Thủ tục sang tên sổ đỏ đầy đủ nhất

Hoàng Bích Nga

Anh Bảo được bố vợ cho một mảnh đất thổ cư đã có sổ đỏ để ra ở riêng, nên phải sang tên trên sổ đỏ từ bố vợ sang tên hai vợ chồng anh. Tuy nhiên, anh chưa từng làm thủ tục này bao giờ nên gặp khó khăn. Dưới đây là những thông tin về thủ tục sang tên sổ đỏ do pháp luật Việt Nam quy định.

Sổ đỏ là gì?

Trong hệ thống pháp luật Việt Nam không định nghĩa sổ đỏ, sổ hồng. Mà sổ đỏ là cách gọi của người dân để gọi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất dựa theo màu sắc của Giấy chứng nhận.

Tùy theo từng giai đoạn, ở Việt Nam có các loại Giấy chứng nhận như:

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

+ Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.

+ Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.

Ảnh minh họa.
Ảnh minh họa.

Từ ngày 10/12/2009, Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành mẫu Giấy chứng nhận mới áp dụng chung trên phạm vi cả nước với tên gọi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Giấy chứng nhận có bìa màu hồng).

Hiện nay, Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành kế thừa tên gọi Giấy chứng nhận mới. Khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định: "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất”.

Sổ đỏ là Giấy chứng nhận có bìa màu đỏ. Sổ hồng gồm 02 loại: sổ hồng theo mẫu cũ (được cấp trước ngày 10/12/2009) và sổ hồng mới có màu hồng cánh sen (hiện nay, người dân đang được cấp loại sổ này).

Sang tên sổ đỏ là gì?

Sang tên sổ đỏ là cách gọi của người dân để chỉ thủ tục đăng ký biến động đất đai khi chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất (chỉ có đất), quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất (có đất và nhà ở hoặc các tài sản khác gắn liền với đất).

Ảnh minh họa.
Ảnh minh họa.

Kết quả sang tên Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng) được thể hiện qua một trong hai trường hợp sau:

Trường hợp 1: Người nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho nhà đất được cấp Giấy chứng nhận mới đứng tên mình.

Trường hợp 2: Người nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho nhà đất không được cấp Giấy chứng nhận mới.

Nếu không được cấp Giấy chứng nhận mới, thông tin chuyển nhượng, tặng cho nhà đất được thể hiện tại trang 3, trang 4 của Giấy chứng nhận. Khi đó người nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho nhà đất vẫn có đầy đủ quyền.

Phải sang tên sổ đỏ khi chuyển nhượng, cho tặng nhà đất

Tại khoản 1 Điều 95 Luật Đất đai 2013, sang tên sổ đỏ là thủ tục bắt buộc khi chuyển nhượng, cho tặng nhà đất để Nhà nước quản lý. Cụ thể, đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu.

Nếu không thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ sẽ bị phạt lên tới 20 triệu đồng.
Nếu không thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ sẽ bị phạt lên tới 20 triệu đồng.

Ngoài ra, nếu không thực hiện thủ tục sang tên thì còn bị xử phạt hành chính theo quy định của Nhà nước. Căn cứ khoản 2 Điều 17 Nghị định 91/2019/NĐ-CP, khi chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất mà không thực hiện đăng ký biến động bị xử phạt vi phạm hành chính như sau:

- Tại khu vực nông thôn:

+ Phạt tiền từ 01 - 03 triệu đồng nếu trong thời gian 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn mà không thực hiện đăng ký biến động.

+ Phạt tiền từ 02 - 05 triệu đồng nếu quá thời hạn 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn mà không thực hiện đăng ký biến động.

- Tại khu vực đô thị:

+ Mức xử phạt bằng 02 lần mức xử phạt đối với từng trường hợp tương ứng tại khu vực nông thôn (cao nhất là 10 triệu đồng/lần vi phạm).

+ Mức phạt đối với tổ chức bằng 02 lần mức phạt đối với cá nhân. Theo đó, mức phạt đối với tổ chức tại khu vực đô thị là 20 triệu đồng.

Vì vậy, anh Bảo bắt buộc phải thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ khi được bố vợ cho đất để ra ở riêng.

Điều kiện sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Đối với bên chuyển nhượng, tặng cho

Căn cứ khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, người chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau:

- Có Giấy chứng nhận.

- Đất không có tranh chấp.

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

- Trong thời hạn sử dụng đất.

Lưu ý: Thông thường chỉ cần 04 điều kiện trên nhưng trong một số trường hợp phải có thêm điều kiện của bên nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho.

Cả bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng đều phải đạt các điều kiện theo quy định của pháp luật.
Cả bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng đều phải đạt các điều kiện theo quy định của pháp luật.

