Bất động sản Thủ Đức ngày càng tăng giá, người dân than trời

Hoàng Bích Nga

Mặt bằng giá nhà đất Thành phố Hồ Chí Minh đang có sự điều chỉnh mạnh mẽ sau sự kiện đấu giá đất Thủ Thiêm. Đặc biệt bất động sản Thành phố Thủ Đức đã tăng đáng kể thời gian gần đây. Người mua khó lòng tìm được nhà “giá mềm” ở khu vực này.

Bất động sản Thành phố Thủ Đức tăng giá nhanh

Thị trường bất động sản Thành phố Thủ Đức nói riêng và Thành phố Hồ Chí Minh nói chung đều đã xác lập mức giá mới. Với sự kiện đất Thủ Thiêm đạt mức giá 2,4 tỷ/m2 đã đẩy trần giá đất ở khu vực phía Đông Thành phố Hồ Chí Minh ở hầu hết các phân khúc lên rất cao.

Các căn hộ nằm ở trung tâm Thành phố Thủ Đức hiện đạt ngưỡng 10.000 - 20.000 USD/m2. Mức giá này tính dựa trên cơ sở chi phí xây dựng, lãi vay mua nhà cùng lợi nhuận giao dịch. Mức giá này hiện đang cao gấp 2 lần so với giá bán sơ cấp cao nhất thị trường.

Giá bất động sản tại Thành phố Thủ Đức tăng nhanh.
Giá bất động sản tại Thành phố Thủ Đức tăng nhanh.

Theo dữ liệu thống kê từ một chuyên trang bất động sản. giá bất động sản Thành phố Thủ Đức đã tăng 23% trong 2 năm qua. Riêng các căn hộ chung cư nằm ven sông, tiếp giáp các cơ sở hạ tầng trọng điểm đã chứng kiến mức tăng kỷ lục. Từ 30-50%/căn hộ, có nơi đạt mức giá 210 triệu/m2.

Quý 4 năm/2021 giá nhà tại Thủ Đức tăng 3-6% so với thời điểm quý 2 cùng năm. Câu chuyên tăng giá nhà ở Thủ Đức vẫn sẽ còn tiếp diễn trong năm 2022 khi mà xu hướng mua bất động sản khu Đông thành phố vẫn cao. Việc Thành phố Thủ Đức xác lập mặt bằng giá mới chỉ là vấn đề sớm hay muộn. Thậm chí các chuyên gia dự báo có thể xảy ra tình trạng rượt đuổi giá các dự án bất động sản trong năm 2022.

Các dự án mới liên tục xuất hiện ở Thủ Đức

Các chuyên gia bất động sản cho biết, trong khi khu vực Thủ Thiêm đang “thừa” dự án cao cấp. Thì ở khu vực quận 9 và Thủ Đức (cũ) lại thiếu hụt những dự án có chất lượng cao. Ở khu vực Khu công nghệ cao hiện nay đã có hơn 140 dự án. Tổng mức đầu tư của các dự án này lên tới hơn 7 tỷ USD. Ở Thành phố Thủ Đức sở hữu nhiều tiềm năng về dân số, quỹ đất để thu hút các nhà đầu tư.

Bởi tại Thủ Đức có “làng đại học” với 100.000 sinh viên, hơn 2.000 giảng viên trình độ cao... Hay nhóm đối tượng chuyên gia nước ngoài hay những doanh nhân người Việt thường chọn sinh sống tại các dự án cao cấp có chất lượng tốt, hạ tầng giao thông đồng bộ tạo kết nối với các khu vực xung quanh. Đặc biệt là có nhiều tiện nghi và hệ thống cây xanh.

Vì vây, chỉ trong vòng 3 tháng cuối năm đã có tới 10 dự án mới được chào bán tại tại Thành phố Thủ Đức. Mức giá trung bình của các dự án năm 2020 chỉ 48 triệu/m2. Nhưng tới thời điểm hiện tại đã là 55 triệu/m2. Khu vực này hiện rất khó kiếm dự án nào có giá dưới 40 triệu/m2. Nhu cầu tìm mua nhà ở tại Thành phố Thủ Đức hiện rất cao.

