Thị trường cho thuê tòa nhà văn phòng Quận 1
Giá mặt bằng cho thuê tòa nhà văn phòng Quận 1 khá cao do đây là khu vực trung tâm, thuận lợi di chuyển giao thông, hệ thống cơ sở hạ tầng hiện đại, đồng bộ. Tuy nhiên vẫn có rất nhiều doanh nghiệp lựa chọn quận 1 để làm nơi đặt trụ sở văn phòng của mình.
Định nghĩa phân loại Tòa nhà văn phòng
Tòa nhà văn phòng là nơi được triển khai xây dựng với mục đích chính là cho các đơn vị công ty, doanh nghiệp thuê lại làm trụ sở làm việc, kinh doanh. Một tòa nhà văn phòng sẽ có nhiều đơn vị doanh nghiệp thuê lại ở từng vị trí trên mỗi sàn trong một tòa cao ốc và thường sẽ cho thuê ở những diện tích được tính theo mét vuông trên mặt sàn.
Tòa nhà văn phòng được thi công thiết kế và xây dựng theo nhiều dạng tiêu chuẩn khác nhau. Bên trong của mỗi tòa nhà sẽ có những phòng riêng biệt được trang bị những loại tiện ích khác nhau tùy theo định hướng xây dựng của tòa nhà để từ đó phục vụ một cách tốt nhất cho nhu cầu của người cần thuê văn phòng. Tùy theo quy mô của từng tòa nhà cao ốc văn phòng mà sẽ có số lượng các văn phòng cho thuê cụ thể. Thông thường, các văn phòng này sẽ có rất nhiều loại diện tích không gian khác nhau, phù hợp cho nhiều đối tượng doanh nghiệp, công ty cần mở các loại văn phòng khác nhau với những mục tiêu nhất định.
Các tòa nhà văn phòng hiện nay thường được phân thành ba loại, bao gồm: Loại A, Loại B, và Loại C. Các tiêu chuẩn để phân loại sẽ được xác định dựa trên những đặc điểm riêng của chúng. Việc xếp hạng các tòa nhà văn phòng cho phép người dùng có thể phân biệt chất lượng của các tòa nhà và hợp lý hoá tối ưu những thông số dữ liệu thị trường. Mặc dù tiêu chuẩn đánh giá phân loại cho mỗi hạng của tòa nhà văn phòng không thực sự rõ ràng, tuy nhiên mỗi hạng sẽ có những đặc điểm chung cơ bản như sau:
- Văn phòng hạng A: Đây là những tòa nhà có chất lượng cao nhất và mới nhất trên thị trường, sở hữu nhiều tiện ích như bãi đỗ xe, hệ thống điều hòa, thang máy hiện đại, sảnh đón tiếp, có vị trí thuận lợi di chuyển, được quản lý chuyên nghiệp.
- Văn phòng hạng B: Các tòa nhà loại B thường cũ hơn so với hạng A, nhưng vẫn đảm bảo được chất lượng công trình và có được những tiện ích cơ bản nhất.
- Văn phòng hạng C: Đây là những tòa nhà được xây dựng từ lâu, cũ hơn và thường cần phải được nâng cấp, cải tạo lại. Về mặt kiến trúc, những tòa nhà này ít thường khá lỗi thời, công nghệ kém hiện đại và xây dựng cơ sở hạ tầng khá yếu. Các tòa nhà hạng C thường có mức giá thuê thấp nhất trong số các phân loại tòa nhà, phù hợp với các công ty có ngân sách thấp.
Những điều nên biết khi đi thuê Tòa nhà văn phòng
Khi thuê tòa nhà văn phòng thì các đơn vị doanh nghiệp cần phải hết sức lưu ý tới những vấn đề sau đây:
Diện tích và thiết kế không gian sống
Mỗi tòa nhà văn phòng đều có quy mô và diện tích mặt bằng sàn khác nhau, và mỗi đơn vị chủ đầu tư cũng sẽ có kế hoạch kinh doanh cho thuê văn phòng khác nhau. Chính vì thế các doanh nghiệp cần phải lên kế hoạch thuê văn phòng có diện tích phù hợp nhất với nhu cầu sử dụng thực tiễn, đáp ứng đủ không gian làm việc cho toàn bộ nhân viên và tiết kiệm ngân sách nhất.
Diện tích văn phòng cho thuê sẽ được xác định dựa trên tổng số lượng nhân viên, những định hướng kế hoạch chiến lược phát triển trong tương lai lâu dài của công ty. Diện tích trung bình phù hợp cho không gian làm việc trên thực tế của các đơn vị doanh nghiệp tối thiểu phải là 4m2/ người (bao gồm phần diện tích phục vụ cho bộ phận công cộng, hạ tầng kỹ thuật, bộ phận phụ trợ và dịch vụ phục vụ).
