Áp lực giá tăng cao đè nặng cộng thêm siết tín dụng khiến thị trường bất động sản chững lại

Nguyễn Tho

Trong 3 tháng đầu năm 2022, hoạt động bất động sản tại Hà Nội đã ghi nhận thấy những xu hướng khác nhau trên mỗi phân khúc. Chuyên gia đánh giá rằng, áp lực tăng giá cùng tỷ lệ lạm phát tăng cao trong khi tín dụng bị thắt chặt có thể sẽ khiến hoạt động của thị trường bất động sản chậm lại trong ngắn hạn.

Thị trường bán lẻ đang trên đà hồi phục

Theo Nhịp Sống Kinh Tế, báo cáo quý I năm 2022 của Savills cho thấy, thị trường bán lẻ dần hồi phục, hứa hẹn có nhiều sôi động. Cụ thể là nguồn cung trong quý I tăng 1% theo quý. Con số này phản ánh mức độ tăng trưởng chậm của bất động sản bán lẻ trong ba năm vừa qua. Nguồn cung mới còn hạn chế.

Giá thuê ghép mặt bằng tầng trệt tăng 5% theo quý và 4% theo năm với công suất thuê ở mức ổn định. Mức tăng nhanh nhất được ghi nhận ở Khu vực Trung tâm và phía Đông Hà Nội có mức tăng trung bình đạt 5% mỗi năm từ năm 2018.

Nền kinh tế đang phục hồi rõ rệt, đặc biệt là GDP và doanh thu bán lẻ đều tăng. Thêm vào đó, các kế hoạch mở rộng kinh doanh của một số nhà bán lẻ sẽ khiến thị trường bất động sản trở nên sôi động hơn.

Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Cho thuê Thương mại, Savills Hà Nội - bà Hoàng Nguyệt Minh cho biết: "Các hãng bán lẻ hạng sang đang tích cực tìm kiếm mặt bằng trong quận Hoàn Kiếm, khiến giá thuê mặt bằng tầng trệt tại khu vực này tăng đáng kể. Tuy nhiên, các thương hiệu bán lẻ tầm trung vẫn đang rất thận trọng trong việc tìm kiếm mặt bằng mới hậu Covid-19. Tăng trưởng của Thương mại điện tử cũng gây ảnh hưởng tới lượng người mua sắm trong các trung tâm thương mại".

Thị trường cho thuê văn phòng ổn định, nhu cầu thuê cao

Nguồn cung văn phòng tại Hà Nội trong quý I năm 2022 đã chứng kiến mức tăng trưởng nhẹ, dẫn đầu là các dự án thuộc phân khúc Hạng B. Các quận nội thành đang cung cấp vào thị trường lượng lớn sản phẩm, theo sau là khu vực phía Tây Hà Nội, đặc biệt là quận Cầu Giấy.

Tỷ lệ lấp đầy tuy tăng theo quý nhưng lại giảm theo năm. Văn phòng Hạng C có tỷ lệ lấp đầy cao nhất, đặc biệt là tại phía Tây Hà Nội với các doanh nghiệp thuộc khối ngành ICT và sản xuất.

tt-2-1650943360.jpg
Thị trường cho thuê văn phòng ổn định, nhu cầu thuê cao. Ảnh minh họa

Hoạt động cho thuê văn phòng dự báo sẽ tiếp tục diễn ra mạnh mẽ trong năm 2022. Ngành ICT cùng với ngành tài chính ngân hàng, bảo hiểm và bất động sản tiếp tục có số lượng giao dịch lớn trong quý I. Xu hướng văn phòng xanh sẽ đem đến nhiều lợi thế cạnh tranh khi mang lại không gian làm việc vừa góp phần vào bảo vệ môi trường, vừa tăng năng suất làm việc, thu hút và giữ chân nhân tài.

Về tình hình hoạt động của phân khúc văn phòng, bà Minh có chia sẻ thêm: "Khách thuê sẽ có những lựa chọn về văn phòng Hạng A mới chất lượng cao bắt đầu từ cuối năm nay, chủ yếu sẽ đến từ khu vực Hoàn Kiếm, Ba Đình và Tây Hồ. Các dự án mới sẽ cạnh tranh mạnh với các tòa nhà hiện hữu về chất lượng, dịch vụ và giá cả".

Phân khúc căn hộ hứa hẹn phục hồi trong quý II năm 2022

Thị trường trong quý I năm 2022 không có dự án mới, toàn bộ nguồn cung mới đến từ giai đoạn tiếp theo của 6 dự án hiện tại. Số lượng giao dịch sụt giảm, giá bán tăng trong khi đó thị trường nhà ở Hà Nội vẫn duy trì tích cực với nguồn cầu cao.

