Thị trường BĐS đang có quá nhiều vấn đề, có nên nới room tín dụng để hỗ trợ?

Đề xuất nới thêm room tín dụng 1-2%

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho biết, hiện nay thị trường bất động sản đang rất khó khăn và đứng trước khả năng có thể rơi vào suy thoái và có một số tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản cũng đang gặp rủi ro sụt giảm sâu thanh khoản, thậm chí có thể bị mất thanh khoản.

Việc này thể hiện qua việc một số tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản phải thực hiện các biện pháp “đau đớn” để “tồn tại trước đã” như thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh (dừng, đình hoãn hoạt động đầu tư, thi công xây dựng một số dự án; dừng triển khai các dự án mới; dừng phát hành cổ phiếu tăng vốn; dừng IPO); tinh giản tối đa bộ máy, giảm lực lượng lao động (thậm chí có tập đoàn giảm đến 50% lực lượng lao động) tác động đến vấn đề an sinh xã hội, hoặc phải giảm lương tác động đến cuộc sống người lao động.

Do “tắc” nguồn vốn tín dụng, “tắc” nguồn vốn “trái phiếu”, “tắc” cả nguồn “vốn huy động từ khách hàng”, nên một số tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản “đói vốn” nên phải vay vốn ngoài xã hội với lãi suất rất cao, hoặc phải bán bớt tài sản, dự án hoặc bán sản phẩm bất động sản, nhà ở với chiết khấu sâu (thậm chí đến 40% giá hợp đồng).

Trước những khó khăn này, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM đề nghị nhiều giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, trong đó, đề nghị Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước xem xét có thể nới trần (room) tín dụng thêm khoảng từ 1-2% để có thêm nguồn vốn tín dụng khoảng 100-200 nghìn tỉ đồng để hỗ trợ cho nền kinh tế trong giai đoạn cao điểm cuối năm.

Trao đổi với phóng viên về vấn đề này, PGS-TS Đinh Trọng Thịnh cho rằng đề xuất nới thêm room tín dụng không hợp lý, bởi thị trường bất động sản hiện nay đang có quá nhiều vấn đề. Một số phân khúc đã hình thành bong bóng.

“Do đó, việc tái cấu trúc, xem xét chặt chẽ nguồn vốn vào thị trường này là rất quan trọng. Việc nới room tín dụng là khó, thậm chí nới để giúp một ngành hiện tại đang cần tái cấu trúc, hạn chế rủi ro thì càng không thể”, ông Thịnh nói.

Trong khi đó, ông Nguyễn Quang Thuân, Chủ tịch kiêm Tổng giám đốc Công ty cổ phẩn FiinGroup lại cho rằng đề xuất nới room tín dụng là giải pháp đáng xem xét. Tuy nhiên, cách thức triển khai cần tính toán để đạt hiệu quả, tránh “muối bỏ biển”.

Nói tại Quốc hội về câu chuyện tín dụng vào bất động sản, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Thị Hồng cho hay vốn tín dụng chỉ là một trong các kênh để phát triển thị trường bất động sản. Trong khi đó, việc điều hành tín dụng của Ngân hàng Nhà nước phải lấy mục tiêu điều hành chính sách tiền tệ góp phần kiểm soát lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô và đảm bảo an toàn hoạt động của hệ thống, cũng như đảm bảo ổn định được thị trường tiền tệ và ngoại hối.

Do đó, trong điều kiện ưu tiên kiểm soát lạm phát, đảm bảo an toàn hệ thống thì việc mở rộng tín dụng cho thị trường bất động sản sẽ gây khó khăn cho Ngân hàng Nhà nước trong việc đạt được mục tiêu chính sách tiền tệ (chưa nói đến là đi ngược lại mục tiêu chính sách tiền tệ). Do đó, việc điều hành tín dụng cần phải cân nhắc hết sức thận trọng.