Kế hoạch mở rộng hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp sẽ phụ thuộc rất lớn vào không gian diện tích của văn phòng, vậy nên lãnh đạo công ty sẽ cần phải quan tâm cân nhắc, tính toán đến điều này trước khi quyết định thuê. Nên đưa điều kiện này vào việc đàm phán, thương lượng với các đơn vị chủ đầu tư để nhằm giảm thiểu tối đa chi phí phát sinh khi công ty có nhu cầu muốn mở rộng quy mô hoạt động trong thời gian tương lai. Lưu ý, sẽ có một số trường hợp khi thuê doanh nghiệp sẽ phải chi trả thêm cho cả phần diện tích văn phòng sở hữu và cả phần diện tích sử dụng chung như nhà vệ sinh, lối đi hành lang, khu vực công cộng…
Vị trí địa lý. Dân trí khu vực
Vị trí lý tưởng để đặt văn phòng trụ sở công ty sẽ còn tùy thuộc vào lĩnh vực ngành nghề mà công ty của bạn đang tiến hành kinh doanh, chiến lược PR marketing quảng bá hình ảnh công ty đang nhắm đến.
- Lĩnh vực kinh doanh: Doanh nghiệp cần thuê văn phòng ở vị trí trung tâm quận 1 nơi có những hoạt động kinh doanh vô cùng sôi động, náo nhiệt, nằm gần với các tập đoàn lớn, đa quốc gia để nâng cao vị thế doanh nghiệp hay một nơi yên tĩnh, có ít dân cư,… tất cả là tùy thuộc vào lĩnh vực kinh doanh và kế hoạch định hướng phát triển của công ty. Ngoài ra, doanh nghiệp cũng nên quan tâm đến vị trí tòa nhà có thuận lợi tham gia giao thông hay không, các đối tác khách hàng có thể dễ dàng tìm đến văn phòng hay không.
- Chiến lược quảng bá hình ảnh của công ty: Nếu quy mô công ty lớn, cần có nhu cầu đánh bóng thương hiệu, muốn đặt trụ sở văn phòng đặt khu vực trung tâm thành phố để dễ dàng quảng bá, PR cho tên tuổi của công ty thì lựa chọn thuê văn phòng ở quận 1 là rất phù hợp. Khi thuê văn phòng ở vị trí đẹp thì doanh nghiệp cũng có thể dễ dàng thu hút được nguồn nhân viên có chất lượng, cao. Nếu chỉ cần một văn phòng khang trang, đảm bảo nhu cầu sử dụng thì có thuê văn phòng ở những tuyến phố nhỏ, nằm trong khu dân cư để tiết kiệm chi phí.
- Phong thủy: đảm bảo yếu tố đường xá dễ chịu, thông thoáng, không khí có thể lưu thông tốt nhằm đem lại sự thành công, may mắn trong công việc kinh doanh. Hướng văn phòng cũng nên hợp với tuổi của chủ doanh nghiệp.
Ngoài ra tình hình an ninh khu vực, dân trí cũng là yếu tố cần quan tâm khi thuê tòa nhà văn phòng. Không nên thuê văn phòng ở nơi có dân trí thấp, nơi thường xuyên xảy ra tình trạng trộm cắp, mất trật tự an toàn xã hội vì điều này có thể gây nguy hiểm cho các nhân viên công ty và thậm chí là mất mát tài sản của doanh nghiệp.
Tiện ích Tòa nhà văn phòng đã thuê
Tiện ích của tòa nhà văn phòng là điều rất quan trọng đối với hoạt động công việc của doanh nghiệp. Những loại tiện ích cơ bản mà doanh nghiệp cần quan tâm đó là sảnh đón khách, chỗ đỗ xe, khu vực ăn uống. Ngoài ra thì bạn cũng nên kiểm tra xem xung quanh tòa nhà có nơi để ăn trưa hay không? Có quán cafe, có quán ăn, nhà hàng ở bên trong hay ở bên ngoài của tòa nhà hay không? Có ngân hàng để đội ngũ nhân viên có thể dễ dàng thực hiện giao dịch tiền tệ hay không? Chỗ để xe có rộng rãi thoải mái không?
