Bất động sản nhà ở "ế" hàng nhưng giá vẫn leo thang

Tính thanh khoản thấp, giá tăng cao

Theo Nhịp Sống Kinh Tế, kết quả báo cáo của BHS Group cho thấy, thị trường căn hộ tại Hà Nội trong quý I năm 2022 tiếp tục thiếu hụt nguồn cung dòng sản phẩm bình dân và giá rẻ. Điều này đã khiến cho tỷ lệ hấp thụ dự án tại Hà Nội tương đối thấp nhưng giá nhà vẫn tăng cao.

Từ số liệu của BHS Group thấy được, tổng nguồn cung căn hộ sơ cấp tại Hà Nội trong quý I năm 2022 đạt được 9.300 sản phẩm, giảm 45% so với IV năm 2021. Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 30%, tương đương với 3.000 căn hộ có khách hàng mua. Khoảng 6.300 sản phẩm còn lại nằm tồn kho.

Trong số 9.300 căn hộ mới ra mắt thị trường thì có 62% thuộc phân khúc căn hộ hạng B, tương đương với 4.220 sản phẩm. Trong khi đó, căn hộ hạng C chỉ có khoảng 645 sản phẩm.

Theo báo cáo của BHS Group cho thấy, do nguồn cung căn hộ tại Hà Nội dần khan hiếm, đồng thời giá vật liệu xây dựng tiếp tục tăng lên chóng mặt, đã khiến cho giá căn hộ tiếp tục tăng từ 10-23% so với cùng kỳ năm 2021.

Cụ thể là, với phân khúc căn hộ hạng C, bình quân giá tăng từ 25,2 triệu đồng/m2 lên đến 28 triệu đồng/m2, tăng khoảng 10%. Tương tự đó, căn hộ hạng B tăng từ 34 triệu đồng/m2 lên 40 triệu đồng/m2, tăng 15%. Căn hộ hạng A tăng từ 46 triệu đồng/m2 lên 59,5 triệu đồng/m2, tương đương tăng 23%.

BHS Group dự báo rằng, trong năm 2022, nguồn cung căn hộ tương lai tại Hà Nội sẽ dao động trong khoảng từ 10.000-11.000 sản phẩm.

Về phân khúc, nguồn cung sẽ chủ yếu là các sản phẩm hạng B, trong khi đó, hạng C sẽ vẫn tiếp tục khan hiếm do mặt bằng giá đã tăng cao và giá vật liệu xây dựng ít nhiều đang bị ảnh hưởng bởi các yếu tố kinh tế, chính trị.

Về khu vực, nguồn cung sẽ nằm tại các khu vực xa dần trung tâm như Nam Từ LIêm, Gia Lâm hay Long Biên từ các đại dự án và do quỹ đất trung tâm đã khan hiếm.

Theo các chuyên gia BHS Group nhận định, do thị trường bất động sản vẫn tích cực, tỷ lệ hấp thụ được dự báo sẽ vẫn tiếp tục tăng đều qua các quý và giá bán cũng sẽ ghi nhận mức tăng trưởng khoảng từ 5-10% trong năm 2022. Tuy vậy, nguồn cung có thể sẽ bị ảnh hưởng do các chính sách siết chặt về tín dụng cho vay bất động sản và các yếu tố kinh tế - chính trị vĩ mô.

Nhu cầu cao nhưng căn hộ bình dân lại thiếu

Giám đốc Cấp cao, Bộ phận tư vấn Savills Hà Nội - bà Đỗ Thu Hằng cho biết, thị trường căn hộ tại Hà Nội trong quý I năm 2022 có phần kém sôi động, khi tỷ lệ tiêu thụ các sản phẩm mới chỉ đạt 20%.

Tuy thế, giá căn hộ lại tăng mạnh ở cả 3 phân khúc. Savills Việt Nam cho biết, 5 năm qua, giá chào bán sơ cấp trung bình của hạng B tăng mạnh nhất ở mức 8%/năm. Giá sơ cấp của hạng C tăng 7%/năm và hạng A là tăng 4%/năm.

