Xây dựng nhà ở giá rẻ: Doanh nghiệp chỉ cần chính sách

Hoàng Bích Nga

Thực tế thị trường bất động sản hiện nay, nhóm nhà ở giá thấp dành cho công nhân, người lao động, nhất là tại các khu công nghiệp, khu chế xuất đang bị “bỏ ngỏ”. Nguyên nhân chủ yếu đến từ chính sách, thủ tục còn nhiều rườm rà, khó khăn. 

Người dân đỏ mắt tìm nhà ở giá rẻ

Có thể khẳng định rằng, hiện nay nhu cầu về nhà ở giá rẻ là rất lớn, đặc biệt tại các đô thị lớn như Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh. Tuy nhiên, hiện nay quỹ đất dành cho loại hình nhà ở giá rẻ còn khan hiếm, dẫn tới nguồn cung rất hạn chế, giá lại cao chót vót, nằm ngoài tầm với của đại đa số người dân có nhu cầu về nhà ở giá rẻ. Theo khảo sát trên thị trường bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh, hiện không có căn hộ nào dưới 30 triệu đồng/m2. Đây không phải là điều mới mẻ, khi ngay từ năm 2020, chỉ 1% nhà ở giá rẻ được chào bán trên thị trường so với các loại hình nhà ở khác. Còn đến năm 2021, tình hình thậm chí còn tồi tệ hơn khi không có căn hộ giá rẻ nào được chào bán. Do đó, hầu hết người dân lao động, công nhân đều lựa chọn hình thức thuê nhà hoặc cố gắng tiết kiệm để chờ đợi vận may có thể tìm được một căn nhà giá rẻ ưng ý.

Điều này cũng diễn ra tương tự tại Hà Nội khi số lượng nhà ở giá rẻ trở nên cực kì khan hiếm trong những năm qua. Khảo sát cho thấy, Cụ thể, tại các quận như Thanh Xuân, Bắc và Nam Từ Liêm… nhà ở giá rẻ có giá không hề rẻ. Đa phần giá nhà  đều dao động từ 25-35 triệu đồng/ m2. Thậm chí thời điểm cuối năm 2021, để tìm một căn nhà có giá 30 triệu đồng là rất khó, phải cách xa trung tâm từ 10 km đổ lên mới hy vọng “vớt” được. Nếu đặt trong bối cảnh dịch bệnh Covid-19 tàn phá 2 năm qua, mức giá trên thực sự làm nản lòng công nhân, người lao động ước mơ về một nơi an cư tại thành phố. 

nha-o-gia-re-01-1643107808.jpg
Nhu cầu về nhà ở giá rẻ của người dân hiện nay là rất lớn. 

Anh Quang Vinh, một công nhân tại Cụm Công nghiệp Thanh Oai (Bích Hòa – Thanh Oai – Hà Nội) cho biết, thu nhập hàng tháng của hai vợ chồng anh vào khoảng hơn 20 triệu đồng. Hiện tại hai vợ chồng và hai con nhỏ đang ở nhà thuê. Nhưng nếu muốn mua nhà ở giá rẻ cũng không dễ dàng gì. “Nếu tính giá 25 triệu đồng/m2 thì hai vợ chồng tôi phải không ăn, uống, không chi tiêu gì cũng phải mất chục năm mới có thể mua được nhà ở giá rẻ” – anh Vinh cho biết. Đây không phải là trường hợp cá biệt, hầu hết người dân lao động từ các tỉnh, thành khác khi sinh sống và làm việc tại Hà Nội đều kêu trời với giá nhà. Chị Thu Hương (Thái Bình) cho biết bản thân đã làm việc tại Hà Nội gần 10 năm, do muốn ổn định cuộc sống nên đã săn lùng nhà ở giá rẻ. Nhưng với tài chính 1,5-2 tỉ đồng, chị Hương cho rằng có tìm mỏi mắt cũng không có căn nhà nào phù hợp. Sau nhiều lần tìm kiếm thất bại, giá nhà thậm chí không giảm mà còn có xu hướng tăng, hiện chị Hương vẫn lựa chọn cách đi thuê nhà để ở. 

Thực tế đó đã được Bộ Xây dựng phản ánh trong báo cáo tổng kết năm 2021. Theo đó, đến nay kết quả phát triển nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ chỉ đạt mức 40% so với mục tiêu đề ra. Nghĩa là mới chỉ đáp ứng chưa được một nửa nhu cầu của người dân về nhà ở giá rẻ. Do đó, thời gian tới, áp lực xây dựng nhà ở giá rẻ vẫn còn rất lớn với các đô thị như Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh nếu không cải thiện được tình hình, trong khi quỹ đất ngày càng bị thu hẹp, đẩy ra xa trung tâm. 