Chất lượng Tòa nhà văn phòng
Người đi thuê văn phòng nên chú ý xem xét kỹ càng những trang thiết bị của tòa nhà và chất lượng công trình định thuê. Bạn nên xem xét tòa nhà văn phòng đó có số lượng hệ thống thang máy như thế nào? Có bao nhiêu thang máy và Trọng tải của mỗi thang máy là bao nhiêu? Tường có được cách âm tốt hay không? Sàn và trần văn phòng có bị bám rêu mốc hay không. Hệ thống máy phát điện dự phòng cho văn phòng đang sử dụng là loại gì? Công suất thực tế là bao nhiêu? Hệ thống báo động, phòng cháy chữa cháy tự động của tòa nhà có hoạt động tốt hay không? Hệ thống Camera giám sát an ninh lắp đặt tại các sàn văn phòng có làm việc hiệu quả hay không?
Giá thuê Tòa nhà văn phòng so với khu vực
Đây là một trong những yếu tố vô cùng quan trọng mà doanh nghiệp cần phải tính toán khi đi xem và quyết định thuê văn phòng tại quận 1. Mức giá thuê cần cân đối với doanh thu, lợi nhuận của công ty để tránh tình trạng công ty không chi trả được phí thuê văn phòng và đổi trụ sở làm việc thường xuyên. Giá thuê văn phòng sẽ có nhiều tiêu chí để tác động đến mức giá thuê tổng thể, bạn cần xem xét xem giá thuê văn phòng đã bao gồm phí quản lý chưa? Đã bao gồm phần chi phí thuế VAT chưa? Đã bao gồm chi phí điện lạnh sử dụng trong khung giờ hành chính chưa? Và một điều bạn phải làm rõ trước đó là tỷ giá thuê văn phòng quy đổi ra tiền Việt Nam là như thế nào? Vì đa phần giá thuê ở khu vực quận 1 đều được niêm yết bằng dollar, nên bạn hãy cân nhắc tính toán theo tỷ giá hiện thời.
Lưu ý khi chọn thuê Tòa nhà văn phòng
Để quá trình thuê tòa nhà văn phòng Quận 1 được diễn ra một cách suôn sẻ bạn sẽ cần phải lưu ý đến những vấn đề dưới đây
Hợp đồng thuê Tòa nhà văn phòng
Thông thường, hợp đồng cho thuê văn phòng quận 1 sẽ có thời hạn kéo dài ít nhất là 2 năm. Tuy nhiên, việc này có thể thay đổi thông qua quá trình đàm phán. Một số văn phòng chấp nhận ký hợp đồng theo từng năm một để thu hút nhiều sự quan tâm của các đơn vị doanh nghiệp. Tuy nhiên nếu doanh nghiệp muốn duy trì được sự ổn định thì nên lựa chọn ký hợp đồng 5 năm sau đó ưu tiên việc gia hạn. Tuy nhiên những đơn vị doanh nghiệp mới thành lập nên ưu tiên thuê hợp đồng với thời gian tối thiểu.
Nếu doanh nghiệp chưa có nhiều kinh nghiệm trong quy trình tìm kiếm, thương lượng về hợp đồng thuê văn phòng, hãy lựa chọn sử dụng gói dịch vụ của các doanh nghiệp, công ty chuyên về việc cho thuê và thông qua việc tham khảo ý kiến tư vấn của một luật sư uy tín để từ đó có thể khảo cứu lại về vấn đề hợp đồng thuê cuối cùng trước khi quyết định đặt bút ký kết.
Thông thường trong hợp đồng thuê văn phòng, mức giá thuê sẽ được giữ nguyên trong khoảng thời gian từ 2 hoặc 3 năm đầu nếu như hợp đồng ký kết kéo dài 5 năm, thì khoảng thời gian sau mức giá có thể sẽ tăng hoặc có thể sẽ giảm tuỳ vào diễn biến của thị trường (ví dụ như dịch bệnh, tuy nhiên thường thì giá thuê sẽ tăng chứ khó giảm). Để hạn chế những chi phí phát sinh quá lớn cho việc thuê văn phòng, bạn nên thảo luận và đưa ra những quy định rõ ràng ở trong hợp đồng. Vd: tăng tỷ lệ không quá 10%...
Ngoài ra, bạn cũng nên cân nhắc và thương thảo kỹ với các chủ đầu tư về vấn đề diện tích thuê (bao gồm cả phần diện tích riêng và chung), việc này sẽ giảm thiểu mức chi phí đáng kể cho doanh nghiệp, công ty của bạn về lâu dài. Doanh nghiệp cũng cần cân nhắc đến các vấn đề tiểu tiết trong hợp đồng như: nếu một trong hai bên phá vỡ hợp đồng sẽ phải bồi thường bao nhiêu, nếu tòa nhà bị xuống cấp đơn vị nào sẽ phải đứng ra sửa chữa xử lý, nếu hệ thống tiện ích không đảm bảo thì chủ tòa nhà sẽ xử lý như thế nào.