Các dự án mới liên tục được ra mắt thị trường bất động sản Thành phố Thủ Đức.
Các dự án mới liên tục được ra mắt thị trường bất động sản Thành phố Thủ Đức.

Ước tính mỗi năm nơi đây phải có thêm 200.000 sản phẩm nhà ở để phục vụ người dân. Trong số đó có tới 50-70% khách hàng chỉ có nhu cầu mua nhà giá từ 2-3 tỷ đồng. Tuy nhiên khi làn sóng tăng giá đất như hiện nay, cùng với đó là nguy cơ lạm phát cao. Giá nhân công, vật liệu xây dựng leo thang liên tục, theo các chuyên gia bất động sản dự báo giá nhà ở sơ cấp sẽ không giảm. Thậm chí sẽ xuất hiện làn sóng 'rượt đuổi' về giá của các dự án bất động sản tại Thành phố Thủ Đức ngay từ năm 2022.

Nhiều nhà đầu tư, người mua ở thực đang có động thái tranh thủ thời điểm thị trường chuẩn bị bùng nổ để tính toán dòng tiền. Tranh thủ gom các sản phẩm tiềm năng mà còn đang ở trong tầm giá hợp lý. Nhưng trên thực tế phần lớn các chủ đầu tư chọn áp dụng các chính sách giãn tiến độ thanh toán để kích cầu sức mua của khách hàng. Thay vì lựa chọn đưa ra mức giá bán thấp.

Các nhà đầu tư có tầm nhìn và người mua nhà ở đang tranh thủ thời điểm chưa quá cạnh tranh để săn lùng các sản phẩm có giá phải chăng. Đa số người mua đều hi vọng có thể tìm kiếm những căn hộ chất lượng cao nhưng mức giá sẽ hạ bớt so với hiện tại.

Nên có chính sách hỗ trợ thanh toán và giá bán

Giá nhà tại Thành phố Thủ Đức hiện là 50-56 triệu/m2. Nếu mua một căn hộ 50m2 thì giá sẽ khoảng 2,5-2,9 tỷ/căn. Nhưng các gia đình nhiều thành viên ít nhất cần phải có nhà diện tích trên dưới 70m2 và mức giá sẽ là 3,8-4 tỷ. Đây là mức giá “trên trời” đối với những lao động trẻ.

Người mua mong mỏi tìm được những căn hộ 70m2 với giá 2 -2,5 tỷ đồng nhưng hầu như trên thị trường không xuất hiện. Dù chủ đầu tư có ưu đãi thanh toán hoặc có chính sách cho vay dài hạn thì việc sở hữu nhà với mức giá quá cao cũng rất khó cho người mua.

Hệ thống giao thông hiện đại tại Thành phố Thủ Đức.
Hệ thống giao thông hiện đại tại Thành phố Thủ Đức.

Phần lớn các chủ dự án ở Thủ Đức đều chỉ áp dụng chính sách giãn tiến độ thanh toán để kích cầu thị trường. Không có dự án nào có giải pháp ưu đãi giảm giá, bán nhà giá thấp. Việc tìm mua bất động sản giá dưới 40 triệu/m2 ở Thủ Đức chỉ xảy ra khi chủ đầu tư giảm biên độ lợi nhuận. Điều này sẽ giúp người mua có thể dễ dàng tiếp cận các dự án, giảm bớt nỗi lo tài chính.

Giá bán quá cao so với thực tế thu nhập người dân thời gian qua đã gây lệch pha cung cầu ở Thủ Đức. Số lượng người mua có nhu cầu thực tế lớn nhưng dự án phù hợp đếm trên đầu ngón tay. Nguồn cung mới trong 2022 cũng sẽ dự báo là giảm sút so với 2021 nên sẽ càng khó cho người mua nhà tìm sản phẩm vừa túi tiền.

Vì thế việc mà doanh nghiệp và chủ đầu tư cần làm là tính toán lại giải pháp nhà ở dành cho người thu nhập trung bình. Cần triển khai thêm các dự án nhà vừa túi tiền người mua thay vì chỉ tập trung khai thác căn hộ cao cấp.