Tỷ lệ đô thị hóa, tốc độ tăng trưởng dân số tự nhiên và sự gia tăng của tầng lớp trung lưu sẽ là những động lực chính giúp thúc đẩy nguồn cầu về căn hộ vào thời gian tới. 

tt-3-1650943360.jpg
Phân khúc căn hộ hứa hẹn phục hồi trong quý II năm 2022. Ảnh minh họa

Giá thuê tiếp tục trên đà tăng trưởng kể từ quý I năm 2019. Trong đó, các dự án Hạng B dẫn đầu về tốc độ tăng trưởng của mức giá sơ cấp, theo sau là hạng C và hạng A. Điều này khiến thị trường rơi vào tình trạng thiếu hụt nguồn cung căn hộ giá rẻ.

Với quỹ đất lớn, 5 huyện sắp lên quận bao gồm Đông Anh, Hoài Đức, Thanh Trì, Đan Phượng và Gia Lâm sẽ trở thành điểm nóng phát triển bất động sản nhà ở, chiếm tỷ lệ 24% nguồn cung trong tương lai.

Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu, Savills Hà Nội - bà Đỗ Thu Hằng cho biết: "Sau một quý trầm lắng, thị trường căn hộ Hà Nội dự kiến sẽ phục hồi nhanh chóng. Cơ sở hạ tầng ngoài trung tâm cải thiện sẽ góp phần thúc đẩy phát triển bất động sản".

Trước đó, trong quý IV năm 2021, thị trường Hà Nội có 11 dự án mới và những giai đoạn tiếp theo của 2 dự án sẽ cung cấp khoảng 7.900 căn hộ. Bà Hằng cũng cho biết, chủ đầu tư cần có chiến lược bán hàng cùng giá mở bán hợp lý khi bung hàng ở thời điểm hiện tại như thế mới thu hút được thêm nhiều đối tượng khách hàng.

Phân khúc biệt thự/nhà liền kề có xu hướng chậm lại

So với quý IV năm 2021, tình hình hoạt động đã cải thiện, thị trường ghi nhận được mức tăng trưởng nhất định về nguồn cung mới, phân bổ đều khắp trên địa bàn thành phố Hà Nội.

Dù lượng giao dịch tăng theo quý nhưng vẫn thấp hơn so với cùng kỳ năm trước. Nhà liền kề và nhà phố là hai sản phẩm có mức tiêu thụ mạnh nhất trên thị trường.

tt-4-1650943360.jpg
Phân khúc biệt thự/nhà liền kề có xu hướng chậm lại. Ảnh minh họa

Đáng chú ý, kể từ quý III năm 2021, giá bán sơ cấp liên tục ghi nhận mức giá cao nhất từ trước tới nay, với sự gia tăng về giá tại các phân khúc Nhà liền kề, nhà phố và biệt thự.

Trong những tháng còn lại của năm, thị trường sẽ chào đón hơn 1.600 căn đến từ 10 dự án khác nhau. Trong đó, khu vực phía Tây có nguồn cung tương lai lớn nhất. Với việc hạn chế về sản phẩm tại thị trường Hà Nội, các nhà đầu tư sẽ tiếp tục tìm kiếm các cơ hội tại các khu vực lân cận như Bắc Giang, Bắc Ninh, Hòa Bình hay Hưng Yên.

Giám đốc Savills Hà Nội - ông Matthew Powell chia sẻ: "Áp lực tăng giá cùng tỷ lệ lạm phát tăng cao trong khi tín dụng bị thắt chặt có thể sẽ khiến hoạt động thị trường bất động sản chậm lại trong ngắn hạn".

Trước đó, trong báo cáo quý IV năm 2021, đơn vị này cũng cho biết, hiện nay thị trường nhà ở thấp tầng đang chịu ảnh hưởng bởi nguồn cung mới hạn chế đến từ các hoạt động mở bán bị trì hoãn và vấn đề pháp lý của một số dự án vẫn chưa được giải quyết. Mặt khác, sự thận trọng của người mua trong thời kỳ đại dịch và hàng tồn kho giá cao cũng là lý do khiến cho lượng giao dịch sụt giảm mạnh. Tuy nhiên đây vẫn là lĩnh vực được đánh giá có triển vọng phục hồi nhanh chóng và đạt mức giao dịch như trước đại dịch.

Đối với thị trường thấp tầng, lượng giao dịch trong 6 tháng đầu năm 2021 trước khi giãn cách xã hội đạt ngưỡng khá tốt, cho thấy nguồn cầu của thị trường vẫn ở mức cao. Vào quý cuối năm, dự kiến giá bán không có nhiều sự thay đổi do thị trường cũng đã tăng trưởng khá mạnh trong thời gian đầu năm.