“Tín dụng đối với thị trường bất động sản là lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro. Rủi ro ở đây không phải là rủi ro dự án đó không trả được nợ, kể cả dự án có hiệu quả, đủ điều kiện vay vốn nhưng vì yêu cầu về tín dụng đối với bất động sản thường là dài hạn và với số tiền lớn. Trong khi, đặc tính huy động vốn của các tổ chức tín dụng thường là ngắn hạn nên khi cấp tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản, các tổ chức tín dụng nếu không kiểm soát tốt thì sẽ đối mặt với những rủi ro về thanh khoản”, bà Hồng nói.

Nỗi lo mới từ 790.000 tỉ đồng đáo hạn trái phiếu

Nhìn lại lịch sử, năm 2007, thị trường bất động sản “bong bóng”, nhưng từ đầu năm 2008 bị “đóng băng”. Tuy nhiên, giai đoạn tới đây có vấn đề mớ” cần quan tâm so với năm 2007 - 2008 là ước khoảng 790.000 tỉ đồng trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn. Do đó, rất cần cơ chế, chính sách của Nhà nước tạo điều kiện để thị trường bất động sản vận hành thông suốt.

Mặc dù hiện nay là doanh nghiệp đang nỗ lực mua lại trái phiếu trước thời hạn lên đến 142.000 tỉ đồng trong 9 tháng đầu năm 2022 để giảm “rủi ro” cho nhà đầu tư, nhưng mối lo về trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn vẫn thường trực.

Theo TS Đinh Tuấn Minh, Giám đốc nghiên cứu Trung tâm nghiên cứu giải pháp thị trường cho các vấn đề kinh tế-xã hội (MASSEI), cần có những động thái gỡ thanh khoản để các doanh nghiệp bất động sản, khách hàng liên quan đến trái phiếu tự trao đổi, thu xếp với nhau. Qua đó để có thể tiếp cận vốn từ các tổ chức tài chính để tham gia vào mua bán hay cung ứng tín dụng liên quan đến trái phiếu.

“Nhà nước có thể tham gia với tư cách nhà đầu tư, tức sẽ có một quỹ hình thức như mua bán nợ xấu, có thể tiếp tục sử dụng các công cụ như VAMC (công ty quản lý tài sản). Nếu như trước đây đơn vị này chỉ liên quan đến nợ xấu của khu vực ngân hàng, các tổ chức tín dụng thì giờ có thể mở rộng liên quan đến trái phiếu. Với tính chất như vậy, Nhà nước tham gia đầu tư và trấn an thị trường”, ông Minh nói.

Cũng liên quan đến vấn đề trái phiếu doanh nghiệp, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cũng đề nghị Bộ Tài chính và Chính phủ xem xét, tạo điều kiện cho nhà đầu tư cá nhân không phải là “nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp” được đầu tư, mua trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ với một tỷ lệ nhất định.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng chính sách này sẽ thu hút nguồn vốn nhỏ lẻ nhàn rỗi trong xã hội và giúp cho người dân có thêm kênh đầu tư trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ, nhất là Nghị định 65/2022/NĐ-CP đã có các quy định rất chặt chẽ đối với doanh nghiệp phát hành trái phiếu riêng lẻ.

Ngoài ra, Hiệp hội này cũng đề nghị Bộ Tài chính và Chính phủ xem xét, tạo điều kiện cho các doanh nghiệp có quy mô lớn, có uy tín thương hiệu, công ty đại chúng, công ty niêm yết trên sàn chứng khoán được xếp hạng tín nhiệm thì được phát hành riêng lẻ chào bán cho nhà đầu tư cá nhân không phải là “nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp”.

Trước mắt, để đảm bảo cho các nhà đầu tư cá nhân chưa đủ điều kiện “nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp” có thể tham gia đầu tư trái phiếu doanh nghiệp, Hiệp hội đề nghị quy định cho phép các nhà đầu tư cá nhân này được ủy thác cho công ty chứng khoán, các tổ chức đảm bảo năng lực bằng các hợp đồng thương mại để đầu tư trái phiếu theo quy định. Điều này sẽ phát huy được hiệu quả nguồn vốn đầu tư trái phiếu, cũng như đảm bảo “rủi ro” cho các nhà đầu tư cá nhân (không đủ điều kiện) khi ủy thác đầu tư thông qua các tổ chức chuyên nghiệp có năng lực theo quy định.