Đối với bên mua, nhận tặng cho

Căn cứ Điều 191 Luật Đất đai 2013, người nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho phải không thuộc trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, cụ thể:

- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.

- Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

- Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.

- Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.

Dựa vào những quy định trên, có thể thấy, anh Bảo đủ điều kiện để nhận mảnh đất của bố vợ cho. Vì vậy, trong vòng 30 ngày, kể từ ngày công chứng hoặc chứng thực hợp đồng đăng cho nhà đất, anh Bảo phải đăng ký biến động đất đai.

Quy định này được nêu tại khoản 6 Điều 95 Luật Đất đai 2013: “Các trường hợp đăng ký biến động quy định tại các điểm a, b, h, i, k và l khoản 4 Điều này thì trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động; trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế”.

Nếu không đăng ký biến động đất đai trong thời gian quy định sẽ bị xử lý vi phạm hành chính theo quy định.

Thủ tục sang tên sổ đỏ

Để sang tên sổ đỏ phần đất bố vợ cho anh Bảo cần thực hiện các bước sau:

a) Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng

Điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này”

Anh Bảo sẽ thực hiện công chứng tại phòng công chứng nhà nước hoặc văn phòng công chứng tư có trụ sở trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có nhà đất.

Quy định tại Điều 42 Luật Công chứng 2014: “Công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng chỉ được công chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở, trừ trường hợp công chứng di chúc, văn bản từ chối nhận di sản là bất động sản và văn bản ủy quyền liên quan đến việc thực hiện các quyền đối với bất động sản”.

3 bước sang tên sổ đỏ.
3 bước sang tên sổ đỏ.

b) Kê khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ.

Đối với bên chuyển nhượng, tặng cho:

- Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất là người có thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

- Nếu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn nợ thuế sử dụng đất thì phải nộp trả tiền thuế sử dụng đất còn nợ.

- Nếu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn nợ tiền sử dụng đất khi được giao đất có thu tiền sử dụng đất thì phải thanh toán hết nợ.

Như vậy, trong trường hợp được bố vợ cho đất như của anh Bảo thì không cần nộp thuế thu nhập cá nhân. Mà chỉ cần nộp các khoản nợ thuế sử dụng nếu chưa nộp.

Đối với bên nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho:

Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải nộp lệ phí trước bạ và phí thẩm định hồ sơ khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Căn cứ thông báo của cơ quan thuế, các bên chuyển nhượng nộp nghĩa vụ tài chính và chuyển biên lai nộp tài chính cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Sau đó, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất sẽ trình UBND cấp Giấy chứng nhận và trả Giấy chứng nhận cho bên nhận chuyển nhượng tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.

Lưu ý:

- Kê khai thuế, phí được thực hiện cùng với thời điểm đăng ký biến động nếu bên nhận chuyển nhượng nộp thuế thay cho bên chuyển nhượng.

- Các bên được phép thỏa thuận về người nộp.

- Trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ vẫn phải nộp hồ sơ khai thuế, lệ phí.

c) Đăng ký biến động

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

– Tờ khai lệ phí trước bạ (02 bản do bên mua ký).

– Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (02 bản do bên bán ký. Riêng trường hợp cho tặng 04 bản).

– Hợp đồng công chứng đã lập (01 bản chính).

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (01 bản sao có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền).

– CMND + Sổ hộ khẩu của cả bên mua và bên bán (01 bản sao có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền)

– Đối với trường hợp cho tặng, thừa kế phải có giấy tờ chứng minh quan hệ nhân thân của người cho và người nhận để được miễn thuế thu nhập cá nhân.

Bước 2: Nộp hồ sơ:

Cách 1: Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất nếu có nhu cầu.

Cách 2: Hộ gia đình, cá nhân không nộp hồ sơ tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất.

- Địa phương đã thành lập bộ phận một cửa thì nộp tại bộ phận một cửa cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương).

- Đại phương chưa thành lập bộ phận một cửa thì nộp trực tiếp tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện nếu chưa có Văn phòng đăng ký đất đai.

Bước 3: Tiếp nhận, giải quyết

- Sau khi tiếp nhận hồ sơ, Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh cấp huyện gửi thông tin sang cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính.

- Người dân nộp tiền theo thông báo của cơ quan thuế.

Bước 4: Trả kết quả

Thời gian giải quyết: Không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 20 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn. Thời hạn trên không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ,…

Trên đây là những quy định của pháp luật Việt Nam về thủ tục sang tên sổ đỏ. Hy vọng các thông tin trên sẽ giúp anh Bảo thực hiện việc đăng ký biến động đất khi nhận đất tặng cho từ bố vợ.