Doanh nghiệp chưa “mặn mà” xây nhà giá rẻ

Nhu cầu của người dân về nhà ở giá rẻ là rất lớn, tuy nhiên các doanh nghiệp, nhà đầu tư còn chưa thực sự mặn mà với nhà giá rẻ. Nguyên nhân là do các trở ngại từ chính sách cấp phép, thủ tục hành chính còn nhiều rườm rà, thời gian chờ đợi lâu…

Theo một lãnh đạo doanh nghiệp đầu tư bất động sản (không nêu tên) cho rằng về lý thuyết, các chính sách của Nhà nước về nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ như nghị định 49, Nghị định 100 là đúng, nhưng khi đi vào thực thi lại gặp khó khăn. 

Vị lãnh đạo doanh nghiệp này cho biết, Nghị định 49 quy định hệ số sử dụng đất cho nhà ở xã hội là 1,5 lần so với quy hoạch. Nhưng cái vướng là không nói rõ dự án được xây bao nhiêu tầng, dân số được thêm bao nhiêu người? Ví dụ doanh nghiệp đầu tư xây 15 tầng thì Nghị định cần quy định rõ sẽ cho tăng lên thành 20 tầng, tăng thêm 100 người… Còn không khi doanh nghiệp đi vào thực hiện sẽ vướng rất nhiều, khó có thể triển khai. 

Bên cạnh đó, theo các chuyên gia, các ưu đãi về chi phí đất cũng làm doanh nghiệp chùn bước. Doanh nghiệp phải mua đất theo giá thị trường, nhưng Nhà nước lại trả theo khung được quy định, mà khung này thường là thấp hơn thị trường rất nhiều. Trong khi nếu doanh nghiệp làm ăn tốt, cân đối hợp lý, tỷ lệ lợi nhuận cao nhất cũng chỉ đến 20%, do đó khả năng lỗ là khá cao.

nha-o-gia-re-02-1643107808.jpeg
Doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn khi đầu tư nhà ở xã hội, nhà ở xã hội.

Với thuế cũng tương tự, thuế giá trị gia tăng (VAT) theo quy định khi doanh nghiệp thực hiện dự án nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ thì được giảm 70%. Nhưng quy định này lại không theo kịp với Luật Thuế. Do đó “ông nói chẳng, bà nói chuộc”, doanh nghiệp là người chịu thiệt. 

Khâu khiến doanh nghiệp nản lòng nhất đó là thủ tục. Thông thường, thủ tục kéo dài từ 2 đến 3 năm, đủ làm nhụt chí bất cứ doanh nghiệp nào, nhất là với các doanh nghiệp vốn mỏng, khi chi phí ngày càng tăng, khi bán ra rất khó. Nếu bán giá cao thì nguy cơ ế hàng, bán đúng giá công bố ban đầu thì có khả năng lỗ nặng.

Do đó, theo các doanh nghiệp bất động sản, họ không cần tiền, điều quan trọng là thủ tục được thông thoáng, nhanh, gọn, chính xác. Thủ tục cần được đẩy nhanh hơn để doanh nghiệp quay vòng vốn nhanh, chi phí giảm sẽ kéo giá nhà giảm. Nếu được như vậy, chắc chắn nguồn cung nhà ở giá rẻ sẽ tăng lên trong thời gian tới. 

Trước thực trạng nêu trên, đã có nhiều giải pháp được cơ quan chức năng đưa ra. Một trong số đó là Công văn số 468/2022 về chính sách phát triển nhà ở dành cho công nhân tại khu công nghiệp của Văn phòng Chính phủ truyền đạt ý kiến của Phó Thủ tướng Lê Văn Thành. Theo đó, Phó Thủ tướng đề nghị Bộ Xây dựng và Bộ Kế hoạch & Đầu tư nghiên cứu, hoàn thiện giải pháp nhằm phát triển nhà ở cho công nhân. Bộ Xây dựng đề xuất ý kiến về cơ chế, chính sách đối với chính sách cho công nhân thuê nhà; Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố xây dựng và điều chỉnh, bổ sung chương trình phát triển nhà ở tại địa phương, đưa ra chỉ tiêu về nhà ở cho công nhân vào kế hoạch kinh tế - xã hội 5 năm, hàng năm của địa phương.

Bên cạnh đó, một số giải pháp được các chuyên gia đề xuất như cần xcs định rõ chỉ tiêu dành cho nhà ở giá rẻ khi xây dựng kế hoạch phát triển nhà ở; Giá bán nhà ở giá rẻ cũng cần được điều chỉnh theo sự lên xuống của thị trường nhưng không vượt quá 25 triệu đồng/ m2 mới có thể đáp ứng khả năng của số đông. Cùng với đó là các cơ chế ưu đãi về đất đai, thủ tục xây dựng, huy động vốn… mới có thể giúp doanh nghiệp quan tâm hơn tới nhà ở giá rẻ, tạo điều kiện cho người dân an cư lạc nghiệp.