Bà Đỗ Thu Hằng cũng nhận định rằng, trong vài năm tới, nhu cầu mua nhà tại Hà Nội tiếp tục tăng cao, đặc biệt là tại các phân khúc nhà ở giá rẻ trên dưới 20 triệu đồng/m2. Thế nhưng trong vài năm tới, phân khúc này vẫn rất khan hàng.

Chương trình phát triển nhà ở Hà Nội đặt ra mục tiêu là đến năm 2025, tổng diện tích sàn nhà ở xã hội đạt 1,25 triệu m2 từ 19 dự án, chỉ tương đương với 6% diện tích nhà ở thương mại mới.

Hầu hết các dự án nhà ở xã hội sẽ ở quận/huyện Nam Từ Liêm, Hoàng Mai, Thanh Trì, Long Biên, mỗi quận/huyện có 3 dự án.

Cũng theo bà Hằng: "Cơ sở hạ tầng sẽ thúc đẩy mạnh mẽ cho thị trường căn hộ thời gian tới. Tuyến đường sắt đô thị đầu tiên của Hà Nội chính thức khánh thành vào tháng 1 năm 2022. Giá bán thứ cấp của các dự án gần các nhà ga tăng cao đến mức 18% theo quý, trung bình đạt 4% theo quý, cao hơn so với mức tăng trung bình 2% của thị trường. Giá bán phân khúc căn hộ sẽ tiếp tục hưởng lợi từ việc phát triển cơ sở hạ tầng.

Trong giai đoạn từ năm 2021-2025, thành phố dự kiến sẽ giải ngân khoảng 650.000 tỷ đồng vốn đầu tư công. Các dự án ưu tiên gồm các đường Vành đai 2,5; 3; 3,5; 4; các cây cầu lớn như cầu Vĩnh Tuy giai đoạn 2 và cầu Thượng Cát; nâng cấp, xây mới các tuyến quốc lộ như đường 6, đường 32, 1A, 2B và các dự án đường sắt đô thị".

Đánh giá về thị trường căn hộ trong thời gian tới, bà Đỗ Thu Hằng cho biết, thị trường hiện đang thiếu nguồn cung nhà ở giá rẻ, các căn hộ có giá dưới 20 triệu đồng/m2 tại các dự án hiện hữu đã được hấp thụ hết. Trong khi đó, không có thêm nguồn cung mới.

Cũng theo bà Hằng, dù nguồn cung khan hiếm, nhu cầu tăng nhưng thị trường căn hộ tại Hà Nội hiện đang diễn ra tình trạng thanh khoản kém ở một số dự án đặt mức giá quá cao, vượt qua khả năng chi trả của người dân.

"Chỉ số giá trên thu nhập là thước đo cơ bản cho khả năng chi trả để mua nhà. Chỉ số này thường được tính bằng tỷ lệ giữa giá nhà trung bình với giá thu nhập trung bình của gia đình, được tính bằng số năm thu nhập. Theo Numbeo, trong năm 2022, chỉ số giá trên thu nhập ở Việt Nam đạt 20,5, ổn định theo năm. Chỉ số này tại Hà Nội ở mức 20 năm, tăng 2 năm so với năm ngoái, tuy nhiên vẫn thấp hơn chỉ số của TP.Hồ Chí Minh ở mức 33,5 năm. Chỉ số của Hà Nội vẫn cao hơn một số nước trong khu vực Đông Nam Á bao gồm Kuala Lumpur (Malaysia), Yangon (Myanmar) hay Chiang Mai và Pattaya (Thái Lan)", bà Hằng nhấn mạnh.

Theo quan sát thực tế cho thấy, thị trường đã xuất hiện những căn hộ tại khu vực Hoài Đức, Gia Lâm có giá lên tới trên 50 triệu đồng/m2. Thậm chí, tại Hưng Yên có những dự án căn hộ có 80 triệu đồng/m2, tương đương với giá căn hộ trong khu trung tâm ở Hà Nội. Căn hộ được định giá cao nhưng tính thanh khoản của nhiều dự án này không cao.