thượng lưu ở các quốc gia châu Âu coi là sự lựa chọn đắt giá. Mức giá thường cao hơn 36,8% so với giá nhà thông thường. 

Số liệu từ Savills cho thấy, bất động sản ven sông tại các thành phố lớn trên thế giới cũng cao hơn từ 10 - 50% so với các phân khúc bất động sản khác. Cụ thể, giá bất động sản ven sông tại London (Anh), Paris (Pháp) cao hơn 50%; tại Thượng Hải (Trung Quốc), Sydney (Australia) cao hơn 20%; tại Hong Kong (Trung Quốc) cao hơn 15%. Moscow (Nga) cao hơn từ 10 - 13%. 

Tại Việt Nam, thường có xu hướng chọn nhà theo như câu ca dao “nhất cận thị, nhị cận giang” vì vậy yếu tố view sông tạo nên giá trị bất động sản. Bất động sản view sông tăng thêm 20 - 30%, có nơi tăng đến 50%. Đặc biệt, những căn hộ có tầm nhìn trực tiếp ra sông trong một dự án, sẽ có giá cao hơn 15 - 20% so với những căn còn lại. Những con số này tạo động lực cho nhiều nhà đầu tư tham gia xây dựng các dự án bất động sản ven sông. 

bat-dong-san-ven-song-01-1642392714.jpg
Bất động sản ven sông được giới thượng lưu ưa chuộng.

Bất động sản ven sông có thanh khoản rất cao ở cả thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp. Vừa mua rồi bán lại sang tay, khách hàng đã dễ dàng thu lời từ 200 - 300 triệu đồng cho loại hình căn hộ, cả nửa tỷ cho nhà liền thổ.

Tại một dự án bất động sản tại quận Thủ Đức cũ, nơi có công viên dọc bờ sông dài 3,4km. Giá bán các biệt thự ven sông, gồm cả đất lẫn nhà đối với view đẹp nhất dao động từ 330 - 350 triệu đồng/m2. Biệt thự xây sẵn nội khu có mức giá từ 260 đến 280 triệu đồng/m2 cả nhà và đất. Như vậy mức giá bán chênh lệch giữa nội khu và ven sông của dự án lên tới 70 triệu đồng/m2. 

Một dự tại quận 2 cũ, các căn biệt thự ở ven sông Sài Gòn có giá nhà đất từ 300 triệu đồng/m2 đổ lên. Còn các căn nội khu có giá thấp hơn, chỉ từ 240 - 250 triệu đồng/m2. Qua đó có thể thấy mức giá của những căn view sông có giá cao hơn 50 - 60 triệu đồng/m2. 

Không chỉ nhà phố, biệt thự ven sông có giá bán đắt hơn nội khu mà những căn hộ view sông cũng có sự chênh lệch về giá bán với những căn hộ bình thường khác. Một dự án vừa mở bán từ giữa năm 2021 tại phường Thảo Điền (quận 2, TP HCM), căn hộ nội khu có giá bán từ 80-85 triệu đồng/m2, còn những căn hộ view sông thì giá bán cao hơn 10 - 15%. Mặc dù có giá bán cao hơn, nhưng những căn hộ có hướng nhìn ra sông lại bán hết đầu tiên. 

Chung cư tại bán đảo Thủ Thiêm cũng xuất hiện tình trạng tương tự. Giá bán các căn hộ view sông chênh lệch 15% so với những căn view nội khu dự án. Ngoài ra được chủ đầu tư tiếp thị giá đắt hơn vì các căn này có view vĩnh cửu (không thay đổi). 

Ngay cả các dự án chung cư bình dân ở gần cảng Cát Lái, căn hộ có view hướng ra sông chênh giá 5-7% so với các sản phẩm còn lại của dự án.

Như vậy, với những con số trên đã cho thấy sức hấp dẫn của phân khúc bất động sản ven sông tại Việt Nam. Cùng với đó là xu hướng lựa chọn của các nhà đầu tư và người mua thực ở. 

Bất động sản view sông “hiếm nên quý” 

Theo một số nghiên cứu, cho thấy sống ở gần sông nước có lợi cho sức khỏe của con người. Trong phong thủy, nguồn nước, nơi bắt đầu của sự sống nên sẽ đem lại sự thịnh vượng cho gia chủ. Nên nhiều người có xu hướng lựa chọn các bất động sản ven sông. 