Tìm hiểu thông tin chủ sở hữu
Khi thuê văn phòng quận 1, các doanh nghiệp cần phải nghiên cứu tìm hiểu thông tin chủ sở hữu. Những chủ sở hữu có tiếng trên thị trường bất động sản cho thuê sẽ có cách quản lý vận hành tòa nhà hiệu quả. Người đi thuê nên biết rõ đối tác của mình là ai bởi hai bên có thể sẽ phải làm việc với nhau lâu dài.
Một số yếu tố cần phải cân nhắc để tránh được những rủi ro như:
- Chủ sở hữu có thể bán diện tích thuê cho người khác hay không ?
- Chủ sở hữu liệu có khả năng chấm dứt hợp đồng cho thuê trước thời hạn hay không ?
- Chủ sở hữu có khả năng thực hiện đầy đủ và kịp thời các cam kết trong hợp đồng hay không ?
- Đối với những điều phát sinh không có trong hợp đồng thì xu hướng chủ sở hữu tòa nhà văn phòng sẽ giải quyết theo chiều hướng nào.
Tài chính thuê Tòa nhà văn phòng
Chi phí sẽ là một mối quan tâm rất lớn đối với doanh nghiệp khi quyết định thuê văn phòng. Nếu chọn lựa một văn phòng thuê có mức giá quá tầm với so với ngân sách thì sẽ khiến cho chi phí thuê trở thành một gánh nặng và áp lực tài chính mà công ty phải nỗ lực chi trả hàng tháng. Với các văn phòng ở quận 1 thì mức giá thuê sẽ vô cùng đắt đỏ nên các doanh nghiệp cần phải cân nhắc kỹ lưỡng, tránh trường hợp quỹ ngân sách bị quả tải chỉ vì vấn đề chi trả tiền thuê văn phòng hàng tháng.
Trên thực tế khi đi thuê tòa nhà văn phòng, hàng tháng ngoài chi phí tiền thuê doanh nghiệp còn phải thanh toán một loạt những loại chi phí bổ sung cho các dịch vụ khác như là phí giữ xe, phí dịch vụ internet, chi phí tiền điện nước, phí để sử dụng sảnh tiếp đón chung, phòng họp, sử dụng khu vực phòng ăn căng tin (nếu có)…. Các khoản phí tưởng chừng nhỏ như vậy nhưng khi tổng hợp lại có thể tốn kém bộn tiền nếu doanh nghiệp không tính toán chúng một cách thật cẩn thận vào trong quỹ ngân sách ban đầu của mình.
Vậy nên các đơn vị doanh nghiệp cần phải thương lượng thật kỹ với các chủ tòa nhà hoặc đơn vị bên cho thuê, để có thể đảm bảo được những khoản phí thuê trở nên chi tiết, rõ ràng nhất và được ghi chép một cách chi tiết ở trong bản thảo hợp đồng. Tốt nhất là nên lựa chọn thuê văn phòng trọn gói, giá chốt cuối cùng đã bao gồm tất cả những chi phí sử dụng tiện ích cơ bản cần thiết. Sau khi đã chính thức quyết định được địa điểm thuê văn phòng và tham khảo những mức chi phí cần thiết bạn nên dự toán đưa ra một ngân sách cân đối phù hợp với khả năng tài chính thực tế có thể chi trả của doanh nghiệp.
Mức phí dịch vụ sẽ được tính dựa vào hạng của tòa nhà. Hạng A sẽ có mức phí dịch vụ dao động từ 5,5 đến 6,5 usd/ m2/ tháng. Mức phí dịch vụ của các tòa nhà hạng B trung bình sẽ là 4 – 5 usd/m2/ tháng. Đối với những văn phòng hạng C thì mức chi phí dịch vụ sẽ chỉ giao động trong ngưỡng từ 2 – 3 usd/ m2/ tháng. Thậm chí mức phí dịch vụ của các tòa nhà văn phòng hạng C còn có thể sẽ thấp hơn rất nhiều. Điều này tùy thuộc vào chiến lược kinh doanh và quy định của mỗi đơn vị quản lý tòa nhà. Dựa vào mức chi phí này thì doanh nghiệp có thể cân đối nên xem loại hình văn phòng nào.
Có rất nhiều công ty cung cấp dịch vụ cho thuê tòa nhà văn phòng Quận 1 ở TPHCM hiện nay. Tuy nhiên doanh nghiệp nên lựa chọn liên hệ làm việc với các công ty uy tín và tìm hiểu thông tin ở trên những chuyên trang bất động sản có chất lượng để chắt lọc tin tức tốt nhất, từ đó đưa ra những quyết định chính xác trong việc thuê văn phòng.