Tuy nhiên, có 3 yếu tố chính được coi là nguyên nhân khiến bất động sản ven sông hút khách. Đó là lợi thế cảnh quan, nguồn cung ít và khả năng tăng giá trong tương lai. 

Đặc biệt tại TP HCM sở hữu 80km mặt tiền sông, nhưng quỹ đất này đã gần hết bởi những dự án nhà cao ốc, biệt thự, căn hộ cao cấp có mức giá lên tới triệu đô. Quỹ đất trống còn lại cũng đã được các doanh nghiệp mua sẵn để tung dự án vào những thời điểm thích hợp. 
 
Tổng giám đốc một dự án khu đô thị tại TP Thủ Đức cho biết, nhà phố, biệt thự ven sông thường có số lượng hạn chế so với các bất động sản thông thường nên có mặt bằng giá cao hơn khoảng 30%. Cá biệt có những căn nhà phố, biệt thự đội giá lên đến 50% hoặc cao hơn so với các sản phẩm khác cùng dự án nhờ có mặt tiền sông đẹp.

Vị này cho hay, bất động sản view sông có giá đắt đỏ là do có khí hậu mát mẻ, tầm nhìn thoáng, không bị che khuất, thuận lợi về mặt phong thủy nên được nhiều người săn đón dù giá có cao hơn so với mặt bằng chung. 

bat-dong-san-ven-song-02-1642392767.jpg
Bất động sản ven sông có giá đắt đỏ. 


 Theo ông Đoàn Quốc Duyệt, Giám đốc Công ty Tín Thành: “Giá bất động sản ven sông đắt hơn các sản phẩm cùng phân khúc 20-30% là hiện tượng khá phổ biến và được giới đầu tư lẫn người mua để ở chấp nhận sự chênh lệch này”.

Lý do là trong một dự án sẽ có những căn có tầm nhìn đẹp và có những căn có view bình thường. Do đó, các chủ đầu tư cần phải tính toán kỹ khi thực hiện các chiến dịch Marketing và chia khung giá chào bán theo từng đợt. Bất động sản ở vị trí nội khu, có view bình thường sẽ được chào bán trước với mức giá đáy (tức là giá thấp nhất). Đây là giá tham chiếu thường được môi giới chào hàng để thu hút sự quan tâm của người mua.

Các căn có view đẹp như mặt tiền sông, view hồ, mặt tiền đường lớn thường được mở bán đợt sau với mặt bằng giá cao hơn. Mức chênh lệch giá nhà có view sông được tính bằng công thức giá đáy (tham chiếu) cộng thêm hệ số 10-20-30% tùy vào vị trí và hướng nhà.

Giá bán bất động sản ven sông tại thị trường sơ cấp, tức là giá bán lần đầu của chủ đầu tư chào hàng, đã có mức giá cao hơn 15 - 30% so với các sản phẩm còn lại trong cùng một dự án. Tuy nhiên, số lượng những căn view sông lại ít, chỉ khoảng 10% nên khi mua đi bán lại, tức là thị trường thứ cấp, mức giá cao lên rất nhiều lần. 

Tuy nhiên, ông Duyệt cho biết thêm, không phải dự án bất động sản ven sông nào cũng bán được giá. Sau khi được mua lại từ chủ đầu tư tại thị trường sơ cấp, các bất động sản nhà phố, biệt thự, căn hộ mặt sông sẽ bước vào giai đoạn thử thách tăng giá trên thị trường thứ cấp. 

Phụ thuộc vào vị trí mặt tiền sông, nếu nhánh sông đẹp, giá bán F2, F3 sẽ tăng. Ngược lại, nếu ở vị trí sông có hiện tượng sạt lở hoặc dòng chảy tích tụ rác thải, ô nhiễm thì mức giá sẽ khó có thể tăng, thậm chí là giảm giá. 

Bên cạnh yếu tố view sông, pháp lý của tài sản bất động sản cũng rất quan trọng, ảnh hưởng tới mức giá bán. Nếu pháp lý đầy đủ, tiến độ thi công nhanh, nhiều tiện ích xung quanh như trường học, khu thương mại, chợ, bệnh viện là yếu tố thuận lợi. 

"Vì vậy, người mua bất động sản trước khi 'chọn mặt gửi vàng', nên cân nhắc nhiều yếu tố tạo ra một giá trị gia tăng bền vững cho sản phẩm hơn là chỉ nhắm đến view sông", ông Duyệt khuyến cáo.